Кутузовский проспект относится к числу наиболее престижных локаций в Москве. Но по понятным причинам новые жилые комплексы здесь появляются не так уж и часто. Тем интереснее задумка застройщика Aeon. ЖК «River Park Towers Кутузовский» можно рассматривать как логическое продолжение «Москва-Сити», которое совмещает в себе лучшие качества этого района, исключая при этом его недостатки. Тем не менее, руководитель офиса Vysotsky Estate «Фили — Можайский» Сергей Макаров некоторые минусы будущего комплекса нашёл. Какие — читайте в новом обзоре.
Об объекте
Если посмотреть на то, как исторически развивалась и строилась столица, то большое количество заводов и промышленных предприятий размещались вдоль Москвы-реки, тем самым обеспечивая удобную логистику.
Не был исключением и завод «Филикровля». Он начал свою историю в 1924 году на стыке современных районов «Филёвский парк» и «Дорогомилово». К началу нулевых лишь несколько зданий завода были задействованы для профильной деятельности. Остальные были сданы в аренду под коммерческие предприятия.
В 2004 году «Филикровля» был приобретён компанией Сергея Полонского. На территории завода в 6,9 Га планировалось построить элитный жилой комплекс Paradise Living площадью чуть более 300 000 м². Однако до стройки дело не дошло — Москомархитектура отказала в получении ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка) на строительство многофункционального жилого комплекса.
А после окончания кризиса 2008 года некоторые активы компании Полонского перешли к Aeon Corporation. Среди них значились башня «Восток» комплекса «Федерация» и «Филикровля».
Новые владельцы, для которых девелоперский бизнес на тот момент не был профильным, начали прорабатывать проект «Фили» с общим фондом застройки 165 тысяч м². Планировалось возведение 4-5 башен этажностью 9-27 этажей премиум-класса.
Осенью 2015 года даже прошёл закрытый конкурс на концепцию многофункционального жилого комплекса на месте завода «Филикровля». Но в итоге проект был заморожен.
В то же самое время компания «Аеон» достраивала одно из самых высоких зданий в Европе — башню «Восток». И приступила к реализации проекта бизнес-класса ЖК «Ривер Парк Коломенский».
В 2021 году появилась информация, что жилой комплекс на месте завода «Филикровля» всё-таки будет реализован. А уже в конце ноября началась расчистка территории и демонтаж старых зданий.
Официальная презентация проекта River Park Towers Кутузовский прошла 8 марта 2022 года. Разрешение на строительство было выдано 28 апреля сроком на 5 лет.
Локация
Комплекс возводится в престижной части Кутузовского проспекта за Бородинской панорамой на первой линии Москвы-реки:
- на севере ЖК примыкает к проспекту Багратиона, Белорусскому направлению Московской железной дороги, Москве-реке;
- на юге граничит с административными и жилыми зданиями, включая «Гохран» и автопарк и далее с Кутузовским проспектом;
- на западе — также с проспектом Багратиона, Белорусским направлением Московской железной дороги, метро «Фили», подстанцией «Фили»;
- на востоке – с Москвой-рекой и далее с «Москва-Сити».
Транспорт
Жилой комплекс будет иметь хорошую транспортную доступность. Конечно, большая часть жильцов, скорее всего, предпочтёт перемещаться по городу на личном автомобиле или такси. Однако и тем, кто передвигается на общественном транспорте, в том числе студентам, будет удобно.
В радиусе километра находятся сразу три станции метро:
🚇 «Фили» (голубая ветка) — в 4 минут пешком, когда откроют подземный переход;
🚇 «Парк Победы» (жёлтая ветка) — в 18 минутах пешком;
🚇 Московское центральное кольцо (МЦК) «Кутузовская» — в 15 минутах пешком.
До станции московских центральных диаметров (МЦД) D1 «Фили» можно дойти за 7 минут. Отсюда время в пути на аэроэкспрессе до аэропорта «Шереметьево» составит около 1 часа 15 минут без пересадок.
