О наиболее удобном и выгодном способе передачи жилья родственникам или посторонним людям начинают задумываться все, перед кем встала такая необходимость. Оформить дарственную? Продать? Обменять? Завещать? Составить договор ренты?
Давайте сравним положительные и отрицательные стороны каждой из этих сделок.
1. Что такое дарственная на квартиру?
Соглашение, позволяющее передать имущество во владение от одного участника сделки (собственника) другому при жизни передающего. Причем бескорыстно, из благих побуждений. Никаких встречных материальных обязательств не допускается. Форма соглашения строго регламентируется законодательством.
Документ составляют:
Даритель - обязательно собственник жилья, которое дарит. Бывают случаи, когда люди пытаются подарить чужое имущество, но такие сделки неправомерны и будут отменены судом.
Дарополучатель - ему адресована передаваемая жилплощадь, и он должен либо принять ее, либо отказаться от подарка.
Участниками дарения могут выступать как обычные граждане, обладающие статусом физических лиц, так и юридические лица.
Договор могут составлять как родственники, так и совершенно посторонние люди. При этом условия дарения между родственниками, близкими и дальними, существенно различаются.
Между тем, закон прямо запрещает дарение, оцениваемое в сумму свыше трех тысяч рублей, в следующих ситуациях:
- от одной коммерческой организации другой;
- от пациентов - лечащим врачам;
- от учеников и воспитанников - педагогам и соцработникам;
- от посетителей - госслужащим (если они не родственники, а подарок сильно похож на взятку за решение проблем посетителя).
2. Преимущества дарственной на квартиру.
Процесс оформления дарственной при заключении договора отличается простотой. Участники сделки подписывают договор и вместе с пакетом необходимых документов несут его в Росреестр для перерегистрации владельческих прав на одаряемого. Через семь рабочих дней новый хозяин может пользоваться подарком по своему усмотрению. Это идеальный вариант, если у служащих регистратора не возникло претензий по собранным документам. В противном случае дело может растянуться до одного месяца.
Эту бумагу многие справедливо считают хорошим альтернативным вариантом завещанию или передаче в порядке наследования.
Во-первых, после заключения договора одаряемый обретает права собственности на подаренное имущество сразу после подписания. Оно передается одаряемому сразу после подписания. Поэтому спорить с его решением из недовольных наследников вряд ли кто станет. Кроме того, другие заинтересованные лица перестанут рассчитывать на этот подарок. После подписания дарственной нет ограничений по использованию подарка, как, например, по договору ренты недвижимости.
Во-вторых, дарственная позволяет решить вопрос быстро: наследникам не нужно ждать, пока благодетель, на чью милость они рассчитывали, умрет. Ведь при обычном наследовании им бы пришлось ждать шесть месяцев, прежде чем права на унаследованную квартиру перейдут к ним. Неделя или полгода - разница огромная.
В-третьих, при заключении договора дарственная сэкономит немало денег, когда дарополучателями становится близкая родня. Наследуя квартиру, они заплатят 0,3 процента от оценочной стоимости полученного жилья нотариусу в качестве госпошлины. Если "хату" давно не переоценивали, одаряемому придется еще отдать деньги за услугу оценщика. Дарственная исключает такие существенные траты и не облагается налогом. Кроме пошлины за регистрацию в 2000 рублей близкой родне при оформлении платить ничего не придется. Это правило закреплено законодательством.
Но дело еще и в том, что посещать офис клерка для заверения дарственной нотариально совсем не обязательно. Достаточно составить ее, подписать и отнести в МФЦ или сразу в Росреестр для регистрации. Срок передачи подарка стороны устанавливают по взаимному согласию, формат сделки подразумевает доверительность их отношений.
Дарственная, составленная близкими родственниками, избавляет одаряемого от необходимости пополнять казну государства взносом в размере НДФЛ. Это обстоятельство объясняет, почему дарение квартир происходит чаще всего именно среди людей, связанных кровными узами. Экономия на подоходном налоге, особенно если речь идет о дарственной на многокомнатную квартиру или особняк, получается крайне серьезная.
Следующий плюс дарственной: дарящему, в отличие от продавца, тоже не надо никому платить.
Оформление дарственной на квартиру имеет адресное назначение. Одариваемый супруг может одобрить этот документ в случае развода, так как на подаренную ему квартиру экс-супруга не сможет претендовать. Подарки не становятся общим имуществом и не считаются совместно нажитым добром. Однако есть одно исключение из правил. Если супруга вложила свои личные деньги в ремонт квартиры, подаренной мужу, то суд может обязать его выплатить ей компенсацию, соответствующую затратам, или отдать определенную долю.
