Владельцы частных домов порой сталкиваются с подобной бедой: Росреестр отказывается регистрировать недвижимость. Продать или официально сдать в аренду такое имущество невозможно. А причина в том, что при планировании застройки земельного участка не учли строительные нормы.
На что же важно обращать внимание, разрабатывая проект дома? Как избежать претензий со стороны органов земельного надзора и соседей по участку? Исследуем советы экспертов.
Следуйте СП при проектировании
Адвокат Ольга Митева, член Ассоциации юристов России, советует руководствоваться Сводом Правил (СП) при проектировании и возведении жилого дома. До 2010 года СП назывались СНиП. Ниже — перечень основных СП (СНиП):
В этих документах прописаны нормативы расстояний между жилыми домами и хозпостройками, заборами, границами участка, соседними строениями. Если нормативы нарушены, то возникают проблемы с оформлением права собственности. Поэтому еще до начала проектирования знакомимся с СП.
Какие должны быть отступы
Вот некоторые отступы между объектами в частном жилом секторе, рекомендуемые Группой Кадастровых Инженеров:
Чтобы не просчитаться, учитываем правило: замеры делаем от элементов постройки, которые наиболее далеко выступают от стены или фундамента. Например, точкой отсчета могут стать свесы крыши.
Клиентам СК «Мастер-дом» особенно важно учитывать специфику отступов от домов из бруса и каркасных строений.
Роль отступов при строительстве деревянных домов
Правильные отступы деревянного жилого дома от хозпостроек и соседних домов — это защита от распространения огня в случае пожара. Строения из дерева менее огнестойки, чем кирпичные, бетонные и блочные. Поэтому отступы делаются, соответственно, больше.
Юристы «Недкадастр» объясняют, каковы минимальные расстояния от деревянного жилого дома до других объектов:
Возникает вопрос: одинаковы ли нормативы СП во всех населенных пунктах?
Правила застройки в населенных пунктах
Отступы от жилых строений в разных населенных пунктах могут отличаться друг от друга. Эти нормы прописаны в Правилах землепользования и застройки городского округа или сельского поселения (ПЗЗ). Размеры отступов определяет местная администрация.
Найти ПЗЗ участка в пределах конкретной территории можно на сайте Федеральной Государственной Информационной Системы Территориального Планирования (ФГИС ТП) по ссылке https://fgistp.economy.gov.ru/.
Вот фрагмент Правил землепользования и застройки Ступинского сельского поселения Рамонского района Воронежской области, взятый с вышеупомянутого сайта:
Из таблицы видно, что минимальные отступы от границ земельных участков для ИЖС на данной территории составляют 3 м. При планировании участка в Ступино следует руководствоваться именно этими регламентами.
Что делать, если нормы нарушены?
Предположим, что при проектировании и строительстве не учли нормы СП и ПЗЗ. А спустя время обнаружились нарушения в отступах и градостроительном регламенте. В этом случае прямая дорога — к юристу и кадастровому инженеру.
Чем займется юрист:
- будет искать варианты исправления;
- отстаивать ваши права в судах;
- решать споры с соседями.
Кадастровый инженер поможет:
- увеличить участок за счет прилегающих земель;
- согласовать с администрацией схему расположения;
- получить разрешение на отклонения от градостроительных норм.
Деньги, время, нервы… Однако, подобных издержек легко избежать еще на стартовом этапе планирования строительства.
Сделать правильные отступы просто: закажите ГПЗУ
Чтобы постройки не противоречили градостроительным нормам, при планировании строительства рекомендуется заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он готовится в администрации населенного пункта на безвозмездной основе.
ГПЗУ включает в себя две части: графическую и информационную. В графической части находится план с доступными под застройку зонами. Информационная часть содержит сведения об ограничениях и о том, как можно использовать участок.
Вам не придется изучать нормы градостроительства, правила землепользования и местные постановления — всё сделает администрация.
А когда градостроительный план с указанием будущих построек будет на руках, то можно приступать к проектированию дома. Теперь уже ни проверки администрации и земельного надзора, ни тяжбы с соседями не страшны — ведь всё по ГПЗУ и ПЗЗ.