До станции МЦД4 «Кутузовская» время в пути составит около 15 минут пешком. Отсюда без пересадок можно доехать до Белорусского, Савёловского и Курского вокзалов, городов Реутов и Железнодорожный.
До остановок общественного транспорта на Кутузовском проспекте пешком можно добраться примерно за 13 минут.
Время в пути на автомобиле не менее комфортное:
🚘 до съезда на Третье транспортное кольцо (ТТК) в районе Кутузовского проспекта время в пути составляет около 8 минут без пробок;
🚘 до «Москва-Сити» можно доехать по Большой Филёвской улице или Кутузовскому проспекту за 15-16 минут;
🚘 до центра города (Манежная площадь) — около 15 минут по свободным дорогам;
🚘 до МКАД по свободным дорогам Можайского или Рублёвского шоссе можно добраться за 14-17 минут, а по платному проспекту Багратиона (планируется прямой выезд от ЖК) — за 13.
🚘 до аэропорта Внуково — за 37 минуты без пробок.
🚘 до аэропорта Шереметьево — за 48 минут по платной дороге.
Для повышения транспортной доступности района продолжается строительство четырёхполосной дороги, которая протянется от Новофилёвского проезда до ТТК.
В рамках проекта предусмотрено строительство проектируемых проездов общей протяжённостью около 1,5 километра:
🛣 № 2123 — возле жилого комплекса «Западный порт»,
🛣 № 125 — соединяющего метро «Фили» и «Западный порт»
🛣 и № 1033 — расположенного рядом с ЖК «River Park Towers Кутузовский».
Вдоль этих дорог будут уложены тротуары.
Кроме того, будет проведена реконструкция улицы 1812 года протяженностью 750 метров. Заезд к комплексу пока проходит именно по ней.
Над проектируемым проездом № 1033 планируется постройка путепровода.
Предусмотрен однополосный съезд с ТТК на проектируемый проезд № 1033.
Территорию филиала Центрального ГУП «Мосгортранс» у улицы 1812 года оградят. Здесь сохранят технический проезд возле автобусного парка и установят системы охранной сигнализации и видеонаблюдения.
В 2023 году по маршруту «Сердце Столицы — Киевская» начал курсировать речной трамвайчик. Городские власти придают особое значение развитию общественного речного транспорта. В ближайшем будущем рядом с ЖК «Западный порт» будет оборудован причал с остановкой.
В октябре 2023 года стало известно о планах города по строительству нового пешеходного моста длиной 300 метров. Он соединит два набережные — Пресненскую и Тараса Шевченко. Пешеходная зона появится в рамках работ на Дорогомиловском мосте. Сейчас по нему проходит ТТК.
Инфраструктура
Дорогомилово — это один самых дорогих и престижных районов Москвы, в котором уже есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. При этом жилой фонд по соседству в большинстве своём представлен «сталинками». А на самом Кутузовском проспекте раньше жила вся партийная элита, включая Брежнева.
«River Park Towers Кутузовский» обеспечит своих резидентов всех необходимых. На момент написания обзора из 22 коммерческих помещений, выделенных под инфраструктурные нужды комплекса, в продаже оставалось только 1.
В самом ЖК запроектированы частная школа на 460 мест и детский сад на 200 мест.
Помимо этого:
📌 в радиусе одного километра работают 5 частных сетевых детских садов и два муниципальный детский сада — два дошкольных корпуса в школе № 67 и дошкольные группы в образовательном центре «Протон».
📌 в радиусе около двух километров от ЖК расположены 8 школ и ещё больше их отделений: №67 (в 5 минутах ходьбы) и центр образования № 1816 (СП СОШ «Интеграл») — топ-70 рейтинга школ Москвы, № 1497 (ОЦ «Протон») и № 72 (ОЦ «Протон») — топ-170, №56 им. академика Легасова (топ-300), Романовская школа, школы №1465 и 1726.
За 8 минут на машине можно доехать до детской поликлиники №30, за 12 минут — до поликлиники №4 Управделами Президента, где расположены взрослое и детское отделения.
