Время течет, все меняется. В рамках "рыночной" экономики большие "дяди" на работах просто используют большинство людей и выжимают их как тряпки до последней капли. Или им приходится выжимать себя самим, если они занимаются каким-то своим делом, чтобы остаться на плаву и хоть что-то заработать. Люди в таких условиях становятся все более и более жёсткими и циничными. Воспитание и ответственность также имеют нисходящий тренд.
"К чему такое странное введение?" - спросите Вы. А к тому, уважаемый читатель, что люди воспитанные, уважающие себя и других, уступающие место в метро, имеющие какие-то принципы и рамки приличия - становятся прям какой-то редкостью, что ли.
А ведь все эти люди - потенциальные наниматели. И на рынке аренды жилья сейчас наблюдается явный перекос по недовольству в сторону собственников. По моим опросам люди, которые сдают квартиры, в подавляющем большинстве недовольны своими нанимателями (в том числе и бывшими). Говорят о задержках оплаты (тут еще модно понять), испорченной мебели, хамском потребительском отношении, циничном систематическом нарушении условий договора и прочих не очень приятных моментах.
Как обезопасить себя от такого рода проблем с нанимателями? Ну или хотя бы минимизировать их? Ведь собственник видит арендаторов впервые на показе квартиры и ему нужно принять решение очень быстро: да или нет. И он не знает, что можно ожидать от этих людей в будущем. Как они себя поведут? Как будут относиться к чужому имуществу?
Возможно, совсем оградиться от этих рисков можно только... не сдавая квартиру совсем. Во всех остальных случаях риски можно минимизировать, воспользовавшись моими советами ниже. Эти советы взяты из личной практики. Для того, чтобы прийти к этим моментам, пришлось сдавать квартиры (свои и клиентов) ни один десяток раз. Надеюсь, что данная информация будет полезна для Вас.
Итак, поехали!
1. Утром деньги, вечером – стулья!
Многие собственники стараются купить пусть не самую дорогую, но новую красивую мебель в свои сдаваемые квартиры. Ими движет желание создать не только комфорт физический, но и эстетику. Чтобы было прям красиво на фото! Они свято верят в то, что будущий наниматель оценит это по достоинству… К сожалению, в подавляющем большинстве случаев хозяева квартир приходят в тихий ужас после очередных горе-нанимателей и «я-клиентов», которые «платят деньги», поэтому ведут себя по принципу «Не! Ну а че такого?».
Согласитесь, сильно «убить» обои на стенах, конечно, можно, но, как правило, «гробят» именно движку: ломают бытовую технику, пачкают диваны и мебель, отрывают шторы и прочее. И вот чтобы собственнику потом не рвать на себе волосы и не думать о том, как там поживает его имущество и существуют различные доски объявлений в интернете.
Вы не поверите, но там есть и объявления, где вполне приличную мебель и технику отдают абсолютно БЕСПЛАТНО. Просто за «самовывоз». Один из моих знакомых так нашел целый хороший раскладной диван в съёмную квартиру прямо в своем городе на соседней улице. Его бесплатно отдавала пожилая пара, потому что диван им стал не нужен в их трёхкомнатной квартире. Хотя, честно говоря, мягкую мебель я очень не рекомендую покупать из-за возможных дополнительных бонусов, которые Вы получите вместе с этой мебелью…
А вот, что касается шкафов, комодов и стиральных машин – их можно найти в очень приличном состоянии с минимальными дефектами и если не бесплатно – то правда не очень дорого. Единственное, машинку нужно продезинфицировать специальным средством. Многие люди переезжают или меняют мебель и технику и им неохота разбирать/выносить/грузить/выкидывать старую. Вот они и размещают объявления по бросовой цене.
Лично я в свои будущие квартиры, которые буду сдавать (если таковые еще будут) не буду больше покупать новые шкафы, комоды, столы и прочее… Это все равно никто никогда не оценит. На ставку найма это никак не влияет, а вот переживать за испорченные предметы мебели при таком подходе больше не придется…
2. «Ничто не стоит так дёшево и не ценится так дорого, как страховой полис во время наступления страхового события!»
Казалось бы, простая вещь – страхование квартиры. Но большинство моих клиентов очень скептически смотрят на то, чтобы застраховать свое кровное от пожара и залива. Ну нет у нас еще пока (или уже) такой культуры… ну или у людей нет доверия к страховым компаниям. Многие так и говорят: «Да все равно ничего не выплатят! Зачем тратить деньги?»
Мне очень понравилась позиция одного из моих клиентов – мужчины на пенсии, который сказал следующее: «Я потратил очень много нервов и денег на этот ремонт. Сейчас у меня уже нет таких доходов, поэтому, если не дай Бог что, я еще раз такой же ремонт сделать уже не смогу… Сильно от оплаты страховки я не обеднею, так как квартиру эту сдаю... И если что – у меня будет хотя бы возможность посудиться со страховой… А так – все, труба…» Я считаю, что человек очень разумно подходит к данной ситуации. Решать Вам, но я рекомендовал бы Вам взять на вооружение такую позицию.
Тем более, что сейчас «коробочное» страхование квартиры стоит не таких уж больших денег. Вот примерный расчет с сайта одной из страховых компаний (называть я ее не буду, так как это не реклама), с которой я сотрудничаю. Платить можно и раз в месяц и раз в год со скидкой. Согласитесь, 300 рублей в месяц – не такая уж страшная цифра. И НЕ все страховые НЕ платят (ФАКТ!)
3. Плати за все сам!
