Я уже публиковала здесь статью «Пока ставки высокие, а цены «в космосе», копим на первоначальный взнос по ипотеке. Готовимся к покупке квартиры заранее», в ней я дала вам четкие рекомендации, как вы можете накопить на первоначальный взнос по ипотеке и почему это надо делать именно сейчас. Прошу прочитать ее прежде, чем знакомиться с сегодняшней темой.
А тема эта действительно интересная, для тех, кто планирует, а главное имеет желание в будущем инвестировать в недвижимость.
Одним из главных инструментов-помощников в данном вопросе, естественно, выступает ипотека. Любой грамотный инвестор знает, что «чужими» деньгами, в данном случае, банковскими, всегда шанс получить доходность от инвестиций больше, чем своими собственными. Тем более, когда в личных финансах вы ограничены.
Сразу оговорюсь – данная статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Она не руководство к действию сейчас, а несет лишь информационный характер. Рассчитана на взрослых людей, умеющих самостоятельно принимать решение и нести за него ответственность.
Итак, к теме.
Есть много людей, которые боятся брать ипотеку на инвестиционную недвижимость.
Инвестиционная недвижимость - имущество, приобретенное с целью получения дохода от него в виде дохода от аренды, будущей перепродажи, или и того и другого.
Своими словами – покупка квартиры с целью получения прибыли от нее, в виде арендных платежей, прироста ее в цене, или и того и другого.
Я скажу, как в рекламе: "вы просто не умеете ее готовить".
И добавлю: на инвестиционную недвижимость надо брать ипотеку прежде, чем соберётесь брать её на квартиру "для себя". Потому что, если идти по шагам и соблюдать все правила в инвестициях, то именно инвестиционная недвижимость поможет вам купить свою квартиру, фактически бесплатно.
Основные шаги, как правильно брать и гасить ипотеку, чтобы не потерять, а заработать.
1. Вы должны четко знать свои ежемесячные доходы и расходы.
- источников дохода должно быть минимум два. Т.е. если вы получаете доход в месяц только в виде своей заработной платы в найме, то на этом этапе лучше заняться поиском и созданием источников дополнительного дохода.
У каждого из нас есть уникальные способности, которые присущи вам лично и очень часто мы недооцениваем их, не понимая, что они могут приносить нам прибыль. Самое время вспомнить и проанализировать, какие из них можно реализовать в деньги.
- у вас должна быть «подушка безопасности»
Финансовая подушка, или подушка безопасности, — это резерв денег для разных непредвиденных ситуаций. Это не инвестиции для приумножения денег и не сбережения на какую-то покупку — это запас на всякий случай, и его стоит создать до того, как начнете инвестировать.
Если ваши отношения с деньгами складываются в положительном ключе, то вы должны не только быть в курсе, что у вас должен быть резерв финансов на непредвиденные обстоятельства, но и такая «подушка безопасности» у вас уже есть.
Ее рекомендуемый размер должен быть рассчитан, исходя из ваших полных трат в месяц, минимум на 6 месяцев. Я рекомендую, даже лучше на 12 месяцев, т.к. это придает больше уверенности и свободы в завтрашнем дне.
Деньги эти должны быть в свободном доступе, т.е. не на каком-то вкладе, где нужно время, чтобы эти деньги снять и «жалко» потерять проценты. Рекомендую держать на счете «копилка», который есть фактически в любом банке, доступ к нему свободный, да проценты по нему не большие, но они есть и деньги в любом случае, какую-то прибыль приносят.
2. п.1 для того, чтобы четко знать, сколько в месяц вы можете тратить на погашение ипотеки.
Объясняю «на пальцах».
- Вы четко знаете сумму своих доходов и расходов, умеете контролировать и то, и другое. Значит вам не составит труда высчитать, сколько «свободных» средств у вас остается между двумя этими статьями бюджета. Если не остается ничего, то идем читать статью, о которой написала сразу. Потому что вся информация ниже, вам пока не нужна. Разберитесь, пожалуйста, сначала с этим.
