Добрый вечер дорогой читатель .
Сегодня мы рассмотрим один из самых сложных вопросов в аренде, а если точнее в аренде недвижимости ( точнее недвижимости жилой).
Это так называемый.
Деликт.
Не пугайтесь такого непонятного слова это всего лишь нарушение.
Точнее возьмём только часть из этой области.
Отсутствие платы.
Представим ситуацию.
Вы владелец ( точнее конечно собственник ) жилого помещения и вы не нуждаетесь в нем какой то промежуток времени.
Да так бывает что у кого-то в нашей стране есть не одно жилое помещение ( нужно порадоваться за таких людей ).
И вы решили что неплохо бы получить небольшой дополнительный доход раз уж есть объект для сдачи и вы в нем не нуждаетесь.
Вы благополучно выполнили все меры предосторожности и нашли арендатора мечты
Вот примерно так как в статье выше.
И заключив договор передали во временное владение и пользование вашу вещь.
Как только вы исполнили свои обязательства у вашего контрагента родилось встречное обязательство.
А именно вносить плату за пользование вещью.
Как добропорядочный собственник вы ждёте исполнения ваши арендатором своего обязательства и обнаруживаете что
платы нет.
Да ситуация конечно не самая хорошая но вполне поправимая.
Итак с чего бы начал я?
( Мнение автора не всегда схоже с вашим и вы вольны поступать иначе )
Но иногда чужой опыт бывает полезен.
История вопроса.
Простите мне моё отступление но чтоб понять логику моих действий нужно немного обратиться к истории.
А именно договор аренда это
Договор бедных.
Да да уважаемый читатель договор аренды это договор для бедных ( правда уже непонятно кто на данный момент бедный ).
Сам по себе договор аренды один из старейших договоров в праве его можно найти практически во всех первоисточниках права от Рима до наших русских правд и других не менее уважаемых источников права прошлых времён.
Итак почему его иногда называют договором бедных .
Все просто так как у субъекта не хватало денег на куплю какого-то объекта он брал этот объект в аренду.
И это был или земельный участок ( для земледелия ) или комната за деревянной перегородкой как у Родиона в одном известном произведении Федора Михайловича.
Это сейчас арендатором большого пентхауса в самом центре мегаполиса может быть воротила миллиардов и он снимая такой объект просто увеличивает свою прибыль при помощи разных других инструментов.
А раньше договор аренды был договором бедных.
И следуя логики права и его одному из главных принципов справедливости.
Право и закон защищали слабую сторону а именно арендатора.
Да да дорогой читатель твой арендатор до сих пор это слабая сторона в договоре и она требует дополнительной защиты ( если ты этого не знал знай).
И как и положено наш закон а именно ГК ( именно он и регулирует аренду )так и делает.
Вот несколько примеров такой заботы.
1 невозможность одностороннего отказа от договора ( за исключением судебного порядка)
2 право следования договора аренды за вещью ( вы продав объект при длительной аренде уступаете свои обязанности покупателю )
3 право приоритетного найма арендатором который исполнял аккуратно свои обязательства имеет преимущество при его дальнейшей аренде.
Вот лишь некоторые преимущества которые получает арендатор.
Но как говориться не все арендатору масленица нужно иногда и прощённое воскресение встречать.
Итак вернёмся к нашей
Проблеме
Платы нет что делать?
Ну для начало воспользуемся старым проверенным способом электриков в автомастерской ( перед тем как лезть в проводку проверь предохранитель )
Просто позвоним арендатору и напоминаем ему о его обязанности.
Мы это делаем накануне истечения срока ( так и нам спокойнее и арендатор знает что у нас с памятью все хорошо).
Текст сообщения у нас самый простой сухой деловой .
" Добрый день напоминаю что завтра наступает срок оплаты арендной платы за ваш объект с уважением Вася "
текст простой но помогает избежать массы проблем с забывчивостью у ваших контрагентов.
Но допустим что сообщение получено а платы вами нет.
дальше ситуация развивается не по самому лучшему сценарию.
Формально пропуск одного платежа не является поводом для одностороннего отказа ( с вашей стороны ) для этого нужно как минимум дважды допустить просрочку.
Но сам факт просрочки желательно зафиксировать.
Каким образом это сделать?
Все просто.
1 в договоре включаем в перечень способов доставки юридически значимых сообщений любой из доступных менеджеров и делаем оговорку о том что при доставке его абоненту оно считается полученным.
