Признаки скорого банкротства застройщика
Работу российских девелоперов необходимо постоянно контролировать. Банкротство не происходит внезапно. Первые признаки приближающихся проблем можно заметить заранее. Любая приостановка в строительстве или нарушение сроков уже должны вызывать беспокойство.
Косвенными признаками возможного банкротства могут быть следующие ситуации:
- офис компании перестает отвечать на телефонные звонки и оказывается закрытым в рабочее время, когда вы лично посещаете его;
- строительство завершено, но девелопер не торопится передавать готовую квартиру дольщикам.
В таких случаях дольщикам следует немедленно обратиться к руководству строительной компании с письменной претензией или подать иск в арбитражный суд. Нельзя медлить.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Если дольщик узнал о банкротстве девелопера, когда процедура уже началась, ему все равно не поздно заявить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.
Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов о том, что реестр требований открыт. Он обязан сделать это письменно, заказным письмом, а также через газету «КоммерсантЪ». Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве строительной компании тоже является сигналом, что пора заявить о своих требованиях.
Очереди кредиторов при банкротстве застройщика
Очередь на выплаты после банкротства состоит из четырех групп:
1. Граждане, чье здоровье пострадало в результате действий банкрота;
2. Сотрудники банкротящейся строительной компании (задолженность по заработной плате);
3. Участники долевого строительства;
4. Все остальные кредиторы.
Куда обращаться при банкротстве, если жилье было приобретено не по договору долевого участия, а по предварительной купле-продаже? В этом случае необходимо потребовать признания договора договором долевого участия. Как правило, судьи удовлетворяют такие требования в деле о банкротстве. После этого покупатели становятся дольщиками и получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья в соответствии с законом №214-ФЗ.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Рассмотрим подробнее требования, которые могут предъявить дольщики при банкротстве застройщика, их три:
1. Признать право собственности на построенную квартиру;
2. Признать право владения долей в общем имуществе, если дом еще не достроен;
3. Вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.
В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству застройщика. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир (статья 201.7 Закона о банкротстве).
Закон о банкротстве позволяет дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет получить либо деньги, либо построенное жилье, либо долю в недостроенной многоэтажке.
Но есть в деле о банкротстве нюансы. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадратные метры, следует знать:
- чтобы обрести свою квартиру, сначала нужно через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
- установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве строительной компании, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
- право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме) позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилищно-строительный кооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.
Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:
- у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
- а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.
В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017 года, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.
Что дает статус «обманутого дольщика»?
Долевой участник строительства может получить статус обманутого дольщика в деле о банкротстве только после того, как его фамилия будет внесена в так называемый "Реестр обманутых дольщиков". Этот список создается местными исполнительными властями после открытия дела о банкротстве застройщика, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством строительных компаний в своем регионе.
Только находясь в этом реестре, можно рассчитывать на государственную поддержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть материальная помощь, субсидии на завершение строительства или предоставление нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.
Куда обратиться при банкротстве девелопера?
Дела о банкротстве рассматриваются исключительно в арбитражных судах по месту регистрации строительной компании. Обманутому дольщику следует обратиться в арбитражный суд с иском, договором ДДУ (договором долевого участия) и документами, подтверждающими оплату указанной в договоре суммы.
Кроме арбитража, можно обратиться в компанию страховщика, с которой застройщик-банкрот заключил соответствующий договор, к поручителю, если таковой был, или к местным властям для включения в реестр обманутых дольщиков после банкротства.
Юридическая сторона дела о банкротстве
Застройщик находится в процессе банкротства, и дольщику необходимо знать, как действовать в данной ситуации. Процесс банкротства, инициированный судом, может занять до года или даже больше.
Раньше банкротство проходило через несколько этапов.
