Дарственная должна быть составлена на безвозмездной основе. Бескорыстие дарителя является главной характеристикой этой сделки. Однако, это не является основанием для отказа от заключения договора с правом пожизненного проживания дарителя на отчуждаемой территории. Хотя, безусловно, у одариваемого есть определенная выгода от этой сделки.
Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя является альтернативой завещанию. В российском законодательстве нет отдельной главы, которая бы регулировала такой договор дарения. Поэтому он регулируется статьей 572 Гражданского кодекса РФ.
Как правильно составить такой договор, чтобы минимизировать риски для одаряемого? Не останется ли он без жилья, если квартира будет продана одаряемым другому лицу?
Важно учесть все детали и особенности этого типа договора, чтобы избежать возможных споров и конфликтов в будущем. Для этого рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить договор в соответствии с действующим законодательством и с учетом интересов обеих сторон.
1. Обременение — что это такое?
Обременением называют ограничения, которые не позволяют правообладателю свободно распоряжаться своей недвижимостью. Это может быть:
- сервитут, то есть право ограниченного пользования чужим земельным участком;
- ипотечный залог, когда недвижимость находится в залоге у банка до полного погашения кредита;
- арест жилья, который может быть наложен в качестве обеспечительной меры по решению суда;
- пожизненная рента, когда правообладатель получает регулярные выплаты в обмен на передачу недвижимости другому лицу после его смерти;
- опека, которая может быть установлена над несовершеннолетними или недееспособными гражданами;
- аренда, когда недвижимость сдается в аренду другому лицу на определенный срок.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания может быть трех видов: - когда даритель оговаривает возможность жить на подаренных квадратных метрах и частично владеть жилым помещением, а одаряемый соглашается ему в этом не препятствовать;
- когда условия договора позволяют благодетелю оставаться хозяином жилплощади и жить в ней до конца своих дней, после чего собственником становится одаряемый;
- когда условия соглашения определяют очередность и порядок пользования подаренной жилплощадью между одаряемым и дарителем.
ФАКТ
Право дарителя на пожизненное проживание в подаренном жилье закрепляется в дарственной, которая не регистрируется в ЕГРП. Постоянная прописка в таком случае также не оспаривается.
2. Правомерность дарения с условием о проживании дарителя.
Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГКРФ), дарение считается безвозмездной сделкой. При этом, со стороны одаряемого не допускается никаких встречных обязательств, так как иначе дарение может быть признано притворной сделкой (абзац 2 пункта 1 статьи 572 ГКРФ, пункт 2 статьи 170 ГКРФ) и будет отменено.
В связи с этим возникает вопрос: правомерно ли заключать договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя? Не будет ли это считаться возмездной сделкой, что противоречит природе дарения?
Дарственная, которая предоставляет право пожизненного проживания дарителю, является смешанным договором (пункт 3 статьи 421 ГКРФ). Нормы о дарении в ней согласуются с главой 32 ГКРФ, а обязательства получателя дара не мешать благодетелю доживать свой век на подаренной ему жилплощади - не противоречат "уставу" ГКРФ о сделках и договорах.
Статья 423 Гражданского кодекса РФ уточняет, что о возмездности можно говорить только в случае выплаты материального вознаграждения, выполнения определенных работ и предоставления услуг, ответной передачи имущества и т.д. То есть, сторона получает жилье исключительно потому, что возмещает его прежнему владельцу его стоимость или компенсирует ответными имущественными затратами.
Дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя на одаряемого не накладывает никаких материальных затрат на последнего. Он лишь соглашается принять жилье в дар на указанных в договоре условиях, против которых у него нет возражений.
3. Есть ли отличия дарения с пожизненным проживанием и ренты.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя не предусматривает его иждивения и финансового содержания со стороны одариваемого. Поэтому этот договор очень удобен для последнего. В свою очередь, договор ренты как раз подразумевает обязанность одариваемого содержать рентополучателя, в том числе финансово. Поэтому этот договор выгоден одаривающему.
Договор ренты обязывает одариваемого обеспечивать комфортную жизнь рентополучателя, который имеет право пожизненно оставаться прописанным на бывшей своей жилплощади. Рентодатель может продать эту жилплощадь, если сможет предоставить рентополучателю аналогичные условия по другому адресу.
