Март, несмотря на праздничные дни, оказался богатым на важные для рынка недвижимости новости. Какие-то из ключевых событий вы наверняка пропустили, поэтому публикуем сей обзор.
- Новые инициативы властей
- Пока тот же «ключ»
- Противоречивые перспективы льготной ипотеки
- Непростое настоящее рыночных программ
- Беспощадный рост цен
- Без комментариев
Новые инициативы властей
Начнем с того, что власти хотят воспитывать в россиянах готовность к ипотеке. В этом контексте Центробанк вслед за правительством одобрил запуск в России жилищных вкладов. Соответствующий законопроект предполагает заключение договора жилищных сбережений на срок от года с целью уплаты первого взноса или погашения основного займа по ипотеке. Деньги с этого депозита не разрешат использовать в других целях, кроме как на приобретение жилья.
Новый вид сберегательного инструмента эксперты рынка оценивают неоднозначно. Так, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева заметила: люди просто нуждаются в росте реальных доходов.
Еще одно не менее важное решение касается застройщиков и уже действующих дольщиков. Девелоперам вновь разрешили сдавать дома с просрочками без каких-либо санкций. Это значит, что покупатели новостроек не смогут взыскать с застройщиков неустойки, составляющие одну трехсотую ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Такой мораторий уже имел место во времена пандемии, чтобы поддержать строителей. Теперь же власти не назвали причин своего решения.
Если мораторий на взыскание неустоек действует до 31 декабря, то добровольный эксперимент по борьбе с «левыми» стройматериалами продлится до 1 декабря. На эту кампанию власти пошли из-за растущего в строительной сфере уровня контрафакта и фальсификата. Так, доля некачественного цемента по итогам 2023-го превысила 21%, а сухих строительных смесей – до 30%.
Следующее новшество – самозапрет на продажу недвижимости, который Госдума предложила ввести Росреестру как «дополнительную защиту граждан от мошеннических схем, связанных с регистрацией недвижимого имущества». Предполагается, что такую опцию собственники будут устанавливать через портал госуслуг или МФЦ.
Хотят в Госдуме также повысить до 1 млн рублей маткапитал на второго и третьего ребенка. Утверждается, что соответствующий законопроект уже разработан с учетом темпов инфляции и роста цен на жилье.
Пока тот же «ключ»
В марте совет директоров ЦБ собрался во второй в этом году раз, чтобы определиться с ключевой ставкой. В ожидании сего события россияне не торопились получать одобренную ипотеку, надеясь на пересмотр ставки. В случае снижения «ключа» аналитики прочили волну новых заявок на жилзаймы. Однако регулятор решил сохранить ключевую ставку на уровне 16%, ссылаясь на пока высокую инфляцию.
В представлении главы ВТБ Андрея Костина, «ключ» будет снижаться «по-женски».
«По мере движения, стабилизации инфляции ставка будет снижаться, мы прогнозируем к концу года порядка 13%. Мы считаем, что со второго полугодия ставка точно должна пойти потихоньку вниз, но аккуратно, по-женски будет снижаться, потихонечку», – следует из интервью банкира журналистам.
Противоречивые перспективы льготной ипотеки
В правительстве тем временем заявляют, что ипотечная ставка в России должна быть 5% годовых. Минфин, в свою очередь, хочет снизить долю льготной ипотеки с 90 до 25%. По мнению экспертов, это «подорвет спрос на рынке».
Меж тем, одно дело популистские высказывания, другое – реальная политика. Эту весну Центробанк начал с ужесточения требований к заемщикам из-за высоких цен на новостройки. По мнению регулятора, именно широкое использование льготных программ на первичном рынке привело к значительному удорожанию строящегося жилья.
Жилзаймы с госсубсидированием отражаются как на рынке, так и на расходах федерального бюджета. К примеру, для нормальной работы только семейной ипотеки и только до июля 2024-го требуется еще 200 млрд рублей. В этом контексте вновь избранный президентом Владимир Путин даже сделал заявление, согласно которому, Центробанк опасается, что льготная ипотека давит на инфляцию.
