Здравствуйте, дорогие читатели! Меня зовут Ирина, я - опытный риэлтор с многолетним стажем работы на рынке недвижимости. Сегодня я хочу поговорить с вами на очень важную и актуальную тему — мораторий на неустойку для застройщиков, который был введен 18 марта 2024 года и будет действовать до конца текущего года.
Многие мои клиенты, которые покупали квартиры в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ), оказались в непростой ситуации из-за этого моратория. Ведь по сути дела, теперь застройщики могут безнаказанно срывать сроки сдачи домов, а дольщики остаются без компенсации. Давайте разбираться вместе, к чему это может привести и как правильно действовать в сложившихся обстоятельствах.
Начнем с того, что вообще такое неустойка по ДДУ и зачем она нужна. По закону, если застройщик нарушает сроки передачи квартиры дольщику, он обязан выплатить ему неустойку - определенную сумму за каждый день просрочки. Размер неустойки рассчитывается по специальной формуле исходя из цены договора и ключевой ставки Центробанка. Например, если ставка ЦБ 16%, а застройщик просрочил на полгода, то неустойка составит весьма существенную сумму.
Угроза крупных штрафов стимулировала застройщиков соблюдать сроки и вовремя сдавать дома. А если просрочка все же случалась, то выплаты компенсировали дольщикам расходы на аренду жилья и ипотеку за это время. То есть неустойка была серьезным механизмом защиты прав покупателей. Но с введением моратория ситуация в корне изменилась.
Теперь застройщики могут сколько угодно затягивать стройку, не боясь санкций. Ведь даже если дом должны были сдать до марта 2024, неустойку за период с 18 марта до 31 декабря 2024 дольщикам не заплатят. А это в среднем 9 месяцев! При ипотеке в 80 тысяч рублей в месяц набегает колоссальная сумма почти в миллион, которую людям никто не компенсирует. И таких случаев будет множество, уж поверьте моему опыту.
Более того, неустойку порежут вдвое даже за тот период до моратория, когда застройщики по факту просрочили. Ведь ставка ЦБ, от которой считается неустойка, уменьшена с 16% до 7,5%. А с учетом того, что суды обычно дополнительно снижают неустойку в 2 раза, дольщики получат в 4 раза меньше положенного! По-моему, это вопиющая несправедливость.
Получается, что государство полностью стало на сторону застройщиков в ущерб интересам граждан. Мне кажется, причина в том, что при нынешней ключевой ставке в 16% и высокой инфляции стройматериалов застройщики попали бы на огромные штрафы и могли обанкротиться, не достроив дома. Видимо, чтобы этого избежать, и ввели мораторий. Но простым людям от этого не легче.
Теперь у застройщиков нет никакого стимула форсировать стройку и укладываться в сроки. Ведь штрафов они не боятся, а на качество объектов особо тратиться не будут. В итоге дома будут сдаваться с опозданием на много месяцев и с недоделками. А дольщикам придется все это время платить ипотеку и аренду, влезая в долги. Это может привести к волне банкротств и потере людьми квартир.
Что же делать в такой ситуации? Как защитить свои права и минимизировать риски? По моему опыту, выход есть, хотя и непростой. Если у вас нет финансовой возможности ждать сдачи дома более года и платить ипотеку - лучше выйти из проекта, пока не поздно. Продайте квартиру по переуступке ДДУ, пусть и с дисконтом. Иначе рискуете совсем остаться без денег и жилья.
Если решили остаться — максимально зафиксируйте в документах все обязательства застройщика по срокам и качеству. Внимательно следите за ходом строительства, записывайте каждое нарушение, привлекайте экспертов для оценки. В случае просрочки немедленно подавайте претензию и иск в суд на застройщика и неустойку. Только активная позиция поможет отстоять свои права.
Но в целом, конечно, мораторий серьезно подорвал доверие людей к покупке новостроек по ДДУ. Многие теперь десять раз подумают, прежде чем нести свои кровные застройщикам, не имея никаких гарантий. Люди предпочтут держать деньги на депозитах или покупать готовое жилье на вторичке. А это значит, что приток средств в стройку сократится, объемы ввода жилья упадут. Уже в этом году десятки тысяч дольщиков не получат свои квартиры вовремя. А в перспективе нас может ждать серьезный кризис в сфере долевого строительства.
На мой взгляд, государство должно найти более сбалансированный подход. Нельзя решать проблемы застройщиков за счет простых граждан. Нужно стимулировать строительные компании завершать проекты в срок, а не давать им карт-бланш на бесконечные просрочки без последствий. В противном случае люди попросту перестанут покупать новостройки. А это ударит по всей отрасли и экономике страны.
Дорогие читатели, будьте бдительны и осторожны! Не покупайте кота в мешке, тщательно просчитывайте свои риски. В сегодняшних реалиях покупка новостройки по ДДУ - это всегда рулетка. Стройка может затянуться на годы, а компенсаций вы не получите. Если уж решились — страхуйте все риски и будьте готовы отстаивать свои права. А лучше десять раз подумайте, нет ли более надежных вариантов решить свой квартирный вопрос.
Если у вас остались вопросы или нужна помощь — обращайтесь, буду рада помочь советом и делом. Знаю, как тяжело разобраться во всех этих юридических тонкостях простому человеку. Вместе мы обязательно найдем выход из любой, даже самой сложной ситуации. Главное — не опускайте руки и верьте, что справедливость восторжествует!
На этом я прощаюсь с вами, мои дорогие. Надеюсь, была вам полезна. В следующий раз поговорим о других важных вопросах и нюансах покупки недвижимости. Оставайтесь на связи и будьте счастливы в своем новом доме, как бы тернист ни был путь к нему! Все у нас получится!
С уважением, ваш надежный эксперт по недвижимости,
Ирина.