- Наблюдение. Финансовый управляющий, назначенный судом, активно собирает и анализирует информацию о деятельности застройщика и его финансовом положении. По результатам этого анализа, который может длиться до полугода, управляющий составляет отчет и представляет его перед собранием кредиторов и судом. На основе этого отчета суд принимает решение о дальнейших действиях: либо компания продолжает работу (если есть надежда на завершение строительства), либо объявляется банкротство и имущество компании продается с молотка.
- Реструктуризация. Если речь шла о реструктуризации, то вводился одноименный этап банкротства, который мог длиться до двух лет. В конце этого этапа, в зависимости от результатов отчета управляющего, могло быть введено внешнее управление или официально объявлено банкротство компании.
Передача жилья после банкротства
Сегодня, после последних поправок в законодательстве, единственный этап банкротства - это конкурсное производство. Судья решением суда отстраняет руководство компании от работы, и вся власть переходит к конкурсному управляющему. Он распродает имущество на торгах после банкротства и использует вырученные деньги для расчета с кредиторами.
Узаконить права участников строительства на оплаченное ими жилье. Это произойдет быстро, если:
- компания-банкрот успела получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенной многоэтажки;
- акт приемки датирован более ранним числом, чем заявление на банкротство.
Передать жилье покупателям, если разрешение на эксплуатацию дома подписано. Бывает, при этом акт приемки еще не подписан. Тогда квартиры передадут при следующих условиях:
- большинство кредиторов четвертой очереди не возражает;
- после выделения из конкурсной массы квартир оставшегося имущества хватит, чтобы закрыть обязательства по первым двум очередям;
- многоэтажка не оказалась в залоге у банков;
- квартир хватает на всех дольщиков.
Общее собрание дольщиков при банкротстве
Решение о том, где искать средства для расчетов со всеми участниками долевого строительства, принимается на общем собрании дольщиков. Если количество участников превышает пятьсот человек, собрание можно провести в заочной форме.
Каждый дольщик имеет определенное количество голосов, которое зависит от суммы, внесенной им в соответствии с договором долевого участия.
Чтобы принять решение, собранию необходимо три четверти голосов дольщиков, согласных с этим решением. Мнение оставшейся одной четверти собрания будет проигнорировано. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников, голосующих по конкретному вопросу, а не всех участников долевого строительства, как это было раньше.
Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если на нем присутствовали больше трети всех участников, и их голоса составляют более половины от голосов всех дольщиков. В противном случае кворум не будет достигнут.
Проектное финансирование
С 1 июля 2019 года на рынке недвижимости России появится новый вид взаимоотношений между застройщиками и гражданами — проектное финансирование. Оно заменит долевое участие в строительстве (ДДУ), которое привело к беспрецедентному количеству случаев обмана граждан из-за банкротств подрядчиков. До сих пор в стране насчитывается более 1300 долгостроев, в которые россияне вложили свои средства, и неизвестно, когда они получат ключи от своих новых квартир.
В реестре пострадавших от банкротств девелоперов сегодня находятся более 80 тысяч семей, заключивших ДДУ. И эти цифры продолжают расти.
Элементы проектного финансирования:
- Отмена жилищных сертификатов и жилстройкооперативов как инструментов, не дающих финансовых гарантий дольщику;
- Введение в практику использования эскроу-счетов;
- сделку обязательно сопровождает банк;
- на каждое строительство требуется получать разрешение.
В результате получился своего рода гибрид ДДУ и проектного финансирования. Сейчас счета эскроу открываются по желанию, но с июля 2019 года это станет единственным возможным способом внесения средств в проект.
Строительные организации теперь не смогут по одному разрешению строить несколько объектов. Есть лазейка, когда создаются несколько юридических лиц, на которые получаются несколько разрешений. Однако закон предусмотрел такую возможность для застройщиков, ужесточив требования к ним.
Последствия перехода на проектное финансирование
Переход на новую модель, к сожалению, имеет свои недостатки, которые в условиях продолжающегося экономического кризиса могут отбить у многих желание покупать жилье в новостройках. Это связано с тем, что стоимость жилья может существенно возрасти. В результате многие застройщики, особенно небольшие, могут быть вынуждены покинуть рынок.
