Написала баба Ванга, ой, баба Маша, статью 15 марта «Топ-3 главных страха покупателя квартиры в новостройке. Заклинаю - не покупайте квартиры в строящемся доме со сроком сдачи больше полугода», а в ней:
И, опа! Уже 22 марта мораторий был введен. И я сейчас не буду, почти месяц спустя, разглагольствовать на тему этого моратория. Многие уже об этом написали. Но - стоит ли доверять бабе Маше или лучше написать, что опять бред несёт какой-то? Я, конечно, язвлю сейчас, но хотелось бы ещё раз подробнее разобраться, что же у нас происходит и будет происходить на рынке новостроек?
Начнем с начала.
2019 год.
В 2019 году государство вводит эскроу счета и проектное финансирование для застройщиков. Тем самым государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Уже тогда, сразу пошли разговоры, что будет «удорожание стройки» и цены не минуемо вырастут чуть ли на половину.
Переход осуществлялся плавно, и никаких резких скачков цен, вопреки всем предсказаниям не было. По сути, удорожание метра прошло, как раз, в рамках размера кредитования для застройщиков.
Самое основное в чем сейчас парадокс – в 2019 году не было фактически никакого разделения по ипотечным ставкам на вторичном рынке и в новостройках. К концу года ставки были в районе 9-9,5% на все жилье.
Т.е. размер ипотеки не на много отличался от введенной в 2020 году льготной ставки. Бежал ли тогда народ скупать квартиры на рынок? Был ли ажиотаж? Нет! Цены на квартиры росли в рамках экономических и рыночных законов.
В 2018 году успешно проведенный у нас чемпионат мира по футболу, подогрел интерес к экономике страны и соответственно рынку недвижимости. Плавный выход из «застоя» на рынке после 2015-2017 годов, сменился ростом общего благосостояния граждан и соответственно их интереса к улучшению или решению своих жилищных проблем.
Не было еще ни пандемии, ни СВО. Мы рассчитывали на «светлое» будущее и постепенно возвращались к нормальной жизни, после введенных санкций с 2014 года.
И никто никуда не «бежал», ничего не «хватал». И даже введение эскроу счетов, по факту не повлияло на стоимость метра квадратного.
Недавно на просторах интернета наткнулась на интересную «картинку»
Холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) – одна из ведущих российских строительных компаний, которая реализует собственные инвестиционно-строительные проекты, а также успешно работает в рамках государственных контрактов. Данную диаграмму предоставил директор по экономике и финансам холдинга.
Интересную строку я вам подчеркнула, к самой себестоимости метра в новостройке еще вернусь обязательно. Сейчас не об этом. Эти самые 14% и есть, то самое «удорожание», которое застройщики добавили к стоимости метра. Никаких +50% не произошло, т.е. никак введение проектного финансирования не повлияло на рост цен в два раза. Видя ставку по ипотеки в 2019 году, можно смело утверждать, что и не только она так «разогнала» рынок. А что же тогда?
2020 год.
В статье «Инвесторы в недвижимость – кто они. Мой рейтинг этих загадочных "игроков" рынка» я написала свою четкую градацию «игроков» на рынке.
Так вот, если до введения эскроу счетов, «барыги» могли делать +30-40% к депозиту, то после, эта «маржа рассосалась» сама собой. И тут такой «подарок» - льготная ипотека.
Народ у нас очень сообразительный, что касается вопросов «навариться». Вот и здесь не растерялся. Интересные свои выводы я писала в статье «Мои выводы по обращению к федеральному собранию 29 февраля 2024 года». Здесь лишь напомню в очередной раз - льготная ипотека должна была закрыть вопрос с доступностью жилья, а вышло все ровно наоборот.
Цены к концу года «поперли» вверх. На рынок вышли «спекулянты», проще говоря, «купи-продажники».
2021 год.
«Система» ипотеки сломалась полностью, выведя на рынок около нулевые ставки. Помните еще о таких? Когда ипотеку можно было оформить и под 0,01%. Правда, не многие при этом замечали основное – надбавку к цене квартиры. Она доходила до +30%! Т.е. по сути своей вы все причитающиеся вам проценты по кредиту, выплачивали сразу.
Только, увы, поняли это не многие. А, как раз, наоборот. Многие сломя голову побежали за дешевой (считай, бесплатной) ставкой. Именно тогда эти самые +30% в цене квартиры, остались с нами и по сей день. Т.е. рынок вырос «искусственно».
Вакханалия продолжалась год, пока до Центробанка «не дошло», что весь этот беспредел, в случае «схлопывания» рынка, ляжет на их плечи. И лавочку невиданной щедрости прикрыли. Но когда народ уже сжился с бесплатной ипотекой, государственная льготка под 5-8% уже не мила. Как же быть?
2022 год.
«Мы отменяем льготную ипотеку летом» - именно тогда мы впервые услышали эту фразу.
Страна в СВО, пакеты новых санкций уже не помещаются в «пакет с пакетами», экономику ждет не минуемый кризис, народ начинает «нищать» на глазах – а нам по фиг! Нам объявили, что льготку отменяют, надо «хватать» пока, как говориться, дают.
И опять все законы рынка пролетают, как «фанера над Парижем». Цены продолжают рост. Народ покупает новостройки.
Кто точно скажет, сколько раз государство грозилось нам завершить льготную программу ипотеки?
2023 год.
Ситуация с перекредитованностью населения критическая. Это прекрасно понимает ЦБ. Все-таки, госпожа Набиуллина далеко не глупая женщина. Только вот руки у нее, по сути, связанные – обозначенные на высшем уровне грандиозные планы по строительству надо выполнять. Но и допустить окончательный крах экономики и полное «схлопывание» строительной отрасли нельзя.
Повышаем ключевую ставку.
Кто помнит кризис 2014-2015 года? На сколько тогда сразу резко ЦБ поднял ключевую ставку? Отвечаю - с 10,5% до 17%. Резко, сразу. И тогда реально удалось остановить рост инфляции. Да рынок в целом замедлился, и эта стагнация продолжалась более 2 лет, но это все было обосновано.
Сейчас же ЦБ решил тянуть кота сами знаете за что. Ставку повышал постепенно, а люди действуют ровно наоборот – «бери сейчас, завтра будет еще дороже». Т.е., по сути, с лета до ноября 2023 года, зная информацию, что будут повышать еще, народ «хватал» уже и под 13%.
2024 год.
Мы, наконец-то, «встали». Т.е. остановились. Цены с января по сегодняшний день находятся в стагнации.
Ииии….барабанная дробь! Государство вновь объявляет о завершение льготной ипотеки. Прям 1 июля и прям «железно».
Уже даже смеяться не прилично, но сижу читаю новости и прогнозы – рынок новостроек снова пойдет вверх. Ню-ню. Ждемс.
Это был краткий пересказ всего того, что происходило с рынком новостроек последние почти 5 лет.
И это только начало.
Впереди мои рассуждения на тему объема строительства, себестоимости метра квадратного в новостройке, почему так рано ввели мораторий и чем это грозит, ну, и, конечно, мои «предсказания», а точнее, конечно, личное мнение, что ждет рынок новостроек дальше. Не переключайтесь!
Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.