Чаще всего ипотеку берут на приобретение квартиры, а в в последнее время стала популярна ипотека на строительство частного дома. Но это далеко не все виды недвижимости, на покупку которой можно взять кредит. В статье расскажем об условиях и особенностях ипотечных сделок с жилой и нежилой недвижимостью.
Какую недвижимость можно купить в ипотеку
- Долю в квартире или комнату
- Апартаменты
- Земельный участок
- Загородный дом с участком
- Таунхаус
- ИЖС (строительство частного дома)
- Гараж
- Машино-место
- Кладовую
- Коммерческую недвижимость
Правила оформления ипотеки на каждый из этих объектов недвижимости у банков стандартные, но есть нюансы.
Доля в квартире или комната
В отличие от квартир, с долями работают не все банки. Ипотеку на долю или комнату кредитные организации предлагают только по своим программам. Субсидированные программы от государства на них не распространяются.
Условия банков:
- Первоначальный взнос — от 20.1%
- Минимальная сумма ипотеки — от 300 000 до 500 000 ₽
- Ставка — от 14.6% до 22.2% годовых
- Срок — от 1 года до 30 лет
Требования к недвижимости:
- Доля должна быть выделена в виде отдельной комнаты
- Ипотеку могут выдать только на выкуп последней доли, чтобы вся квартира переходила в полную собственность заёмщика
- Минимальная площадь комнаты — должна быть не менее 6-9м² (зависит от региона)
- Недвижимость не должна находиться в бывшем общежитии
Разница между долей и комнатой
Комната — это часть квартиры, установленной площади, с отдельным кадастровым номером и лицевым счётом.
Доля — это часть права собственности на квартиру. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.
Ипотека на покупку доли и комнаты — это разные кредитные продукты. Банк, который готов выдать кредит на покупку комнаты, может отказать в кредите на покупку доли. В случае задолженности по кредиту, банку будет сложнее продать долю, чем комнату.
Особенности сделки с комнатой и долей
- Преимущественное право покупки. Продавец доли или комнаты сначала должен предложить свою долю всем соседям по квартире. Договорённости с владельцами остальных комнат в квартире оформляются у нотариуса. Если этого не сделать, сделку могут признать недействительной, а покупатель лишится денег и квартиры.
- Передача недвижимости в залог. При покупке в ипотеку доли в залог оформляется вся недвижимость целиком. Участники долевой собственности должны оформить свои доли в залог банка, причём это нужно сделать до выдачи кредита. Иначе в выдаче ипотеки откажут. Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость.
Апартаменты
Апартаменты — особый тип коммерческой недвижимости со статусом нежилого помещения. Обычно, апартаменты покупают в качестве инвестиций, чтобы сдавать в аренду. Ставка по ипотеке на апартаменты, как правило, выше.
Условия:
- Первоначальный взнос — от 15 до 20.1%
- Минимальная сумма ипотеки — от 300 000 до 500 000 ₽
- Ставка — от 16 до 22% годовых
- Срок — от 1 года до 30 лет
Особенности:
- Нет льготных программ
- Нельзя использовать материнский капитал
- Есть ограничения по этажности — например, апартаменты не должны быть на первом этаже
- Не все банки выдают ипотеку на апартаменты по договору долевого участия
- Некоторые банки ограничивают максимальную сумму кредита
Земельный участок
Ипотеку на земельный участок рассматривают заёмщики, которые не хотят строить или покупать готовый дом с участком, чтобы затем это жильё не передавать в залог банку. Однако и кредитных учреждений, которые охотно кредитуют покупку участка без строений или будущего строительства, не так много.