В отличие от договора дарения, при купчей имущество автоматически становится совместным владением мужа и жены. Не важно, на кого оформлена покупка и чьи личные средства были использованы, при разводе они поделят квартиру пополам.
Дарственная также позволяет обойти преимущественное право на покупку доли жилого помещения другими совладельцами. Если собственник решит продать долю в коммунальной квартире на сторону, он должен собрать письменные согласия остальных жильцов. Они, согласно закону, имеют первоочередное право на покупку. Допустим, все жильцы, кроме одного, дали согласие. В этом случае сделка купли-продажи не состоится, даже если составители документа очень этого хотят. Дарственная избавляет от таких сложностей. Дарить свою долю можно, не спрашивая согласия остальных совладельцев.
Многие пытаются ускорить оформление дарственной на квартиру, чтобы таким образом спасти имущество от ареста и конфискации судебными исполнителями (актуально при банкротстве и крупных долгах). Однако дарения, совершенные такими гражданами за несколько лет до финансового кризиса, тщательно исследуются судебными приставами и могут быть аннулированы. Подарок возвращается к дарителю и будет использован для погашения его долгов.
Дарственную можно расторгнуть после подачи заинтересованной стороной соответствующего заявления в суд. У истца есть шансы на успешное решение вопроса, только если у него есть железобетонные доказательства неправомерности оспариваемого договора дарения. Чаще всего причинами для оспаривания в реальной жизни становятся мнимые дарения (чтобы, например, замаскировать фактические сделки купли-продажи и не платить налоги государству), дарение при отсутствии прав собственности на передаваемую квартиру и некорректно составленный договор дарения.
3. Минусы дарственной на квартиру.
Главный недостаток оформления дарственной на квартиру – ее юридическая уязвимость. Ее могут оспорить не только наследники или сам даритель, но и другие заинтересованные лица, например, владельцы доли в собственности на имущество, рентополучатели или кредиторы. Поэтому перед подписанием дарственной необходимо провести тщательный правовой анализ, даже если вопрос обсуждается с близким родственником.
В отличие от дарственной, купчую могут оспорить только покупатель или продавец.
Поскольку подарок, исключая его из так называемой наследственной массы, может вызвать недовольство наследников, именно они чаще всего инициируют оспаривание дарственной. Однако просто так прийти в суд и предъявить претензии не получится, необходимы веские основания и доказательства.
Основания для попытки оспорить сделку могут быть следующими:
- Даритель подписал документ, находясь в состоянии старческого маразма, был пьян, обкурен или обколот наркотиками и не понимал, что делает.
- Подписав дарственную, он фактически превратился в бомжа, так как это была его единственная крыша над головой.
- Дарителя вынудили подписать сделку: угрозами, физическим насилием, шантажом или обманом.
Проблему возможного оспаривания дарственной в будущем можно решить, заверив ее у нотариуса. Это обойдется дарополучателю в некоторую сумму, но при подаче иска недовольными родственниками или другими заинтересованными лицами, нотариус явится в суд и подтвердит, что даритель был адекватен и подписал документ по собственному желанию. Судьи, скорее всего, поверят нотариусу, а не оспаривающим дарственную.
ВАЖНО!
Следующий существенный недостаток дарственной связан с налогообложением дарополучателей, не относящихся к близкой родне благодетеля. Они обязаны заплатить тринадцатипроцентный налог от кадастровой стоимости подаренного жилого помещения. Налоговых вычетов, как в случае покупки жилплощади, им не полагается. НДФЛ придется платить в любом случае, срок владения квартирой дарителем на это обязательство никак не влияет.
Для того чтобы стать полноправным владельцем подаренного имущества, необходимо завершить процесс оформления в территориальном отделении Росреестра, где проводится регистрация прав собственности на нового владельца. Без этого шага невозможно передать, продать, обменять или сдать в аренду подаренное жилье. Хотя формально дарополучатель становится владельцем с момента подписания дарственной, рекомендуется закрыть вопрос сразу, чтобы защитить его от возможных претензий наследников, если даритель скоропостижно скончается до регистрации сделки. Также внезапно может умереть и сам дарополучатель. Если права на подарок не будут перерегистрированы, то имущество, скорее всего, вернется к дарителю, и наследники покойного не смогут претендовать на подаренное родственником жилье.
Если у рядовых собственников не возникает проблем с оформлением дарственных на имущество, то коммерческие организации не могут бескорыстно передавать имущество друг другу, так как это противоречит смыслу существования предприятия – получению выгоды от любой деятельности. Однако, на некоммерческие учреждения и благотворительные фонды такое ограничение не распространяется.
