Пользуются ли спросом у екатеринбуржцев малогабаритные квартиры?
Стоит ли их сегодня покупать в качестве инвестиции?
И какое будущее у такого типа недвижимости?
Об этом сегодня поговорим с коммерческим директором «ЛСР. Недвижимость - Урал» Артемом Минаевым.
— Говорят, что рынок Екатеринбурга уже перенасытился студиями. И в дальнейшем ликвидность такого жилья будет снижаться.
— Позволю себе с вами не согласиться. Мы видим, что в последние месяцы интерес к небольшим квартирам только растет. И причин здесь несколько. Первая – в стоимости.
А это значит, что легче накопить на первый взнос по ипотеке. С учетом того, что его размер по программе «Господдержка» сейчас составляет 30%, для многих покупателей это очень серьезный фактор и огромные деньги.
Такие квартиры стоят дешевле, чем однокомнатные, потому что их метраж меньше. Но при этом по своей функциональности они однушкам не уступают. В студиях есть и кухня, и ниша под шкаф-купе для хранения вещей, и спальня. Одному человеку или молодой семье будет вполне удобно.
Однушка или студия?
— Но такое ощущение, что студий строится сейчас больше, чем однокомнатных квартир.
— И тут с вами не соглашусь. Есть проекты, где количество студий – минимально. Например, жилой квартал «Азина, 16», который мы возводим в центре Екатеринбурга. Плюс надо понимать, что такой формат недвижимости на рынке города появился относительно недавно – в 2016-2017 годах. И соперничать со студиями могут только комнаты в малосемейках, где кухня и туалет общие на несколько квартир. Но это совсем иное качество жизни, вы же понимаете. И пока говорить о том, что рынок перенасытился студиями, рано. Взять однокомнатные квартиры. Их в нашем городе тысячи – они есть и в хрущевках, и «пентагонах», и в новостройках. И несмотря на огромное количество, ликвидность однушек, как, впрочем, и студий, продолжает расти.
— Как и стоимость.
— Для покупателя это хорошо. Он знает, что вложение денег в недвижимость выгоднее, чем, например, банковский вклад. Последняя статистика говорит о том, что стоимость квартир-студий в новых домах выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на треть (32%). При этом средняя цена таких квартир на первичном рынке на данный момент составляет 3,9 млн рублей. И в целом предложение компактного жилья на рынке города растет. И это неудивительно, ведь компактное жилье – зачастую лучший способ решения извечного жилищного вопроса. Ведь люди всегда будут жениться, разводиться, заводить детей и т.д.
Меньше 3 млн рублей
— А есть варианты дешевле, чем 3,9 млн рублей?
— Все зависит от района, наличия чистовой отделки, готовности дома. Если покупаете жилье на старте строительства, будет дешевле. К примеру, в «Мичуринском», где только-только началось возведение нового дома, можно найти варианты от 2,37 млн рублей. Но это пока: чем ближе объект будет к сдаче, тем меньше шансов найти квартиру по такой цене.
— Можно ли вложить материнский капитал в покупку студии? Или небольшой метраж жилья является ограничением для этой государственной программы?
— Никаких ограничений. Материнский капитал сейчас является хорошим первоначальным взносом при покупке студии. Он составляет при наличии двух детей 833 800 рублей. И это практически 35% от стоимости строящейся квартиры в «Хрустальных ключах», цена которой 2 376 000 рублей. В кредит необходимо будет взять 1 542 000 рублей. Если ипотека оформляется на 30 лет, ежемесячный платеж составит всего 9 246 рублей.
Есть ли спрос?
— Говорят, что инвесторы перестали покупать студии. Так ли это?
— Нет, не перестали. Более того, сейчас инвестор – это не только тот человек, у которого много денег. Сейчас обычные люди со средним достатком начали вкладывать сбережения в недвижимость. Посудите сами, для приобретения студии нужен небольшой первоначальный взнос. Добавим к этому льготную ипотеку под 6-8%, действующую до 1 июля. Благодаря низкой процентной ставке можно защитить свои финансы от инфляции и платить объективно невысокие проценты по кредиту. А ежемесячный платеж легко перекрывается за счет сдачи в аренду квартиры.
— Но так ли просто найти арендодателя для студии?
— На прошлой неделе мои знакомые выставили объявление о сдаче студии в аренду в «Цветном бульваре» за 28 000 рублей. В эту сумму, акцентирую внимание, не включена стоимость коммунальных услуг. Они нашли арендатора буквально за два часа. Приличная молодая девушка подписала договор на долгосрочный период. И это только один пример из тысячи.
А как жить?
— Если покупать такую квартиру для жизни, на какие аспекты стоит обратить внимание?
— Первое – это, конечно, планировка. Небольшой метраж не говорит о том, что в такой квартире будет слишком мало место или не хватать свежего воздуха. При правильной организации пространства там будет максимально уютно. К примеру, у нас есть несколько разработанных дизайнерами проектов, которые позволяют удобно разместить в небольшой квартире все необходимые для жизни вещи так, чтобы осталось как можно больше места для комфортной жизни.
Второе, район – от этого тоже во многом зависит комфортное проживание. Если рядом есть лес для прогулок, спортивные площадки, магазины, кафе, остановки общественного транспорта, ликвидность такой недвижимости возрастает.
Третье – наличие чистовой отделки. Еще один аргумент «за» – возможность купить кладовую на этаже. Многие покупатели студий приобретают такие, чтобы хранить там сезонные вещи.
— Если бы вы сами покупали квартиру для инвестиций: однушку или студию бы выбрали?
— Студию. Но я возьму ее на стадии строительства, чтобы выбрать наилучшие позиции – этаж, расположение относительно сторон света, вид из окна. Плюс покупка на этапе котлована даст мне возможность приобрести недвижимость по наиболее выгодной цене. Да, рост стоимости квартиры – с момента котлована дома до его сдачи – варьируется от проекта к проекту. Но в среднем по рынку рост цены за весь период составляет порядка 20–30%. А это огромные деньги, если дело касается недвижимости. В итоге я получу крайне ликвидное жилье при минимальных вложениях.
— А если после завершения строительства вы не захотите жить в такой квартире?
— Я ее продам! Студии на вторичном рынке пользуются не меньшим спросом, чем на первичном. Разница только в том, что я буду реализовывать ее по максимальной цене, так как дом уже достроен и сделано все благоустройство. И получу мгновенную прибыль, которую снова смогу инвестировать в недвижимость.
— А не будете ли вы продавать такую квартиру полгода-год? Так ли просто отыскать покупателя?
— На вторичном рынке студий – единицы. И они пользуются спросом. Найти покупателя на студию примерно так же просто, как и арендатора. Иногда надо меньше суток, и я такие примеры знаю.
— Есть ли будущее у такого типа недвижимости, как студии?
— Тенденция последних лет – рост спроса на эргономичные квартиры любой комнатности. Люди не хотят платить за неиспользуемые квадратные метры. Поэтому не стоит сомневаться в том, что студии будут пользоваться популярностью.