При дарении даритель может жить до смерти на переданной жилплощади, но не имеет права требовать от одариваемого своего содержания и обслуживания.
4. Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием.
Завещание, как любой юридический документ, имеет свои недостатки как для наследодателя, так и для наследника.
- Наследодатель должен оплатить нотариальное оформление завещания. Это может быть неудобно, так как требует дополнительных финансовых затрат.
- Наследник может оформить на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела. Это может быть длительным процессом, который потребует терпения и времени.
- Кроме того, получателю по завещанию необходимо оплатить пошлину за наследственное свидетельство. Это также может быть дополнительной финансовой нагрузкой.
- Завещание может привести к финансовым трудностям, если наследодатель при жизни наделал долгов. В этом случае наследство может разорить наследника.
Поэтому стоит рассмотреть плюсы дарения с пожизненным проживанием.
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
Недостатки дарения с пожизненным проживанием.
Новый владелец жилого помещения может продать, передать в дар или обменять его вместе с благодетелем. Однако, такие действия не освобождают от исполнения условий о пожизненном проживании этого человека.
Возникает вопрос: захочет ли кто-то купить или получить в дар жилье, где проживает незнакомый пожилой человек, которого нельзя выписать на улицу. Ведь он может оказаться долгожителем, и что тогда?
5. Условия, которые необходимо включить в договор дарения.
Несмотря на то, что бесплатное проживание и постоянная регистрация являются специфическими особенностями такого дарения, было бы полезно включить это в одно из условий контракта. Пожилой человек, который собирается вселить на подаренные квадратные метры свою супругу или других родственников, должен понимать, что бесплатность их проживания также должна быть отдельным условием дарения.
Кроме того, необходимо указать, сколько их будет, на какой срок они вселятся, в какую комнату и так далее.
Также важно подстраховать свое безусловное право оставаться "вечным" жильцом этой квартиры, если новый владелец продаст, обменяет или передарит ее. Дело в том, что некоторые судьи могут не знать об этом нюансе и считать, что права дарителя автоматически прекращаются при переходе такого обремененного жилья к другому владельцу.
Если дарополучатель игнорирует права благодетеля на пожизненную прописку и пытается избавиться от него, пожилой человек имеет право в одностороннем порядке расторгнуть дарение через суд (статья 450 ГК РФ). Ведь его лишают гарантии обеспеченности жильем, того единственного, ради чего он и согласился на дарение. В дарственной лучше прописать отдельным условием возможность внесудебного одностороннего расторжения контракта вследствие недобросовестности дарополучателя.
6. Как оформляется сделка дарения.
Дарение оформляется только в том случае, если присутствуют оба участника сделки. Они внимательно изучают текст соглашения, приходят к взаимопониманию по каждому из его условий и подписывают документ.
Следующим обязательным шагом является посещение ближайшего отделения Росреестра или МФЦ («Мои документы»). Там подаренное имущество будет переписано на нового владельца (согласно статье 574 ГК РФ).
Каков порядок действий при дарении?
Процесс дарения квартиры состоит из нескольких этапов:
1. Сбор необходимых документов.
2. Составление договора дарения.
3. Регистрация перехода права собственности на квартиру на одаряемого в Росреестре.
4. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на квартиру к одаряемому.
Перед подготовкой документов необходимо убедиться, что, кроме дарителя, квартира больше никому не принадлежит. Если есть совладельцы, то возможно дарение только той части квартиры, которой даритель реально владеет.
Какие документы потребуются для дарения?
Перед тем как оформить дарственную, необходимо собрать определенные документы.
- Если жилье передается ребенку, то потребуются свидетельство о рождении и удостоверение личности его матери или отца, а также опекуна. Также нужны метрики о рождении и брачное свидетельство для подтверждения родственных связей между участниками сделки.
- Если дарение осуществляется через поверенного, а не самим владельцем, то необходима заверенная доверенность от нотариуса. Для подтверждения права собственности дарителя на объект дарения нужно предоставить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).
