1. Особенности расторжения договора аренды.
Арендодатели и арендаторы по всему миру сталкиваются с похожими проблемами: нерегулярными платежами, неисправной системой кондиционирования, нежеланием арендатора освобождать помещение для ремонта.
Однако в России решение этих вопросов может быть сложным из-за неоднозначных и противоречивых положений в законодательстве. Способы выхода из таких ситуаций известны не всем.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Это возможно в нескольких случаях:
1. Если арендатор использует арендованное имущество с нарушением условий договора. Однократное нарушение вряд ли приведёт к расторжению договора, но если нарушения становятся регулярными, арендодатель может прекратить действие договора.
2. Если арендатор испортил имущество, и его использование становится спорным.
3. Если арендатор не платит арендную плату два раза подряд.
4. Если капитальный ремонт должен был быть сделан арендатором, но он этого не сделал, что также может привести к расторжению договора.
2. Достижение соглашения.
Наиболее привлекательным вариантом выхода из сложившейся ситуации является, конечно же, достижение соглашения между сторонами. Это позволяет сохранить нормальные деловые отношения и равные возможности для поиска оптимального решения, которое может существенно повлиять на дальнейшую деятельность. Кроме того, переговоры способствуют сохранению взаимопонимания, что часто является важным фактором в условиях конкуренции.
Однако если заинтересованные лица не могут или не хотят прийти к совместному решению проблемы, им придётся потратить больше времени и ресурсов на расторжение договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе потерпевшей стороны.
Право «потерпевшей стороны» на одностороннее расторжение договора аренды в российском законодательстве определено неоднозначно. Противоречивые положения закона и отсутствие регулирования по некоторым пунктам приводят к различным мнениям среди комментаторов.
Можно сказать, что российское законодательство не предусматривает автоматического возникновения права на одностороннее расторжение договора аренды даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств.
Наиболее распространена точка зрения о правомерности одностороннего расторжения только при наличии в договоре аренды специальных положений об этом. Заинтересованные стороны могут рассмотреть этот вопрос при составлении нового договора аренды или внесении изменений в существующий. Однако при обсуждении таких положений необходимо учесть все возможные риски, чтобы окончательный вариант договора полностью соответствовал требованиям сторон.
Некоторые отечественные юристы утверждают, что одностороннее расторжение договора аренды по российскому законодательству в принципе невозможно, даже если в договор включено специальное положение по этому вопросу. В таком случае одностороннее расторжение может привести к судебному разбирательству, в ходе которого истец будет доказывать незаконный отказ одной из сторон от исполнения своих обязательств по договору аренды.
3. Расторжение договора аренды в судебном порядке.
Если проблему не удаётся решить путём переговоров, а в самом договоре нет положений о возможности одностороннего расторжения, единственным способом досрочного расторжения остаётся обращение одной или обеих сторон в суд.
Однако стоит отметить, что российское законодательство в этой области имеет существенные пробелы и допускает неоднозначное толкование. Из-за этого судебные решения и юридические заключения могут быть основаны на различной интерпретации разных частей кодекса.
Часто решение суда о расторжении договора аренды зависит от действий представителей арендатора и арендодателя (юристов).
Кроме того, российские судебные органы могут отказать в рассмотрении вопроса, если решат, что не обладают достаточными полномочиями для его решения.
В целом, серьёзное нарушение обязательств или изменение обстоятельств, противоречащее интересам одной из сторон, является достаточным основанием для расторжения договора. С другой стороны, намерение осуществить перепланировку помещения или избавиться от обязательства для этой цели явно недостаточно.
Заявление в суд о расторжении договора аренды может быть подано только после соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора (претензионного порядка расторжения договора аренды). Способы и сроки предупреждения зависят от обстоятельств.
Период между подачей заявления в суд и его рассмотрением также зависит от графика рассмотрения дел в суде. Обычно слушания в суде проводятся не раньше, чем через один-два месяца после подачи заявления. Судебные решения могут быть обжалованы, что может привести к дополнительной отсрочке и издержкам.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!