Почитайте ещё → Как построить свой дом в ипотеку
Условия:
- Первоначальный взнос — от 20.1%
- Ставка — от 19% годовых
- Сумма — от 300 000 ₽
- Срок — от 1 года до 30 лет
Требования:
- На участке должно быть разрешено строительство — подходят: ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНТ
- Наличие круглогодичной подъездной дороги
- Обязательное выделение границ участка — проведено межевание
- Земля должна располагаться в радиусе от 30 км до 100 км от офиса банка, в котором будет оформлена ипотека
- Некоторые банки требуют, чтобы были проведены инженерные коммуникации (свет, газ, вода)
- Желательно, чтобы площадь надела составляла не менее 6 соток; на участок более 50 соток ипотеку не выдадут
Загородный дом с участком
Кредит на покупку дома с участком банки одобряют чаще. По закону заёмщик может построить дом с согласия банка-кредитора, а также если такое условие оговорено в ипотечном договоре. Но это уже другой вид кредита — на строительство дома или ИЖС.
Условия:
- Первоначальный взнос: от 25.1% — по льготным программам, от 30.1 % — по рыночной ипотеке
- Сумма — от 300 000 ₽, максимальная сумма может быть ограничена
- Срок — от 1 года до 30 лет
- Ставка: до 3% — по сельской ипотеке, от 8% — по льготным программам, от 17-22% — по рыночной
Особенности:
- Некоторые банки запрашивают дополнительные документы по дому — технический паспорт и/или фотосъёмку
- Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, должны быть электричество, вода, канализация — на садовые домики, как правило, кредит не дают
- Иногда важно, чтобы не было других объектов на участке
- К участку можно подъехать в любое время года
- Наделы должны относиться к землям населенных пунктов или сельхозназначения
- На участке разрешено строительство — ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНТ
- Могут быть требования к году постройки, площади, стройматериалам — например, от 2000 года, площадь — от 60 м², фундамент — каменный, бетонный или кирпичный
- Объект должен находиться в радиусе от 30 км до 100 км от офиса банка
Таунхаус
Таунхаус — отдельный жилой дом блокированной застройки с земельным участком. У такого объекта недвижимости общая стена без проемов с соседним домом.
Условия:
- Первоначальный взнос: от 20.1% — по льготным программам, от 30% — по рыночной ипотеке
- Сумма — от 300 000 ₽
- Срок — от 1 года до 30 лет
- Ставка: до 3% — по сельской ипотеке, от 8% — по льготным программам, от 17% — по рыночным
Особенности:
- Назначение участка — земли поселений или сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: жилая, дачная застройка или ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства или под приусадебный участок
- Фундамент — свайный или свайно-железобетонный, ленточный, бетонный, каменный, кирпичный
- Стены — каменные, кирпичные, панельные, монолитные, деревянные
- На участке проведено межевание
- К дому есть круглогодичный подъезд, подведены коммуникации (электричество, свет, газ, канализация) и отопление
- Таунхаус может стоять на земле в долевой собственности, например, если дом на три семьи, то на каждую должна быть оформлена ⅓ доля участка, либо у каждого домовладения собственный участок
- Иногда есть условие о расположении объекта: например, он должен находиться в радиусе до 120 км от региона присутствия банка (расстояние зависит от региона и от банка).
ИЖС (строительство частного дома)
По индивидуальному жилищному строительству ипотеку сначала оформляют на покупаемый участок, затем на строительство. Можно оформить как один кредит, так и два: отдельно на участок, отдельно на дом — главное, чтобы у заёмщика хватило платёжеспособности.
Кредит выдают в несколько этапов — например, первый транш — 30%, после постройки фундамента — еще 50% и заключительный — 20%. После постройки дома объект нужно зарегистрировать в Росреестре, сделать оценку и передать недвижимость в залог банку.
Условия:
- Первоначальный взнос — от 20 до 30%
- Ставка: от 8% — по льготным программам, от 17% — по рыночным
- Сумма — от 300 000 ₽
- Срок — от 1 года до 30 лет
Требования:
- Категория участка — земли сельхозназначения или населенных пунктов
- Разрешенное использование — ИЖС, приусадебное хозяйство, садоводство или жилая застройка
- Удалённость от офиса банка — от 30 до 100 км
- Стены — кирпич, бетон, брус или клееный брус, каркас, сип-панели или шлакоблок
- Построить дом нужно в течение двух лет — если не уложиться в срок, банк повысит ставку на 2-3% или потребует досрочно вернуть кредит
- На время строительства банк может запросить дополнительный залог или поручителя
- Дом может строить подрядчик, аккредитованный банком, также разрешено самостоятельное строительство, причём согласие банка требуется, если такое условие есть в кредитном договоре.