- Также потребуется выписка из домовой книги с указанием всех прописанных на жилой площади граждан (ее можно получить в управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или паспортном столе, а также в МФЦ). Если данные о стоимости передаваемого в дар помещения не обновлялись в кадастровом паспорте в течение нескольких лет, то нужно предоставить справку от оценщика.
- Для оформления дарственной также понадобятся технический и кадастровый паспорта квартиры, квартирный план и справка из налоговой об отсутствии задолженностей. Если жилье принадлежит ребенку, то необходимо получить разрешение опекунского совета.
- Если на подписание договора не явился один из участников, то дарение не состоится. Однако эту проблему может решить поверенный при наличии соответствующей доверенности.
7. Основания для отказа регистрации дарения в Росреестре.
Основная причина, по которой участников дарения могут развернуть в Росреестре, это неправильно оформленные документы или отсутствие некоторых бумаг, таких как справки, заверенные нотариусом согласия и другие.
Например, представители опекунского органа нередко не дают своего согласия на дарение жилья, принадлежащего ребенку или недееспособному.
Также, супруги могут заупрямиться и не дать своего согласия, если объектом дарения является жилье, приобретенное в браке, или другие совладельцы жилого помещения.
После того как будут собраны недостающие бумаги, придется повторно посетить департамент Росреестра.
8. Образец дарственной с обременением.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания содержит следующие пункты:
- Наименование договора.
- Дата совершения дарения и место (населенный пункт), где оно произошло.
- Обозначения, которыми в тексте будут именоваться участники соглашения (Даритель, Одаряемый).
- Номера телефонов, адреса прописки, email и прочие контактные реквизиты обоих.
- Реквизиты паспортов сторон дарения.
- Условия, на которых происходит дарение, после каждого из них требуется проставить номер соответствующей статьи гражданского законодательства.
- Сроки передачи предмета дарения.
- Права, обязанности участников, какие действия будут предприниматься при их нарушении или неисполнении.
- Обстоятельства, после наступления которых, дарение может расторгаться.
- Порядок разрешения спорных ситуаций (досудебный, посредством продуктивного диалога, либо судебный, с подачей иска в районный суд).
- Перечисление форс-мажорных ситуаций, при наступлении которых условия договора выполнить невозможно.
- Дополнительные условия.
9. Что будет при продаже квартиры, в которой пожизненно прописан человек?
Пожилой человек, который нашел свой последний приют в подаренном ему жилье, имеет право оставаться там, даже если квартиру продадут, подарят, обменяют или сдадут. Никто не может выбросить его на улицу законным путем. Прописка также сохраняется. Если старик был предусмотрителен, он мог включить в первоначальный договор дарения специальное условие, запрещающее сделки с подаренной квартирой без его согласия. Такие соглашения оспаривались в судах, но суды исходят из принципа добровольности и свободы выбора при заключении договора дарения.
Получается, что когда он подписывал договор, он был согласен с каждым условием, а потом вдруг решил передумать? Это неправильно. Условие пожизненного пребывания дародателя на подаренной жилплощади никоим образом не ущемляет права нового владельца. Он читал договор и знает об обременении. Если бы он отказался, хотя мог это сделать, пусть бы все было спокойно. Другое дело, если человека обманули и "вечный" квартирант оказался неожиданным сюрпризом после подписания бумаг. В этом случае претензии адресуются только к контрагенту.
10. Государственная регистрация дарения с условием пожизненного пользования.
Действующие законы не предусматривают государственную регистрацию возможности пожизненного пользования квартирой по дарению, купле-продаже и так далее. Поэтому в выписку из Единого государственного реестра прав такие данные не вносятся. Однако права дарителя защищаются соответствующим условием, которое прописывается в договоре дарения: что он живет в этой квартире до своей смерти, имеет постоянную регистрацию по этому адресу, и его нельзя выселить (выписать) ни при каких обстоятельствах, кроме, конечно, его похорон.
Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из существенных условий договора купли-продажи жилой площади с "вечными" квартирантами требует перечислить всех этих жильцов и их права на использование продаваемого помещения.
ВАЖНО!