- Возьму условно тот же пример, который считала в этой статье – ваши ежемесячные доходы 162т.р., минимальные расходы 90т.р. (аренда квартиры 45т.р. + потребительская корзина 45т.р.), остается «на руках» сумма 72т.р. Именно ее вы можете тратить в счет погашения ипотеки на инвестиционную недвижимость.
Опять сразу оговорюсь – да, даже в приведенном примере расчета, кто-то может сказать «да, как прожить на эти деньги и зачем все это надо?». Конечно, вы правы, жить так сложно, но существует понятие «сложного процента» или когда из «маленького» делается «большое». Вы можете продолжать «жить от зарплаты до зарплаты», ради бога. Это ваша жизнь и ваши цели, точнее, как по мне, их отсутствие.
Также, надеюсь, не будет здесь и «злостных» комментариев, да откуда вы взяли эти цифры. В указанной выше статье, все есть, что и откуда. Не поленитесь хотя бы просто прочитать. И вам никто не запрещает «подставлять» в моих расчетах свои личные цифры. На это на самом деле, я и рассчитываю.
Споры, вроде, сразу «опередила», продолжу.
3. Зная четко свою разницу между доходами и расходами, исходя из этой суммы в любом калькуляторе доходности, например, в этом вы можете рассчитать, на какую сумму ипотеки вы уже можете рассчитывать.
Исходя, из цифр моего примера у меня получилось следующее:
Опять для самых «глазастых» - где сейчас взять ипотеку под 12%? Сейчас нигде. Льготные программы по ипотеке на новостройки, я вообще не рассматриваю. Вот в этой статье объясняла почему не рекомендую, мягко говоря, ввязываться сейчас в стройку. А ставка на вторичную недвижимость рано или поздно будет и 12%, и даже ниже. Пока у вас есть время подготовиться.
Идем дальше.
4. В предыдущем пункте мы получили с вами точную сумму, на которую можем рассчитывать, чтобы взять ее в ипотеку. К ней добавляем накопленный вами первоначальный взнос, получаем:
7 млн.р. + 700т.р = 7,700 млн.р.
Исходя, из этой суммы, мы подбираем вам инвестиционную недвижимость.
5. Если суммы не хватает, то понимаем, сколько нам ещё надо накопить.
Но на самом деле, все очень относительно. Потому что, допустим на покупку квартиры в Москве может и не хватить, но Россия же, это не только Москва, верно? Самое время, изучить инвестиционно-привлекательные направления, стоимость недвижимости там. Собрать всю информацию, ведь кто «предупрежден – тот вооружен», да?
6. Оформляем ипотеку на максимально возможный срок по вашему возрасту. Проходите на 30 лет, берем на 30. Почему? Потому что нам нужен минимальный ежемесячный платеж. Да и зачем переплачивать банку проценты?
7. Используем минимальный первоначальный взнос. По тому же принципу, что и в п.6. Мы рассматриваем ипотеку не для личных нужд, а с целью получения максимальной выгоды. Поэтому заемных денег берем столько, сколько дают, ну и естественно можем «потянуть». Для этого я и расписала с самого начала п.1-3.
Надеюсь, пока вам все понятно. Дальше.
8. Узнаем сумму ежемесячных платежей. Опять идем в калькулятор, на этот раз ипотечный, вносим наши данные и получаем:
Те самые 72т.р., из которых делали расчет изначально. Если, все-таки вы решите вложить большую сумму в первоначальный взнос, естественно, если у вас есть такая возможность, то попробуйте все же лучше увеличить сумму самого кредита. Это позволит расширить варианты для поиска, хотя потеряется сама суть моей идеи, которая будет дальше. Но любое решение принимать только вам.
9. Рассчитываем сумму дохода, которую будем получать с данной квартиры. Именно поэтому я рассматриваю в покупку вторичную недвижимость. С нее вы сразу можете начать получать доход, а не продолжать тратить из своего кармана, как в случае с новостройкой.