Из слов главы государства следует и то, что ресурсы для льготных жилзаймов можно найти. На деле же денег пока нет даже для запуска отдельной программы для учителей.
Учитывая все сказанное, непонятно, на какие средства ДОМ.РФ собирается стимулировать рождаемость через снижение ипотечной ставки в зависимости от количества детей.
Как рассказал нашей редакции коммерческий директор компании «Третий Рим» Сергей Ионов, на льготную ипотеки власти могут найти деньги через сокращение других расходных статей бюджета; повышение налогов; заимствования на внутреннем или внешнем рынке. «Оптимальным вариантом, по-видимому, будет использование комбинации этих методов», – полагает эксперт.
Непростое настоящее рыночных программ
Ужесточение требований к заемщикам и высокий «ключ» привели к тому, что всего лишь за месяц ипотечная активность россиян просела на 70%. Поражают просадки и в годовой динамике. Например, в Москве аналитики подсчитали, что количество ипотечных сделок к февралю 2023-го аж на 30% меньше. Свято место пусто не бывает, поэтому взамен в столичных новостройках на 40% с начала года выросла доля покупок с рассрочкой (заемщики надеются на будущее снижение ставок, чтобы после перейти на ипотеку).
Стремясь хоть как-то сэкономить, российские ипотечники прибегают не только к программам рассрочки, но и все чаще делают выбор в пользу квартир на нижних этажах. Такой подход понятен, ведь в среднем по РФ семьям-ипотечникам рекомендуют зарабатывать от 102 тысяч рублей в месяц. За год эта цифра выросла более чем на 10 тысяч рублей. В столицах ежемесячные доходы должны быть еще выше.
Отметим и то, что переплата по ипотеке, взятой в этом году по рыночным ставкам 16-19% годовых, может достигать трехкратной и даже четырехкратной стоимости жилья. Проще говоря, российские ипотечники, по экспертным подсчетам, «подарят» банкам по три и даже четыре квартиры. Желающим взять жилзайм не лишним будет знать и то, что к 2030-му россиянам потребуется около 3 лет копить на первый взнос по ипотеке.
Примечательно, что все приведенные цифры не мешают Банку России верить в рост ипотечного рынка в текущем году. По прогнозам регулятора, рынок жилзаймов увеличится в 2024 году на 7-12%. ВТБ и вовсе сообщил, что отечественный рынок недвижимости уже оживился.
Беспощадный рост цен
Недоступность жилья в РФ проявляется не только в высоких ипотечных ставках, но и в неугомонном росте цен. Новостройки в крупнейших городах страны подорожали на 16% за год. Ждать же ощутимого снижения цен на строящиеся объекты в будущем аналитики не рекомендуют.
Если прежде россияне могли сэкономить, выбрав «котлован», то сейчас и последний стал роскошью. Конкретизируя, разница цен на жилье на этапах старта и окончания строительства достигла минимального за последние пять лет значения. Особенно маленький разрыв, всего в 5,3% в пользу «котлована», аналитики зафиксировали в новостройках массового сегмента. И это при том, что, по данным уже других исследователей, российские новостройки дорожают быстрее, чем стройматериалы.
Наряду с жильем все менее доступными становятся и машино-места. Так, в столичных новостройках комфорт-класса парковочные места подорожали за 5 лет в 2 раза.
Арендные ставки тоже не стоят на месте. К примеру, аренда малогабаритных квартир метражом до 32 «квадратов» выросла в цене во всех городах РФ без исключения. В Москве и Петербурге речь о почти +27% за год.
Из других неутешительных тенденций – вероятное увеличение цен на мебель в России на 10-15% в течение года (прогнозы основываются на 20-процентном росте себестоимости мебели в 2023-м) и усиливающийся дефицит кадров в отечественной стройотрасли (уже к концу этого года стройиндустрия не досчитается 15% сотрудников от текущей численности персонала из-за низких зарплат, демографической ямы 1990-х, оттока мигрантов и спецоперации).
Без комментариев
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».