4. Плюсы и минусы дарственной на несовершеннолетнего ребенка.
Согласно нашим законам, дарственную на жилое помещение можно составить даже на новорожденного ребенка. Однако, чтобы самостоятельно выступать в роли дарителя, ему необходимо достичь совершеннолетия (п.1 ст.575 ГКРФ).
Если квартира дарится ребенку, которому еще нет четырнадцати лет, то договор подписывают его родители, усыновители или опекуны (п.1 ст.28 ГКРФ). Сам ребенок, не имея паспорта, не имеет права подписывать документы. И даже после получения удостоверения личности, до восемнадцати лет его подпись без подписи матери или отца не будет иметь законной силы (п.1 ст.26 ГКРФ). Кроме того, для подписания дарственной необходимо письменное согласие родителей.
Дарственная несовершеннолетнему может включать дополнительные условия, при выполнении которых он станет владельцем подарка. Однако, до восемнадцатилетия распоряжаться подаренной квартирой ребенок не сможет. В дарственной могут быть предусмотрены иные сроки, например, получение диплома об окончании вуза, день свадьбы, возвращение с армейской службы и т.д. Такие условия допустимы, в отличие от требований получить что-то ценное взамен или содержать подарившего квартиру до самой его смерти.
Когда ограничения, предусмотренные дарственной, сняты (одаряемый закончил учебу, вернулся из армии, создал семью и т.д.), он обязан предоставить сотрудникам Росреестра доказательства выполнения условий дарения (вузовский диплом, брачное свидетельство, военный билет). После этого он получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником квартиры.
Однако, здесь есть и главный минус: родители не смогут самостоятельно распоряжаться подаренной своему ребенку квартирой, например, продать, обменять или сдать в аренду без согласования с представителями органов опеки.
5. Налогообложение.
Главное преимущество дарственной, составленной между близкими родственниками, — отсутствие налогообложения при дарении — появилось в 2006 году. Семейный кодекс однозначно определяет близких и дальних родственников.
Близкими родственниками считаются:
- законные муж и жена;
- внуки и внучки;
- бабушки и дедушки;
- братья и сестры, родные по обоим родителям или только по одному, а также приемные;
- родители, не исключая приемных.
Все остальные люди являются дальними родственниками и не освобождаются от тринадцатипроцентного налога при дарении квартиры.
Если сделка заключается с гражданином другой страны, ему придется заплатить в российский бюджет тридцать процентов от оценочной стоимости подаренной квартиры.
6. Варианты выбора способов передачи недвижимости.
Для большинства людей составление дарственной может быть удобным и выгодным в следующих случаях:
- если соглашение подписывается между близкими родственниками;
- если у дарителя есть еще квартиры, и ему ничего не нужно от одаряемого (например, жить в подаренной квартире до самой смерти);
- если дарственная является единственным способом выписать из квартиры жильцов, которые по каким-либо причинам не хотят покидать квартиру;
- если даритель дарит свою единственную квартиру, но он полностью уверен, что его не выселят после перерегистрации прав собственности на одаряемого.
В документ нельзя включать условия, которые нарушают принцип безвозмездности. Если у вас есть желание подарить квартиру и получить выгоду, то это два взаимоисключающих понятия. Дарственная, содержащая подобные условия, иногда заключается ошибочно, но сильно рискует быть аннулированной. Поэтому лучше рассмотреть другие варианты:
- завещать квартиру - она достанется указанным в завещании гражданам только после ухода владельца из жизни;
- обменять квартиру - владелец отдает свою квартиру и взамен получает другую, равнозначную или более просторную, если есть доплата;
- продать квартиру - получить материальную выгоду от реализации;
- отдать квартиру в ренту - новый владелец выплачивает стоимость квартиры частями, ухаживает за бывшим владельцем до дня его смерти и т.д.
7. Заключение.
Выбор между дарением, завещанием, продажей или покупкой квартиры зависит от конкретных обстоятельств, в которых находятся настоящий и будущий владельцы.
Дарение имеет свои преимущества, если стороны полностью доверяют друг другу и связаны близкими кровными узами. Дарственную на квартиру имеет смысл оформлять в пользу ближайших родственников, чтобы избежать уплаты налогов или когда необходимо исключить жилплощадь из совместно нажитого имущества. Например, отец может подарить квартиру неблагополучно женатому сыну. Также такой договор может быть полезен, если нужно выписать тех, кто не хочет этого делать добровольно.
Однако в других ситуациях оформление дарственной может быть экономически нецелесообразным. Несмотря на это, юридической консультацией и помощью все же не стоит пренебрегать.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!