Сколько раз я слышал истории о том, как нерадивые наниматели квартиру снимали-снимали, за квитанции платили-платили, а в итоге это оказывалось только на словах… И вот они успешно сбегают, а хозяева с ужасом получают письма счастья от приставов и банков с блокировкой своих кредитных карт по причине долга за коммуналку в 30, 50 и даже 100 тысяч рублей за квартплату. Да-да, некоторые люди годами не проверяют свои квартиры и квитанции, так как живут в других городах или просто им было «лень» ехать.
Я рекомендую своим клиентам-собственникам оплачивать все квитанции самостоятельно. Даже те платежи, которые необходимо оплачивать по счетчикам – тоже. Держите лайфхак: заведите табличку excel и вносите туда показания счетчиков каждый месяц. Напротив этих показаний введите тариф и умножайте его на разницу между текущим и предыдущим месяцем. И все! Каждый месяц наниматель оплачивает Вам по счетчикам, а Вы оплачиваете квитанции самостоятельно. То есть у вас с нанимателем свой расчет, а с УК – свой.
Такой подход позволяет не путаться в оплаченных квитанциях. При выселении можно все четко и быстро посчитать – сколько Вам должен наниматель по счетчикам. Вы же потом спокойно оплачиваете новую пришедшую квитанцию (ну или в приложении).
4. Стабильно раз в месяц.
По моим ощущениям, 95% процентов проблем при аренде жилья создают себе сами хозяева квартир. Они позволяют нанимателям систематически задерживать оплату, нарушать условия договора, заводить домашних животных, пускать пожить подруг и друзей…и самое главное: они не проверяют свои квартиры годами…
Понимаете, даже самый нечистоплотный наниматель не сможет «убить» вашу квартиру за 1-2 месяца. А вот за полгодика можно квартирку и прокурить, и мебель попортить, и вырастить ржавчину на унитазе и налет на сантехнике толщиной в палец. А жиром вообще можно за 2-3 месяца залить всю кухню от пола до потолка и развести тараканов…
Поэтому, уважаемые собственники! Не ленитесь, прописывайте в договоре найма проверку жилого помещения раз в месяц и обязательно проверяйте квартиру по согласованию с нанимателем. Не ленитесь! Делайте замечания, если вас что-то не устраивает! А если человек не понимает – прощайтесь, не задумываясь. В любом случае найдется конкретно ваш золотой наниматель, который будет уважать себя, Вас и помещение в котором он живет. Помните, лучше сдать квартиру с дисконтом вменяемому человеку, чем по «оверпрайсу» заселить целый табор, а потом просто-напросто "капиталить" всю квартиру сверху донизу.
5. Подбор оптимального состава.
Вот мы и подошли к последнему, но, по сути, самому главному совету. Подбор оптимального состава – очень кропотливая и тяжелая работа. Из банальных базовых советов, которые я даю своим клиентам-собственникам:
- Если вы сдаете двушку, то ваш идеальный вариант – это семья с ребенком или семейная (именно в браке) пара с бабушкой (как вариант). Очень не советую заселять просто два человека (не пару), пару не в браке и самый плохой вариант - одного человека. Спросите почему? Потому что это все очень нестабильно. А вариант с одним человеком – вообще странный: зачем ему тогда двушка, если он живет один? Чтобы потом сдать в субаренду своим друзьям с вредными привычками или животными? Сами понимаете, что Вам это не нужно.
- Если Вы сдаете студию/однушку, то хорошо сдать одному человеку, еще лучше - семейной молодой паре. Ни в коем случае не сдавать паре с детьми или нескольким людям. Почему? Потому что в погоне за экономией люди не всегда осознают куда они лезут и через неделю-две-месяц Вам поступит звонок с новостью, что Ваши наниматели съезжают так как поняли, что им очень тесно и они не могут так больше жить… Сдать одному человеку – хорошо, но нестабильно….
Но это всего лишь базовые советы. Мы еще с вами не обсуждали потенциальную конфликтность, платежеспособность, стабильность, паспорт, образ жизни, вредные привычки вашего потенциального нанимателя. Это все ОЧЕНЬ ВАЖНО. Все эти моменты и многие другие нужно учитывать, так как это будет ваше упущенное время и деньги.
У собственников, которые не вникают в такие вопросы и делают вид, что это не их дело и им все равно («главное платят»), потом как раз и появляются просто-напросто разрушенные квартиры с жиром по всем стенам и занавескам и прокуренной прожжённой мебелью.
Сами наниматели зачастую педалируют такую политику, что собственника не касается их «личная жизнь» (как они это называют), потому что им это выгодно. Они ищут «лоховатых» (уж простите за прямоту!) собственников, которые не задают никакие вопросы, чтобы комфортно уделывать квартирку один на один в течение нескольких лет абсолютно не убираясь в ней, а потом сказать что он «клиент» и «за все платил» и пойти убивать другую (следующую) квартиру.
Так вот, уважаемые наниматели, прям та самая личная жизнь (с кем арендатор ходит или не ходит в кино) мне как собственнику абсолютно неинтересна, а вот где и кем человек (и как давно) работает, например, очень важная и ценная информация. И если потенциальный наниматель ее скрывает – значит с ним что-то не так… Здесь хозяину необходимо задуматься. Но проверка нанимателя - это уже тема для отдельного и очень обширного разговора.
Если Вы – собственник, то выбирайте состав потенциальных нанимателей правильно. Задавайте правильные и важные вопросы. Обсуждайте все моменты (вплоть до мытья унитаза и окон) и не позволяйте Нанимателю нарушать условия договора!
Спасибо за внимание! Надеюсь, статья будет для Вас полезной! Жду Вас в комментариях!
Удачных сделок!