Ностальгия по низким ценам при оформлении договора долевого участия (ДДУ) теперь компенсируется стопроцентными гарантиями со стороны государства, что больше не будет обманутых дольщиков.
Проектное финансирование строительства лишит застройщиков тех быстрых денег, которые они раньше получали сразу и в большом количестве. Банки будут кредитовать строительную отрасль, что неизбежно приведет к росту цен. Если раньше при заключении ДДУ покупатели рассчитывали на тридцатипроцентную скидку, то теперь ее не будет. Полюса поменяются с точностью до наоборот, и участие в проектном финансировании подорожает на те же тридцать процентов.
Дело еще и в том, что кредитные учреждения не очень любят давать долгосрочные кредиты. А займы на строительство именно такие - на несколько лет. Инфляция и другие риски заставляют банкиров повышать процентную ставку, чтобы застраховаться от возможных финансовых потерь. В этом смысле им безопаснее работать с крупными девелоперами, чем с мелкими и ненадежными игроками. Начинающие застройщики вряд ли смогут найти кредитора, который предоставит им деньги на проект. Это может привести к банкротству или слиянию мелких игроков рынка недвижимости с крупными конкурентами.
Насколько поднимутся цены новостроек?
Вопросы цен на квартиры являются одними из самых актуальных для современных россиян. Однако, пока новый глобальный проект не будет опробован временем, сложно сказать, как он повлияет на стоимость сдаваемых квадратных метров. Можно с уверенностью сказать только одно: цены вырастут. А на сколько именно вырастут, пока сложно предсказать.
Девелоперам придется обслуживать кредиты, взятые на строительство недвижимости. Они станут своего рода ипотечными заемщиками. Сегодня ипотека доступна примерно под 10% годовых, за три года - среднее время постройки многоэтажного дома - переплата составит 30%. Разумеется, эти издержки придется компенсировать застройщику из своего кармана, поскольку цены компания увеличит пропорционально итоговой стоимости кредита.
Однако не стоит забывать, что сегодня нет экономических и социальных условий, в которых повышение цен могло бы положительно сказаться на отрасли в целом:
- новостроек много, но большинство из них пустует или заселено наполовину, как раз из-за высоких цен на квартиры, недоступных большинству бедных россиян;
- несколько лет подряд из-за экономического кризиса, санкций и бездарной политики властей покупательная способность обычных россиян продолжает падать;
- из-за усовершенствования законодательства на рынке новостроек сохраняется неопределенность, которая может пройти только спустя годы применения изменившихся норм.
Как проверить застройщика на банкротство
Прежде чем связываться со строительной компанией, рекомендуется проверить ее на предмет возможного банкротства. Для этого можно использовать несколько интернет-ресурсов.
- Во-первых, стоит заглянуть на портал Единого реестра сведений о банкротстве. Здесь арбитражный управляющий обязан публиковать информацию о начале дела о банкротстве своей компании. По ходу процедуры банкротства будут появляться дополнительные публикации, например, о результатах проведенных торгов. Чтобы найти нужную информацию, нужно зайти в раздел "Реестры", выбрать подраздел "Должники" и воспользоваться фильтрами для поиска сведений о банкротстве юридических и физических лиц. Если в списке результатов поискового запроса окажется искомая компания, связываться с ней не стоит.
- Второй полезный ресурс - сайт "Мой Арбитр". Здесь есть раздел "Картотека дел", где можно найти информацию о делах о банкротстве. В строке поиска нужно указать название компании, и если она была замешана в банкротстве, система найдет ее и предоставит все подробности.
- Также стоит заглянуть на сайт газеты "КоммерсантЪ". Здесь управляющий обязан опубликовать данные об открытии дела о банкротстве. Все записи о банкротстве, сделанные за всю историю сайта, хранятся для того, чтобы граждане могли узнать о возможных проблемах своего контрагента.
Поиск информации на этих ресурсах не требует регистрации или оплаты пошлин.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!