Сегодня одним из актуальных направлений нашей работы является определение рыночной стоимости объекта оценки на дату в прошлом, а именно: на дату совершения сделки с данным объектом. Однако, речь в настоящей статье пойдет не о трудностях работы с информацией на ретроспективную дату, а о том, откуда вообще такие потребности могут возникать.
Недавно к нам обратился клиент с заказом на оценку рыночной стоимости дачи и земельного участка, расположенных в ближайшем пригороде. Некоторое время назад он очень удачно приобрел данный объект на вторичном рынке у частного лица за *00 тысяч рублей. В данной формулировке «очень удачно» означает, что цена была существенно ниже рыночной, поскольку продавец торопился и буквально «скидывал» объект на рынке.
Спустя некоторое время продавец данного объекта «уходит» в процедуру банкротства и финансовый управляющий… внимание… ставит под сомнение равноценность встречного исполнения состоявшейся сделки! А именно, в ходе процедуры банкротства подлежит установлению вопрос: соответствовала ли фактическая цена по совершенному договору купли-продажи объекта недвижимости его рыночной стоимости на ту же дату, в которую состоялась сделка.
А условия, в которых состоялась сделка в отношении спорных дачи и земельного участка, рыночными назвать нельзя. И даже самые наши пессимистические прикидки не позволяли выйти на фактические *00 тысяч рублей. В итоге, клиенту в помощи отказали (да, такое бывает, мы всего лишь оценщики и фиксируем данные рынка, но не можем управлять этими данными).
А перспективы такой ситуации не особо радостные. Несмотря на то, что покупатель дачи и участка не является заинтересованным по отношению к должнику (продавцу по оспариваемой сделке) лицом, вероятность признания арбитражным судом данной сделки недействительной есть, и довольно высокая. Последствиями такого судебного акта для покупателя станет необходимость возврата купленного не по рыночной цене объекта недвижимости в конкурсную массу. Далее этот объект недвижимости будет продан финансовым управляющим должника, а вырученные с продажи деньги будут направлены на погашение обязательств перед кредиторами в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Первым неприятным последствием данного события является то, что вернуть объект придется со всеми сделанными за период между сделкой и датой оспаривания сделки неотделимыми улучшениями. К примеру, если за этот период установлен забор или закопан септик на участке, отдельно придется доказывать факт, что эти улучшения были произведены и во сколько они обошлись новым собственникам.
Вторым и самым неприятным последствием признания сделки недействительной является то, что денежные средства, уплаченные покупателем за объект недвижимости в ходе оспоренной сделки, могут быть получены обратно только путем включения в реестр требований кредиторов. А практика показывает, что процент удовлетворения требований кредиторов из реестра по результатам процедуры банкротства ооочень низкий, «околонулевой». Тем самым, для покупателя, так «удачно» приобретшего объект недвижимости, вырисовываются совсем нежизнерадостные перспективы потери и денег, и объекта недвижимости, и всего, что было вложено в объект недвижимости за период владения.
В зону описанного выше риска попадают все сделки, цена по которым, зафиксированная в договоре купли-продажи, не соответствует фактический уплаченной цене, а также сделки, цена по которым снижена по отношению к рыночному уровню цен.
Например, часто встречаются ситуации занижения цены сделки в договорах купли-продажи жилой недвижимости в целях ухода от налога с продажи (НДФЛ в размере 13%), обязанность по уплате которого возникает у продавца, владеющего собственностью менее 5 лет. Да, при таком раскладе продавец существенно экономит на налогах. Но! При последующей продаже по рыночной цене в течение 5-тилетнего периода, данная обязанность перетекает на плечи покупателя, согласившегося занизить цену объекта в своем договоре. Налогооблагаемая база для него в таком случае будет формироваться исходя из разницы между суммой, полученной при продаже и суммой, уплаченной при покупке (той самой, которую занизили). И чем сильнее она была занижена, тем больше будет налог, начисленный ФНС и предъявленный к уплате.
Но главную опасность занижения цен сделок в договорах, все же, на мой взгляд, представляет вероятность банкротства продавца.
Как профессиональные участники рынка призываем всех (особенно непрофессиональных участников рынка) быть настороженными при совершении сделок с недвижимостью. Правовое поле нашего государства постоянно меняется, поэтому мы рекомендуем всегда придерживаться правила, при котором все фактические события финансовой деятельности на рынке недвижимости могут быть подтверждены документально. Даже если обращение к специалисту в данной области перед принятием решения о сделке кажется излишней тратой, практика показывает, что впоследствии оно может избавить от серьезных последствий и сопутствующей головной боли.