Если в договор купли-продажи жилья с таким обременением не включено условие о пожизненном владении и пользовании квартирой, то такая сделка считается недействительной. Покупатель квартиры не сможет сослаться на то, что он не знал о "вечных" жильцах, имеющих право проживать в купленном им жилье до своей смерти. Ведь в списке документов, обязательных для регистрации купчей, есть выписка из домовой книги, где указаны все прописанные на продаваемой жилплощади граждане.
11. Оспаривание дарственной на квартиру. Кто может подать иск?
Оспорить дарение могут:
**Одаривающий**
- Если одариваемый плохо обращается с подаренной квартирой и угрожает ее разрушению или полному уничтожению, дарополучатель должен принять меры.
- Квартира может быть использована как производственное или складское помещение, хотя ее конструкция и категория не предназначены для этого. Жилье также может быть заброшено и превращено в бомжатник. Незаконная перепланировка может быть опасной для всего дома. Квартиру не ремонтируют, не меняют канализационные стояки и трубы, электропроводку, что может привести к пожару или затоплению.
- Кроме дарителя, родственники также могут подать иск. Суд назначит специальную комиссию для изучения состояния квартиры.
- Если дарение было совершено с условием возвращения благодетелю в случае смерти дарополучателя, то иск может быть оспорен. Однако, если такого условия не было прописано в дарственной, предмет дарения перейдет к преемникам покойного.
**Одариваемый**
- Когда человек получает в дар от благодетеля жилье, которое оказывается слишком дорогим для него или имеет скрытые дефекты, которые не были указаны при дарении, это может создать определенные проблемы.
- После подписания дарственной и регистрации дарения, одариваемому может быть сложно оспорить дарение. Однако, до момента перехода жилья в личную собственность, одариваемый может отказаться принимать дар.
- Отказ от дара должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. Затем отказ следует отправить или отнести лично дарителю. Это позволит закрыть вопрос без необходимости обращаться в суд.
**Близкие родственники благодетеля**
Их цель - вернуть подарок в наследственную массу. Поэтому они:
- придирчиво изучают договор дарения на предмет ошибок;
- пытаются выставить благодетеля психически больным, наркоманом или алкоголиком. Согласно статье 177 ГК РФ, недееспособные лица не могут совершать дарение, так как они не могут отвечать за свои поступки. Для истцов потребуются медицинские справки, экспертные заключения и свидетельские показания;
- хотят доказать, что даритель был введен в заблуждение (ст.178 ГК РФ), или что дарение произошло против его воли, по незнанию или ошибке;
самое веское для суда основание - убийство благодетеля получателем дара. Такие иски удовлетворяются на 100%; - супруга может аннулировать дарение, если докажет, что не давала своего письменного согласия на дарение совместно нажитого имущества (ст. 35 СК РФ), а супруг все же подарил его. Кроме того, оспорить дарение может и женщина, не являющаяся собственницей жилья. Для этого ей придется доказать, что она вкладывала свои деньги в ремонт и содержание квартиры мужа;
- еще одно основание: благодетель внезапно умер до регистрации дарения в Росреестре, и у дарополучателя на руках только дарственная, не заверенная к тому же у нотариуса. Родня не упустит такую возможность.
**Заинтересованные стороны**
- Если даритель, будучи бизнесменом, раздал имущество в течение шести месяцев до объявления себя банкротом, то такой дар может быть оспорен назначенным финансовым управляющим. Если дарение будет признано недействительным, имущество будет продано с аукциона для погашения долгов благодетеля.
- Дарение может быть оформлено на должностное лицо (например, муниципального или государственного служащего), которому запрещено получать подарки дороже трех тысяч рублей. Сюда же относятся врачи, педагоги и социальные работники, принявшие дар от своих пациентов, учеников или подопечных.
- Дарение может быть мнимым, когда на самом деле совершается продажа и покупка. Целью такой сделки может быть избежание уплаты налогов. Если суд признает сделку ничтожной, то квартира вернется дарителю. Если даритель уже умер, то жилье перейдет его наследникам.
- Дарственная может содержать условия, нарушающие законодательство. Например, если объектом дарения на самом деле владеют несколько человек, то даритель фактически подарил не принадлежащее ему жилье. Это является нарушением одного из главных условий дарения.
