Здравствуйте, дорогие подписчики и гости канала. Вот уже четверть века, примерно с середины или с конца 90х, в информационное пространство выбрасываются слухи о том, что вот-вот у нас начнут буйным цветом распускаться сотни и тысячи доходных домов, и рынок "дикой" частной аренды постепенно придет в упадок, уступив место цивилизованной организованной и госрегулируемой системе съёма жилья гостиничного и семейного типа.
Этот вопрос начинают обсуждать всякий раз, когда падает спрос на продажу новостроек, и "застрельщики" этой темы, имеющие разные интересы, от простого хайпа и пиара, до лоббирования интересов строительной отрасли, со страстью рассказывают, каким прекрасным будет мир, когда каждый арендатор вместо поиска жилья по частным "бабушатникам и клоповникам", сможет снять себе комфортабельные апрартаменты в современном семейно-гостиничном комплексе на любой вкус и кошелек.
Но есть ли на самом деле перспектива у доходных домов и подобных гостиничных комплексов?
Лично я и мои знакомые, которые профессионально занимаются арендой жилой и нежилой недвижимости, считаем, что перспектива эта весьма туманна.
Начнем с того, что примерно с конца 90х в Москве начали появляться единичные доходные дома бизнес класса, которые с удовольствием занимали высокооплачиваемые иностранные специалисты и отечественные бизнесмены средней руки.
На нескольких подобных объектах мне удалось побывать с подробной экскурсией, когда тогдашний мой босс, глава небольшой строительной фирмы, дал задание изучить этот вопрос и определить перспективы строительства и дальнейшей эксплуатиции подобного доходного дома.
После моего доклада и всех выкладок, боссу, финдиректору и директору по строительству стало абсолютно понятно, что дело это абсолютно бесперспективное, окупаемость займет не один десяток лет, а эксплуатация и администрирование такого объекта потребуют слишком много сил и средств.
Судя по тому факту, что доходных домов до сих пор единицы, а бизнесмены и даже государство не особо стремятся вкладывать деньги в эту затею, мои расчеты и спустя более двух десятилетий не утратили своей актуальности.
Какие данные говорят о том, что в ближайшем будущем мы не увидем массового строительства и переделки существующих домов в доходные:
1. Деньги.
Всегда у везде на первом месте стоит вопрос финансов. Дело в том, что рынок съемного жилья в Москве и крупных городах устроен так, что люди редко специально покупают квартиры ради сдачи их в наём. Разумеется, есть и такие, но абсолютное большинство сдают, так называемые, "лишние метры". Это квартиры от бабушек/дедушек, это городское жилье людей, переехавших за город или за границу, это вторая квартира от съехавшихся супругов и прочее и прочее.
Как правило, люди рассматривают сдачу жилья не как основной, а как дополнительный и не основной доход. Они работают, получают пенсии, занимаются бизнесом... ну ещё и с квартиры денежка капает, поди плохо.
Это я к тому, что цена жилья на рынке аренды не сильно сказывается на тех, кто его сдает. Если вчера удалось сдать однушку в Москве, скажем, за 60 тр, это прекрасно, но если через месяц или год или на лето цена упадет до 45, это очень неприятно и обидно, но ничего страшного. Ну а если за 45 сдавать не охота, можно и подождать очередного роста цены месяцок-другой. Деньги, чай, не последние. Пока можно ремонтник слегка поделать, а потом сдать дороже.
А вот для доходных домов, если их понастроить сотни и тысячи, такие скачки цен будут катострофой, не говоря уже о том, что и расходы на содержание дома, персонал, налоги будут несоизмеримо выше, чем расходы у бабули-пенсионерки или московского офисного клерка, которые в лучшем случае платят 4% как самозанятые.
Кроме того, доходные дома скорее всего будут считаться апартаментами, а значит налоги на недвижимое имущесиво для владельцев бизнеса будут очень высокими, что ещё сильнее уменьшит прибыль
2. Обстановка
Это парадокс, но мало кто из людей, снимающих жилье, готовы жить там, где все вокруг тоже снимают. Никого не хочу обидеть, но все понимают, что это, когда весь дом живёт "не в своем" и жильцы часто меняются. Это значит, что либо будет бардак, либо повышенный контроль со стороны администрации. Это всё, возвращаясь к пункту 1, обязательно отразится том числе и на цене.
3. Условия, договор.
Если с адекватным хозяином квартиры всегда можно договориться, например, о снижении цены в случае резкого падения цен на аренду, о некотором улучшении интерьера, частично за счёт аренды, частично за свой, о досрочном расторжении договора, если есть такая необходимость, об отсрочке платежа на неделю, если вдруг задержали зарплату и тп, то с организацией, сдающей доходные квартиры такого не получится. Полюбовно решить какой-то вопрос не выйдет. Там всегда будут штрафные санкции, строжайшие условия и дословное выполнение договора, составленного далеко не в пользу арендатора.
4. Хвосты и лапы
Никак не выйдет в доходном доме завести и содержать домашнее животное. Никакое. Разве что рыбку в аквариуме.
Если и есть такие условия где-то, то скорее всего за это нужно будет платить больше и оставлять огромный залог, который скорее всего никогда не вернут, ибо не бывает животных, которые хоть что-то да не испортят за полгода или год проживания.
5. Мебель, ремонт, техника...
Невозможно сдавать доходную квартиру от имени фирмы со старыми матрасами, несвежей мягкой мебелью, потемневшей ванной и потертым ламинатом.
Это значит, что косметику и смену основных предметов нужно будет делать, если не после каждого жильца, то очень часто. Это, опять же, отразится на доступности такого жилья.
Также, вряд ли разрешат привезти в квартиру гостиничного типа свою мебель или технику, а она у многих есть.
6. Удобства.
Если когда-нибудь появятся доходные дома с квартирами самого низкого ценового сегмента, а такие больше всего востребовы на рынке, я сомневаюсь, что в них будут все удобства обычной однушки или двушки из серийных домов 70-80х годов. Скорее всего не будет ванн, а будет душевые кабинки, не будет стиральных машинок в каждой квартире, вместо которых будут стоять несколько общих платных стиралок в отдельном помещении.
Вряд ли в таких помещениях будет полноценная плита и духовка и хороший большой холодильник. Будет двухкомфорочная панель и СВЧ. Все это будет самым бюджетным и простым, как и мебель, сантехника, отделка и тп.
7. Отношение окружающих жителей района и властей.
Если в микрорайоне появится такой дом, особенно бюджетный, старые местные жители будут относиться к нему с подозрением, а полиция неустанно будет проверять его обитателей с поводом и без, выполняя свою работу по обеспечению безопасности, миграционному учёту и тп. Не каждый, даже полностью законопослушный гражданин, захочет жить в доме, куда полиция ходит как на работу.
Есть ещё масса аргументов в пользу того, что доходные дома в количестве, способном хоть как-то повлиять на рынок аренды, появятся ещё не скоро, если появятся вообще. Если ваше мнение отличается от моего, и вы считаете этот бизнес выгодным и перспективным, добро пожаловать в комментарии. Обсудим.
Статья - личное мнение автора