2 берём по истечении срока платежа выписку по банковскому счету на который вы договорились переводить плату.
3 пишем сообщение в мессенджер о том что согласно выписки по счету от такого то числа не поступила плата за пользование объектом .
4 предлагаем внести плату и указываем срок ( желательно 3-5 дней ). Это поможет в случае неоплаты зафиксировать его второй случай неоплаты ( и тогда у вас появиться возможность идти за судебной защитой ) и расторгнуть договор в судебном порядке.
Кто-то скажет ну да пока я буду судиться он будет жить и я с него не получу ни копейки.
Да так бывает что скрывать иногда вынесенное решение и исполнительный лист это всего лишь бумага на стене и свидетельство вашей юридической победы.
Но чтобы не иметь таких проблем желательно соблюдать правила которые описаны в статье
Ещё раз приеду ссылку
Вдруг вы не прочитали.
Ограничение пользования квартирой.
Как же немного ускорить процесс и не попасть самому в юридическую ловушку.
1 как только вы зафиксировали 2 раза нарушение договора вы можете попытаться ограничить право пользования вашим объектом .
Пути ограничений.
Второй замок в двери с ключом только у вас. Достаточно действенный способ но есть способ чуть лучше.
Электронный или магнитный замок скрытой установки.
Это устройство помогает сделать доступ в квартиру невозможным для арендатора и нет шансов сослаться на неисправный замок.
Ведь наша " слабая сторона " формально не передавала нам объект обратно и значит может им пользоваться ( и даже поменять замок если он неисправен ).
Конечно стоит ожидать звонка от вашего арендатора и информации о том что он не может пользоваться объектом. И как минимум готовиться принять объект обратно.
О чем тоже следует уведомить вашего арендатора.
Не уверен что он пойдет на столь радужные для вас условия но чудеса случаются.
И если он откажется передать обратно объект я бы с законом не шутил и впустил бы его обратно.
А сейчас рассмотрим вариант когда всё-таки он уступил вашим требованиям и согласился передать вам объект.
1 принимаем объект
2 фиксируем состояние
3 делаем акт сверки взаиморасчётов
( Для суда подойдёт любой документ подтверждающий ваши расчеты )
Выставляем ему претензию и ждём положенный срок для его добровольного удовлетворения.
Паралельно выставляя объект для дальнейшей работы в аренде.
Ну а далее поход в суд и взыскание с арендатора суммы вам причитающейся.
Вариант с отказом передать объект немного сложнее.
Формально до решения суда о расторжении договора у вас оснований для выселения арендатора нет.
Но и обязанность предоставить ему право свободно пользоваться вашим объектом у вас угасает с неуплатой.
Так как эти обязанности находятся в жёсткой связки.
Тут я бы поступил следующим образом.
1 направил предложение а добровольной передачи вам объекта 2 выставил претензию о пропущенных платежах.
3 уведомил что с момента не передаче начнется начисление суммы понесенных вами убытков за простой объекта.
Ну а далее поход в суд за решением.
Но стоит помнить что в исковых требованиях отличают
1 требования за пользование объектом ( то что у вас в договоре )
2 неустойки штрафы и другие убытки которые вы понесли и которые у вас оговорены договором.
Вообще это можно сделать разделив эти требования на два процесса.
1 это расторжение договора и взыскание платы.
2 взыскание неустойки и понесенных убытков.
Таким образом можно развести требования и уменьшить вероятность затягивания процесса.
Теперь о том что делать категорически нельзя.
1 самостоятельно без арендатора входить в жилое помещение ( на момент ваших отношений это его жилище и круг лиц имеющих туда доступ достаточно узкий и только по закону)
2 брать какие либо вещи в залог без согласования с арендатором.
3 забирать какие либо документы у вашего арендатора.
4 физически воздействовать или угрожать расправой.
Если же ситуация выходит из под контроля стоит воспользоваться органами правопорядка и хорошо бы группой поддержки своих друзей.
И стоит помнить что все ваши права и обязанности возникают только после составления договора и выполнения всех формальных процедур.
Ваши отношения будут куда спокойнее если вы " на берегу " договоритесь как будите поступать в случае возникновения проблем в отношениях.
Лучше при возможности избегать включения в ваши отношения органов публичной власти.
Но и бояться того что с ними нужно взаимодействовать не стоит.
А на сегодня это все.