- Положения, прописанные в договоре дарения, могут нарушать существующие банковские правила. Например, некорректная форма дарения или использование некорректных формулировок в договоре.
- Если участники дарения не знали о правилах составления дарственных, это не значит, что на этом основании сделку должны признать законной. Если дарение совершили коммерческие компании, то такое дарение явно запрещено законом (статья 575 ГК РФ).
- Для отмены дарения всегда обращаются в суд и необходимо собрать железные доказательства. Иначе выиграть дело не получится.
12. Госпошлина и другие расходы.
Если вы сами оформите дарение, то сможете сэкономить. Стоимость услуг нотариуса по составлению дарственной может варьироваться в зависимости от города, но в среднем она составляет не менее 1000 рублей. Например, в Саранске и Москве цены могут существенно различаться.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре потребует оплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей. Не стоит забывать, что некоторые справки могут быть получены только за деньги. Например, справка о стоимости квартиры по кадастру, которую можно получить в БТИ. Она может потребоваться, если жилье давно не переоценивалось. Стоимость такой справки обычно составляет от 1500 рублей.
13. Налоги и сроки.
Дарение между близкими родственниками, связанными кровными узами, не подпадает под обязательную уплату НДФЛ (п.18.1 ст.217 НК РФ). Согласно Семейному кодексу, близкими родственниками считаются:
- официальные муж и жена (гражданские супруги не учитываются);
- родители и усыновители;
- дети, в том числе усыновленные;
- дедушки, бабушки, внуки и внучки;
- братья и сестры (по одному или обоим родителям).
Все остальные родственники или посторонние лица должны будут уплатить тринадцатипроцентный налог, указав подарок в декларации. Льготников в данном случае нет: инвалиды, пенсионеры, малоимущие граждане и другие заплатят те же 13% от стоимости подарка.
Если получатель подарка - родственник, решит продать квартиру, полученную в порядке дарения, с него также будет взыскан НДФЛ. Поэтому жилье, полученное до 2016 года, следует продавать через три года, а приобретенное после 01.01.2016 - через пять лет. После этого периода можно смело продавать квартиру, государство не будет иметь к вам претензий.
Интересно!
Оформить договор дарения можно буквально за один день. Сколько времени займет сбор документов, трудно сказать. Перерегистрация в Росреестре, при условии, что не возникнет никаких претензий к поданным бумагам, займет не более десяти дней. После этого заявителю выдадут готовый документ - выписку из ЕГРН.
14. Судебная практика.
Самая распространенная причина оспаривания дарения, согласно судебной практике последних лет, когда подаренная квартира принадлежит обоим супругам, а подарил ее только один из них, не получив согласия другого.
Чуть менее "популярное" основание - когда даритель не понимал, к каким последствиям приведут его действия.
На третьем месте - иски о признании дарения мнимым или притворным.
Права, условия и обязанности дарителя, дарополучателя и третьих лиц необходимо прописывать в договоре дарения с пожизненным проживанием подробно и однозначно. И не стоит пропускать посещение нотариуса, желая сэкономить, иначе оспорить дарение будет легко заинтересованным гражданам.
15. Заключение.
Договор дарения с обременением в виде пожизненного проживания — это хорошая альтернатива завещанию, особенно когда участники договора являются близкими родственниками. Условие о том, что даритель имеет право проживать в подаренной квартире, не делает акт дарения недействительным. Данное условие также соблюдается и другими владельцами, которым была продана или подарена такая квартира. Выписать "вечного" квартиранта нельзя (согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Такое дарение может быть удобным для пожилых людей, которые живут на одну пенсию, так как оно освобождает их от платежей за жилищно-коммунальные услуги, поскольку квартира переходит в собственность получателя дара, и ему приходится оплачивать счета.
Договор дарения может содержать несколько дополнительных условий, например, возможность проживания со стариком в подаренной квартире его супруги или родственников. Или же это может быть ответственность получателя дара за своевременный ремонт жилья.
Права дарителя защищены статьей 450 Гражданского кодекса РФ, и он может вернуть себе подаренное жилье, если условия этого специфического договора дарения не соблюдаются получателем дара.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!