В районе находится большое количество торговых центров. Доехать до них на автомобиле можно за 8-12 минут: «Афимолл Сити», «Европейский», «Времена года», «Океания».
В рамках городской программы по благоустройству вблизи жилого комплекса, от Филёвского парка до театра «Мастерская Петра Фоменко», будет создана прибрежная роща.
Проект реализуется совместно Департаментом строительства города, Москомархитектурой, Москапстрой и ландшафтной компанией Arteza. Запланировано создание вело-пешеходных дорожек с озеленением, амфитеатра на 200 человек для проведения культурных мероприятий, берёзовой рощи с игровыми элементами для детей и дикого сада с извилистыми дорожками и зонами отдыха.
Флора будет интегрирована в городскую среду, в том числе через использование растений, лиан и скульптур.
Основной акцент делается на бережное отношение к природной составляющей, функциональное зонирование и активности вдоль набережной, включая места выхода к воде и работу с подмостовыми пространствами (под Белорусским и Дорогомиловским мостами) для создания комфортной городской среды.
За счёт удобной локации до парков «Фили», «Красная Пресня», детского парка «Фили», парка «Победы», «Лужников» на автомобиле можно добраться за 9-15 минут.
До фермерского рынка в ТЦ «Багратионовский» — 7 минут пути, до Дорогомиловского рынка — 11, до Усачёвского — 15.
У метро «Парк Победы» работает музей Великой Отечественной войны и музей-панорама «Бородинская битва».
Территория и места общего пользования (МОП)
ЖК «River Park Towers Кутузовский» — это пять небоскрёбов с монолитным железобетонным каркасом высотой 45-46 этажей. Каждае башня получила название в честь одного из драгоценных камней.
В первой очереди со сдачей до 3 квартала 2026 года будут построены Topaz, Emerald и Amber. Во второй очереди со сдачей до 3 квартала 2027 года — Diamond и Lazur.
При этом застройщик обещает завершить все шумные работы по возведению зданий одновременно со сдачей первой очереди.
Фасады каждой башни комплекса будут менять свою форму на разных этажах. Нижний уровень зданий будет иметь прямые фасады. Далее они начнут постепенно расширяться и образовывать эркеры различной глубины. Ещё выше появляются французские балконы и просторные террасы глубиной до 2,4 м.
Благодаря соответствию башен требованиям ГОСТа ЖК классифицирован как «зелёный». Соблюдены следующие параметры:
🟢 Класс энергоэффективности — A.
🟢 Озеленение территории.
🟢 Благоустройство территории.
🟢 Детские и спортивные площадки.
🟢 Безбарьерная среда для маломобильных лиц.
🟢 Площадки для размещения контейнеров для сбора твёрдых отходов.
🟢 Для участка проведены инженерно-экологические изыскания.
В каждой башне предусмотрены просторные лобби с 6-метровыми потолками, с бесконтактными полукруглыми автоматическими дверями и стойкой консьерж-сервиса 24/7 по принципу пятизвёздочных отелей. Здесь разместятся библиотека с камином, большая колясочная, лапомойка и комната для приёма курьеров.
В каждом здании запроектировано по 5 лифтов высотой 2,7 м: 3 пассажирских, 1 грузовой и 1 сервисный. Все разгрузочно-погрузочные работы возможны только на -2 этаже. По предварительным данным, лифты будут от китайского премиального производителя Sword.
Вся территория комплекса, включая лифты и подземный паркинг, будет покрыта сетью wi-fi.
На каждом этаже будет специальное помещения для сбора мусора.
«River Park Towers Кутузовский» — это family premium, новый формат премиальной недвижимости, рассчитанный на семейного покупателя. Он предполагает, что в рамках жилого комплекса обеспечивает всё необходимое для комфорта и удобства каждого члена семьи.
Например, все крыши (площадь каждой около 550 м²) башен будут эксплуатируемыми. Они станут пространством для отдыха резидентов.
