В работе с клиентами я всегда ищу самые выгодные варианты решения их жилищных проблем. Конечно, я не могу ничего людям «навязывать», а только рекомендую. И, порой, при кажущейся выгодности предложенного мною решения, сделки все равно не складываются. Хочу поделиться одной такой историей из моей практики.
Дано:
Октябрь 2023 года.
2-комнатная квартира на 5 этаже в 5-этажной панельке в 5 минутах ходьбы от метро Севастопольская в Москве. Комнаты смежные. Дом под реновацию в 2034-2036 годах. Живёт семья из трёх человек - мама, папа и сын подросток 16-ти лет. Изначально никакого варианта обмена этой квартиры не рассматривалось в принципе. Дом же под реновацию, дадут новое жилье, живем и ждем.
Ключевую роль в зарождении идеи обмена, сыграл, как раз, сын подросток, который попал в «правильную» компанию друзей. Большинство которых, проживает в жилом комплексе бизнес-класса "Life Варшавский". В данном случае, подростковый максимализм «хочу как у всех», должен был сыграть роль «спускового крючка» для улучшения жизни простой семьи.
Ко мне обратились с желанием:
Обменять свою квартиру с использованием ипотеки на полноценную 2-комнатную в ЖК "Life Варшавский".
Предложенное решение:
Минимальными вложениями привести 2-ку на Севастопольской в товарный вид. При соблюдении всех рекомендаций, используя систему "игры на повышение", рассчитываю продать эту квартиру за 14-14,500 млн.р., при рыночной стоимости 13-13,500!
На пару-тройку месяцев предложено взять паузу. На это время "перекантоваться" у родственников, знакомых и уже в низкий сезон выходить на поиск квартиры в "Life-Варшавский". Тем самым, возможно сэкономив ещё 1-2млн.р. Да, да! Моё мнение - перегретый рынок, рано или поздно "остывает", цены ползут вниз, плюс можно хорошо торговаться. Также фактор сезонности - январь, февраль - всегда "глухие" месяцы на рынке недвижимости.
Исходя из состава семьи (сын подросток, который в недалёком будущем все равно захочет жить отдельно), предложено рассмотреть в покупку евро двухкомнатную квартиру в "Life-Варшавском". На момент оценки, стоимость таких квартир была 16-16,500 млн.р., а полноценной 2-комнатной 21-22 млн.р. По площади клиент не терял ни метра! Его квартира площадью 44м.кв., евро двушки площадью 44-46м.кв.
Доплата составила бы, по моим расчетам - 1-2млн.р! А разницу в цене 4-6млн. (цены смотрите выше) между ценой евро двушки и полноценной двухкомнатной, пустить на покупку в ипотеку отдельной квартиры студии или 1-комнатной в ближнем Подмосковье, которую пока сын ещё живёт с ними, можно дополнительно сдавать, тем самым гасить часть ипотечного платежа.
Плюс у клиента есть ещё одна квартира, которую он сдает. Возможно, что общие арендные платежи полностью перекроют платеж по планируемым ипотекам на евро двушку в ЖК "Life-Варшавском" и отдельной квартиры в Подмосковье.
Почему именно покупать еще одну квартиру в ипотеку:
- та квартира, которая уже есть и сдается – это дополнительный доход для семьи сейчас и в будущем прибавка к пенсии мамы и папы
- когда сын захочет и будет готов жить отдельно, озвучить ему, что остаток ипотечного кредита на новую квартиру, он гасит самостоятельно
- я против, когда ребенку предоставляют отдельное жилье «безвозмездно». Как показывает практика, такие дети мало ценят и не понимают, в принципе, ценность денег и отдельного жилья. Воспринимают все как должное.
Итог:
Клиента заинтересовало предложенное решение. Смущало только, что в евро двушке идёт кухня гостиная. Но после объяснения, что, по сути, они сейчас в такой и живут (смежные комнаты и 6-ти метровая кухня) и что эти самые 6м.кв. кухни можно также легко отгородить в 20-ти метровой кухне гостиной, согласился.
Договорились в ближайшее время провести осмотр его квартиры, где я выдам ему "тех.задание" (рекомендации), для проведения предпродажной подготовки.
На утро следующего дня клиент передумал. Мотивируя это тем, что он решил реально "подшаманить" свою квартиру и жить в ней до момента реновации.
Печально. Потому что по мне на лицо упущенная выгода и синдром "отложенной жизни" в одном флаконе.
Вывод:
Увы, сработал страх действия. Ведь жить "в своем болоте" всегда безопаснее.
Тему страха подниму подробно в следующем посте.
На дворе апрель, спрос на квартиры минимальный. Цена 2-комнатной квартиры клиента уже на 1-2млн.р. ниже. Сын растет, семья ждет «реновацию». Ждать ей по-прежнему 10-12 лет.
На ваш взгляд выгодное ли решение я предложила клиенту? Вы бы «рискнули» его осуществить?
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.