Когда-то давно практиковалась рассрочка от застройщика на покупку квартир, но потом настала эра дешевых банковских ипотечных кредитов и такая схема покупки стала использоваться очень редко, но в нашем мире все циклично и рассрочка от застройщика стала постепенно возвращаться на рынок.
Суть покупки квартиры в ипотеку заключается в том, что покупатель получает от банка день и перечисляет всю сумму застройщику, а потом платит ежемесячные платежи банку, при этом застройщик знает, что на полученные деньги можно продолжать строительство. Для продолжения строительства застройщики сами прибегают к кредитным средствам от банков, но сейчас кредиты стали дорогие, закладывать дополнительные расходы в стоимость квартиры уже бессмысленно, т. к. количество покупателей, итак, сократилось и у застройщиков остается практически один выход — строить за счет покупателей с живыми деньгами, но не у каждого есть сразу полная сумма на покупку квартиры, вот тут и вступает в дело рассрочка от застройщика.
Попалась мне акции от одного из застройщиков по рассрочке, суть которой в следующем: Первоначальный взнос хоть сколько, но не менее 20%, потом каждый месяц надо вносить не менее 10 т.р., а остаток суммы нужно внести не позже чем через пол года с момента объявления акции, но есть одно существенно условие — удорожание остатка 12%. Т.е. если квартира стоит 2,5 млн, а человек вносит положенные 20% (500 т.р.), то остаток задолженности в размере 2 млн. будет увеличен на 12%, т. е. на 240 т.р., таки образом итоговая стоимость квартиры будет 2 млн. 740 тыс.руб.
На первый взгляд предложение выгодное, застройщик при «продаже» рассрочки делает акцент на том, то банки по льготной ипотеке стали требовать от застройщиков комиссию (8-10% от суммы кредита, это примерно 200 т.р. для нашего примера), эту сумму комиссии придется включить в стоимость квартиры, а следовательно на нее будут также начисляться проценты по ипотеке, а если нет 30% первоначального взноса, то остается вариант только с ипотекой на рыночных условиях, а это 18-20% годовых.
Застройщику такая схема крайне выгодна, ведь он сразу начинает получать деньги на продолжение строительства и знает, что через полгода получит остаток стоимости квартиры, тем более квартира изначально становится дороже своей прайсовой цены. При этом застройщик, можно сказать, бесплатно пользуется чужими деньгами (да еще и зарабатывает на удорожании), а если бы он брал кредит в банке, то пришлось бы платить процент за пользование заемными средствами.
Для покупателя такая покупка тоже может показаться выгодной, ведь если он будет знать, что точно в течение полугода найдет сумму на оплату, то сейчас он может «застолбить» стоимость квартиры.
Такая схема кажется выгодной до тех пор, пока не доходит дело до расчетов банковских кредитов. Если мы берем ипотеку по рыночной ставке 18% годовых на исходные 2 млн. руб, то переплата составит всего 106 т.р. за 6 месяцев, сюда надо прибавить дополнительные банковские расходы (страховка, переводы и т. д.) и получится сумма 110-120 т.р., но никак не 240 т.р. (именно на столько у застройщика будет удорожание за рассрочку), а если закрыть кредит ранее 6 месяцев, то переплата будет еще меньше, а при акции застройщика будет фиксированное удорожание, даже если полностью выкупить квартиру через месяц.
Можно удорожание на 12% (в нашем примере это 240 т.р.) приравнять к переплате и перевести ее в годовую ставку — на срок 6 месяцев это 40% годовых, а при сроке 4 месяца это примерно 57% годовых. Обычные потребительские кредиты (даже со всеми допуслугами) обходятся дешевле, а ипотека тем более.
Застройщики прекрасно научились манипулировать стоимостью квартир, а теперь они манипулируют выгодой в расчете на то, что не все люди понимают разницу между удорожанием (общей переплатой в процентном выражении) и переплатой по ставке «годовых», при которой переплата существенно ниже. Люди часто не придают этому значения, считая, что это одно и тоже, а ведь 12% годовых это всего 70 т.р. переплаты за полгода с 2 млн. руб.
Конечно есть у застройщиков есть акции и с рассрочкой под 0%, но нужно внимательно изучать условия такой рассрочки, чаще всего в таких случаях удорожанием является отсутствием скидки за полную оплату (наличными или с ипотекой), либо установлением иной цены без привязки к какому-то проценту.
Но однозначно говорить, что нельзя использовать рассрочку от застройщика некорректно, есть люди, у которых нет всей суммы на покупку квартиры, они знают, что они появятся в будущем, это люди, которые не могут получить кредит в банке по какой-то причине (маленький стаж работы, закредитованность, плоха кредитная история, отсутствие постоянного дохода и т. д.).
Таким образом можно сказать, что при возникновении желания воспользоваться каким-то предложением следует делать расчет по разным вариантам, даже по тем, что на первый взгляд кажутся невыгодными (тут переплата 12%, а там ставка 18% годовых), ведь те, кто предлагает «выгодные» условия, не являются благотворительными организациями, им тоже надо заработать, а если им невыгодно предоставлять такие условия, то они бы их не предлагали.
Как застройщики привлекали покупателя низкой ценой раньше и как это делают сейчас.