Здесь будут размещены лаунж-зоны с круглогодичным джакузи, площадкой для занятий йогой, купольные всесезонные беседки «иглу» (на 4-8 человек) с wi-fi, барбекю-зона с мангалами, качели и, конечно, видовые площадки.
Высота безопасного многослойного стеклянного ограждения составит 4 метра.
На крышах будут оборудованы смотровые площадки, оснащённые биноклями и телескопами, с шикарными видами на знаковые места Москвы.
Для каждой кровли разработан комплексный проект озеленения, адаптированный под климат высоких этажей.
Башни жилого комплекса высотой по 180 метров станут вторыми по высоте в Дорогомиловском районе. Они совсем немного будут уступать шпилю бывшей гостиницы «Украина» (206 метров).
С внешней стороны комплекса в 6-метровом стилобате расположится торговая галерея. Здесь в 22 коммерческих помещениях разместятся супермаркеты и фермерские лавки, аптека, рестораны, кафе и пекарня.
За пределами домов предусмотрены: площадка для выгула собак, фитнес-клуб площадью 1400 м², SPA-комплекс, салоны красоты, химчистка.
На 2 Га благоустроенной территории комплекса разместятся две детские площадки для разных возрастов, зона воркаута с навесом, спортивная игровая площадка, зона для пикников, сад и пруд.
Согласно концепции, территория ЖК будет представлять собой «двор-лес». В его озеленении будут использованы гипоаллергенные растения: всего около 2000 кустарников, 544 крупномеров, где 70% — хвойные, поэтому изгороди будут зелёными круглый год.
Территория ЖК будет закрыта от посторонних. Доступ резидентов возможен по отпечатку пальца и BLE-меткам.
Паркинг и кладовые
В подземной части комплекса предусмотрен трёхуровневый паркинг на 1134 машиноместа, включая семейные. Их площадь варьируется от 14,3 до 20,4 м². Доступ на паркинг будет осуществляться через два въезда и выезда по сканированию госномера. Суммарный коэффициент машиномест к квартирам — 0,56. Продаваться машиноместа будут только резидентам.
Первые два уровня парковки будут классическими.
На третьем уровне запроектирован robot-паркинг. Лифт на -2 уровне считает BLE-метку или госномер и откроет двери. Оставив автомобиль в лифте и приложив ключ-карту к считывателю, владелец может быть уверен, что машина будет автоматически припаркована на -3 уровне паркинга.
Доступен valet parking — профессиональная услуга парковки и подачи автомобиля для резидентов и их гостей, доступная для заказа через мобильное приложение.
На паркинге будет размещена инфраструктура для электрокаров, тележки для тяжёлых грузов и система контроля загазованности.
Здесь же будет функционировать детейлинг-центр с автомойкой на 6 постов.
По периметру комплекса запланирована гостевая стоянка примерно на 50 мест.
На всех трёх уровнях паркинга запроектированы 520 индивидуальных кладовых площадью от 3,60 до 18,50 м².
Виды из окон
Тут всё будет зависеть от конкретного здания и стороны, куда выходят окна. Например, минимальное расстояние между башнями Emerald и Diamond составит 20 метров. А значит, часть окон будет обращена на окна соседней башни.
Поэтому, если вам важны виды, выбирайте расположение квартиры таким образом, чтобы их не перекрывала соседняя башня.
Отмечу, что Topaz — самая ближняя башня к платной дороге и ж/д путям — всего 30,1 метра.
Среднее количество поездов, проезжающих в сутки по ж/д путям Белорусского направления Московской железной дороги — около 100 пар. И это только поезда. Составы метро в этой статистике не учитываются.
Управляющая компания
Управлять ЖК будет компания застройщика. Предварительный размер ежемесячного платежа составит 150 рублей в месяц за квадратный метр. Это больше, чем в ЖК Slava (145 р/м²), «Садовые кварталы» (131 р/м²) или Spires (124 р/м²). Сопоставимо с ЖК «Счастье на Пресне» (151 р/м²) и меньше, чем ЖК Wellton Towers (160 р/м²) и «Вишнёвый сад» (163 р/м²).
Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия. Показания будут передаваться автоматически.
Квартиры, планировки и цены
Всего в комплексе запроектировано 2012 квартир площадью от 19,8 до 165,5 м².
Выбрать можно из более 50 вариантов планировочных решений евроформата, включая варианты с эркером, балконом или террасой и пентхаусы с остеклением во всю стену и радиусным остеклением в гостиной.
Одна из особенностей проекта — широкие стёкла во всю стену, буквально 3 метра без перемычек и импостов. При этом окна открываться не будут, предполагается створка для проветривания.
Более 50% квартир в комплексе будут с эркерами и террасами, а около 60% квартир — видовые.
Балконы будут с тёплым полом и безрамочным остеклением.
В продаже сейчас только квартиры в башнях первой очереди с общим количеством квартир 1209 со сдачей до 3 квартала 2026. Данных по второй очереди пока нет.
На этажах находятся от 4 до 14 квартир.
Самой населённой будет башня Topaz. На втором этаже запроектировано сразу 14 квартир (7 студий и 7 «однушек»), с 3 по 17 этажи — 12 квартир, с 18 по 38 этажи — 9, с 39 по 44 — 6, 45 — 4 пентхауса.
В Emerald квартирография по этажам следующая: на 2 этаже — 11 квартир, с 3 по 6 этажи — 10 квартир, с 7 по 32 этажи — 9, с 33 по 42 — 7 квартир, 43-44 — 6 квартир, 45-46 — 4 пентхауса.
В башне Amber будут квартиры и на первом этаже — 3 «однушки» и одна студия. С 2 по 19 этажи — 11 квартир, с 20 по 34 этажи — 9, 35-44 — 7 квартир, 45 этаж — 4 пентхауса.
Согласно проектной декларации проекта, высота потолков в квартирах отличается в зависимости от этажа:
👆🏼 2 этаж — 3,7 метра,
👆🏼 с 3 до 18 этажи — 3,12 метра,
👆🏼 с 19 до 41 этажи — 3,45 метра,
👆🏼 42-43 этажи — 3,61 метра,
👆🏼 44 этаж — 3,94 метра,
👆🏼 45 этаж — 4,5 и 6,1 метра.
Этажи 18 и 37 имеют подоконники 90 см.
Самые компактные студии в комплексе начинаются от 19,8 м². Здесь всё достаточно стандартно — вытянутая узкая форма и негде развернуться.
Студии по 25 м² выглядят более функционально — здесь возможна полноценная ванна, есть зона для отдыха и вместительная для подобного формата зона готовки. А вот в планировке площадью 31 м² зачем-то сделали шестиметровый санузел.
В просторных студиях от 36,8 до 41,8 м² запроектированы зона отдыха примерно по 16 м², зона готовки 7,5 м², гардеробная 4,4-7,9 м², постирочная и санузел с ванной. Это уже не «клетушка», а полноценное помещение со свободным удобным пространством для 1-2 человек.
Планировки 1-комнатных квартир достаточно схожи между собой. Различаются наличием гардеробной комнаты и размерами санузла. В некоторых случаях они неоправданно большие.
Но есть варианты, обращающие на себя внимание.
Например, редкая квартира с полноценной мастер-спальной и гостевым санузлом.
Или планировки с небольшими террасами.
При нарезке 2-комнатных квартир, к сожалению, не было учтено зонирование на гостевую и приватную территории. В одних планировках кухня-гостиная — проходная комната, в других — чтобы дойти до неё, нужно пройти через всю квартиру. Помимо этого, в таких вариантах нет мастер-спальни.
С точки зрения приватности значительно лучше выглядят такие форматы. Хотя и здесь выходы из вторых санузлов можно было сделать в коридор. В этом случае не было бы и малейшего пересечения с хозяйской зоной.
К редким форматам можно отнести квартиры с двумя террасами, выходящими на две стороны, и планировки с радиусным остеклением в гостиной.
Обращу внимание на вариант площадью 67,7-67,9 м² с тремя санузлами, один из которых находится в полноценной мастер-спальне. Это единственные планировка подобного формата среди 2-комнатных квартир.