Гараж
Ипотеку на гараж банки дают неохотно — продать эту недвижимость в случае задолженности тяжело, поэтому условия по таким кредитам жёстче. Банки чаще одобряют ипотеку, если покупать гараж вместе с жильём. Приобрести можно отдельно стоящий объект или бокс в гаражном комплексе. Разрешено покупать как готовый гараж, так и строящийся.
Мобильные гаражи считаются движимым имуществом, их нельзя использовать в качестве залога, поэтому на такие объекты ипотеку не дают.
Условия:
- Первоначальный взнос — от 25.1 %
- Сумма — от 300 000 ₽
- Ставка — от 17% годовых
- Срок — от 1 года до 30 лет
В залог, кроме приобретаемого гаража, принимается иное имущество заёмщика (недвижимость, транспорт). Может потребоваться поручительство.
Машино-место
Машино-место, как и гараж, можно приобрести на этапе строительства по договору долевого участия или уже готовое паркинг-место, оформив сделку купли-продажи.
Условия:
- Первоначальный взнос — от 20.1%
- Ставка — от 17% годовых
- Сумма — от 300 000 ₽
- Срок — от 1 года до 30 лет
Особенности:
- Лучше, чтобы машино-место было оформлено как самостоятельный объект недвижимости — это повышает ликвидность объекта, банкам его легче продать, если заёмщик выйдет на просрочку
- Расположение машино-места должно быть в многоуровневом гараже или в ЖК с паркингом либо в отдельно стоящих гаражных комплексах
- В рефинансировании могут отказать
Кладовая
К кладовой относятся нежилые помещения вне квартиры. Кладовую приобретают для хранения вещей или получения дохода — её можно продать или сдать в аренду.
Условия:
- Первоначальный взнос — от 20.1%
- Ставка — от 17% годовых
- Сумма — от 300 000 ₽
- Срок — от 1 года до 30 лет
Требования:
- Кладовая должна находиться в многоквартирном доме
- Подсобное помещение должно быть оформлено в собственность
Коммерческая недвижимость
Ипотеку выдают на покупку помещений для коммерческого использования — под офисы, склады, магазины, аптеки, кафе. Кредит могут получить частные лица. Для компаний и ИП у банков есть специальные программы кредитования.
Условия:
- Первоначальный взнос — от 20 до 30.1%
- Ставка — от 16 до 18% годовых
- Минимальная сумма ипотеки — от 500 000 ₽
- Срок — от 1 года до 25 лет
Коммерческая недвижимость оформляется в залог банку. На этапе строительства потребуется залог имущественных прав. Другие виды обеспечения (поручительство, залог иной недвижимости) не предусмотрены.
Ипотеку не одобрят, если помещение:
- Не обособленно/не изолированно
- Нет электричества, водоснабжения, канализации и отдельного входа
- Не предназначено для торговли и сферы услуг
- Расположено в отдельно стоящих зданиях, промышленных сооружениях или складских помещениях
- Его площадь более 270 м²
- Является единственным проходом к помещениям общего пользования дома
Особенности:
- Купить коммерческую недвижимость можно только у юридического лица
- Нельзя использовать материнский капитал и получить налоговый вычет
Какую недвижимость нельзя купить в ипотеку
- Объект расположен за пределами РФ
- Дом признан аварийным и подлежит сносу или расселению
- Есть неузаконенные перепланировки
- Недвижимость находится в залоге у другого банка или под арестом
- У дома с землей или земельного участка нет чётких границ, не проведено межевание
- Банк выявил риски утраты права собственности