Вариантов дохода два:
- долгосрочная аренда
- краткосрочная аренда
От выбора варианта понятен уровень дохода – в краткосрочной аренде, при грамотном управлении, он всегда больше.
Здесь рассмотрю вариант долгосрочной аренды. За 7,700т.р. вполне можно купить хорошую однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье. Предположим, сдавать вы ее будете за 30т.р в месяц. Хотя, конечно, это самый «худший» из возможных вариантов. Но моя задача – показать вам, что это в принципе возможно. Поэтому возьмем «худший» сценарий.
Вообще, конечно, грамотно покупать в ипотеку такую квартиру для инвестиций, где сумма дохода с аренды будет перекрывать ежемесячные платежи по ней. При этом действовать также по схеме, предлагаемой мной дальше.
За 7,700 можно купить двухкомнатную квартиру (и не одну) в Суздале или даже дом.
И это только, как один из примеров туристического направления, которое пользуется спросом круглогодично. Дом в Суздале сдается в сутки от 5 до 15т.р, и даже если гости у вас будут только 15 дней в месяц (50% заселение – тоже «худший» сценарий) это уже 75-225т.р в месяц. К вашим 72т.р и ипотеку вы погасите, ну, очень досрочно.
Пространство вариантов огромно! Запомните это, пожалуйста.
Как гасить ипотеку досрочно правильно? Продолжаю.
10. Высчитываем:
(п.2+п.9) - п.8 = остаток
(72т.р + 30т.р.) – 72т.р. = 30 т.р.
Сначала копим с этого остатка "стабилизационный фонд" из расчета 6 ежемесячных ипотечных платежей по покупаемой квартире.
Т.е. 72т.р. * 6мес. = 432т.р.
432т.р./30т.р. = 14,4 мес.
Выходит долго, но и сценарий «худший». Может быть и гораздо быстрее. Привела пример выше.
Эти деньги никогда не трогаем, и они не имеют никакого отношения к вашей «подушке безопасности». Т.е. из этого «фонда» вы будете брать деньги, только исключительно в случае, когда случился «форс-мажор» и вам не чем гасить ипотеку.
Как накопили, далее отправляем этот остаток ежемесячно в счёт погашения основного долга с уменьшением ежемесячного платежа на ипотечную квартиру. Т.е. ежемесячно продолжаем платить 72т.р. и 30т.р. в счет погашения ипотеки с уменьшением ежемесячных платежей.
11. Действуем по схеме из п.10 ежемесячно, т.е. каждый месяц за счёт уменьшения ежемесячного платежа, наш остаток будет расти и сумма ежемесячного досрочного погашения тоже.
12. Гасим досрочно ипотеку.
13. Закладываем эту квартиру снова в банк, получаем сумму и рассчитываем дальнейшее инвестирование. Но это уже совсем другая история.
Вот основные шаги, как грамотно брать и гасить ипотеку на инвестиционную недвижимость.
Мои выводы.
Да, возможно именно сейчас в моменте вы не можете себе этого позволить.
- у вас один источник дохода – зарплата
- у вас нет «подушки безопасности»
- у вас нет накоплений на первоначальный взнос
- квартиры стоят очень дорого
- ставка по ипотеке очень большая
- сейчас не лучшее время для инвестирования.
Но и жить вы планируете ни сегодняшним днем, я надеюсь. Уже писала, повторюсь - пространство вариантов огромно и наступит ваше время.
Моя задача – дать вам «удочку, а не поймать вам рыбу». Старалась сделать это максимально подробно и доступно. Но если все же у вас возникли вопросы, напишите их, пожалуйста, в комментариях. Я всегда рада открытому диалогу и стараюсь максимально подробно отвечать всем. Спасибо за понимание.
Также вы всегда можете записаться ко мне на консультацию, на которой я помогу вам разобрать вашу личную ситуацию и подскажу возможные пути ее решения, максимально выгодные для вас. Контакты у меня в профиле.
Если статья была вам полезна, поддержите, пожалуйста, ее лайком. Мне это очень приятно. Значит все делаю не зря.
Ну и, конечно, подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.