И, кстати, надо отдать должное — проектировщики постарались свести бесполезное коридорное пространство к минимуму.
3-комнатные квартиры принципиально ничем не отличаются, кроме бóльшей площади, которая даёт возможность везде разместить по третьему санузлу и, соответственно, сделать более вместительные комнаты.
Сама же нарезка вызывает вопросы. Мастер-спальня, предназначенная для двух человек, по площади получается сопоставима с кухней-гостиной, рассчитанной минимум на четверых.
Ещё один вопрос — третий санузел. Насколько он необходим в таких планировках? Возможно, более функционально было бы сделать кладовку или место для стирки.
Кстати, отдельная постирочная запроектирована только в вариантах 109,3 и 111,4 м².
К редким форматам отнесём квартиры с радиусным остеклением в гостиной или с одной-двумя террасами.
4-комнатные планировки находятся на верхних этажах. Радиусное остекление должно будет способствовать отличным видом на знаковые места столицы. Помимо просторной кухни-гостиной, здесь уже по две полноценные мастер-спальни, четыре (!) санузла (три из которых с ванной) и постирочная.
На последних этажах башен расположены пентхаусы площадью 144-165,5 м² с возможностью установки дровяных каминов и потолками по 4,5 метра, а в башне Emerald даже 6,1!
В квартирах предусмотрены центральное отопление с установкой внутрипольных конвекторов, индивидуальные приточно-вытяжные установки с фильтрами грубой и тонкой очистки воздуха, центральная система кондиционирования. Качество воды в кране должно соответствовать ГОСТу «Вода питьевая». Для квартир с отделкой и white box установят систему защиты от протечек.
В «River Park Towers Кутузовский» в разных башнях возможны три типа отделки:
⚒ в Topaz — финишная отделка с дизайнерским ремонта в двух стилях;
⚒ в Emerald — отделка white box;
⚒ в Amber — квартиры без отделки.
На момент написания обзора квартиры в ЖК представлены в следующем ценовом диапазоне:
💰 минимальная цена за 1 м² — 560 893 руб.; минимальный бюджет — 23,92 млн руб;
💰 максимальная цена за 1 м² — 1 010 696 руб.; максимальный бюджет — 132,5 млн руб;
💰 средняя цена за 1 км² — 745 335 руб.; средний бюджет — 53,4 млн руб.
Сейчас распродано 38% квартир.
Что касается конкурентов, то прямых просто нет. Часто приходится слышать сравнение с ЖК Luzhniki Collection. Однако схожесть проектов заканчивается премиальностью и близостью расположения к ТТК. Во всём остальном — это разные концепции.
Минусы
❌ Близость к ж/д ветке и платной дороге,
❌ территория бывшего промышленного предприятия,
❌ близость башен друг к другу,
❌ окружение — автобусный парк, электростанция, административные здания,
❌ большое количество квартира на этаже в башне Topaz,
❌ наличие мелких студий,
❌ узкий выезд на Кутузовский проспект.
Плюсы
✅ Премиальная начинка проекта,
✅ клубная инфраструктура для резидентов,
✅ приемлемый коэффициент машиномест и кладовок,
✅ 2 Га благоустроенной территории,
✅ транспортная доступность,
✅ наличие видовых квартир,
✅ редкие форматы жилья,
✅ в перспективе — выход на благоустроенную набережную,
✅ смотровая площадка,
✅ развитая инфраструктура района,
✅ рядом крупная парковая зона.
Резюме
Расположенный на первой береговой линии с непосредственным видом на деловой центр и Парк Победы, проект предлагает доступ к красиво обустроенной городской набережной. При этом клубная инфраструктура, которая по некоторым параметрам пока не имеет аналогов, позволяет получить качественный сервис, не выходя за пределы комплекса.
Комплекс можно было бы назвать идеальным, если бы не окружающая административная инфраструктура, которая никуда не денется.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Фили Парк»
ЖК «Фили Сити»
ЖК Famous
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!