В середине марта был в командировке в Сочи. Два дня плотных разъездов по новостройкам по 7-9 часов.
Опишу некоторые выводы.
Рынок недвижимости не нацелен на постоянное семейное проживание. Это заметно по характеристикам товарного предложения. Покупателю предлагают гостиничные комплексы, апартаменты и квартиры. Мало, мелко, недешево.
- Апартаменты - 700+ тр/м2. В среднем от 18 млн. за 20-23 м2.
- Квартиры - 400+ тр/м2.
В среднем от 8 млн. за ту же площадь.
Чтобы держать такой уровень цен должен быть товарный дефицит и повышенный спрос.
ЖК мало.
Отсутствие конкуренции не заставляет работать над развитием и улучшением проектов. На каждый сочинский «топ ЖК» я подберу краснодарский аналог с более выпуклыми качественными характеристиками.
Проекты, которые декларируются как для жизни почти не содержат «семейных» квартир. Например, ЖК Сочи Парк от Еврострой - 13-17 квартир на этаже. Почти все студии и 1к, самая большая евро-3 - 64 м2.
Рынок дистанционный- над продажей Сочи работает вся страна. Физически, покупателей в отделах продаж почти не видел. Однако, каждый менеджер был занят видеовстречами (интересный формат- надо подумать над внедрением).
Любопытно по комиссиям, - в среднем 8-9%. При средней цене 1к в 16 млн. - агентство получает от застройщика 1,2-1,4 млн.рублей.
Застройщики оооочень лояльны:
агентства дадут свой трафик клиентов;
агент здесь действительно поведет туда, где комиссия выше, а не туда, где интересы покупателя, значит надо его заинтересовать;
ценник настолько оторван от себестоимости строительства, что позволяет быть щедрым;
теоретически возможен торг?)))
Задача риэлтора на таком рынке - быть днем и ночью с клиентом. Конкуренция высокая, идут по головам.
Итого: по-другому смотрю на предложения в Краснодаре - богаче, просторнее, выгоднее.
Несколько ЖК и апартаментных проектов вызвали интерес - напишу на днях о них подробнее.
#всепростоеслизнать
#почемуэтажи
#квартиравсочи