Продолжу оценивать, выбранные для «слежки» квартиры. Экспертную оценку квартир в САО и ЗАО смотрите здесь.
Осталось два направления. Одно из которых восток, где обозначился ценовой парадокс, что квартира стоит дороже, чем на всех выбранных направлениях в общем. Кстати, по этой квартире выставлю запись телефонного звонка, который также очень примечателен тем, какие «специалисты» работают на рынке.
На юге для оценки из двух выбранных квартир оставлю только в районе Царицыно, т.к. нам надо в целом просто сложить картинку по разнице цен в рекламе и рыночной действительности.
Квартира в районе Восточное Измайлово ВАО Москвы.
Этап 1. Телефонный звонок по объявлению. Выставлю вечером.
Этап 2. Просмотр квартиры. Не осуществляла, т.к. маленький интерес к данной информации.
Этап 3. Оценка рыночной стоимости квартиры.
Хочу сразу обратить внимание, что с момента выбора квартиры 26 марта цена изменилась с 14,800 т.р. до 14,300 т.р. При этом показать квартиру риэлтор даже не старается, смысл ее работы мне совсем не понятен. Посмотрите, пожалуйста, видео записи телефонного разговора с риэлтором по этой квартире вечером. Удивитесь вместе со мной.
Выбираю объекты-аналоги для проведения оценки. Все показатели об объектах-аналогах уточнялись из разговора с продавцами объектов-аналогов.
Совпадающие параметры квартир, как и в первой оценке, просто не указываю, только основные и те, на которые буду делать корректировки. Свожу все данные по выбранной квартире для «слежки» и объектам аналогам в одну таблицу.
Теперь, непосредственно приступаем к расчету рыночной стоимости квартиры для «слежки». Применяем соответствующие корректировки и получаем стоимость метра.
Итого получаем, что рыночная стоимость квартиры в районе Восточное Измайлово составляет 13 млн. рублей.
Дальше захожу на Домклик и смотрю на цены реальных сделок в районе, чтобы сложить полную картину. Конкретно в домах, которые я выбрала для оценки, проданных через Сбербанк квартир нет.
Но я посмотрела по району и в среднем с января этого года метр квадратный в этом районе продавался от 280 т.р до 320 т.р., в зависимости от типа дома и квартиры. Средняя стоимость получается 300 т.р. за 1м.кв., наш метраж 37,6 м.кв. получается по цене 11,280 т.р., что уже значительно выбивается из моей оценки.
В связи с тем, что оценка производится по объектам аналогам в районе и ценообразование в Восточном Измайлово явно оставляет желать лучшего, в данном случае, я как раз бы ориентировалась на цену реальных сделок Домклик. В связи с чем начала бы маркетинговую рекламную компанию с цены 11,300 т.р.
При общем «коллапсе» с ценами в районе, уверена, что данная цена позволит достаточно быстро найти желающих посмотреть квартиру и в процессе просмотров, возможно, даже удалось бы поднять еще цену. Да, я и такое практикую на стагнирующем и падающем рынке. Но «играть на повышение» надо уметь грамотно, поэтому либо должен быть «профи» своего дела, либо вы сами под чутким руководством.
Напомню, цена квартиры в районе Восточное Измайлово – 14,3 млн.р.
Квартира в районе Царицыно ЮАО Москвы.
Этап 1. Телефонный звонок по объявлению. Если нужен, то выставлю.
Этап 2. Просмотр квартиры. Не осуществляла, т.к. маленький интерес к данной информации.
Этап 3. Оценка рыночной стоимости квартиры.
Выбираю объекты-аналоги для проведения оценки. Все показатели об объектах-аналогах уточнялись из разговора с продавцами объектов-аналогов.
Выбранные аналоги совпадают с квартирой для «слежки» по большинству параметров оценки. Соответственно совпадающие параметры квартир просто не указываю. Свожу все данные по выбранной квартире для «слежки» и объектам аналогам в одну таблицу.
Теперь, непосредственно приступаем к расчету рыночной стоимости квартиры для «слежки». Применяем соответствующие корректировки и получаем стоимость метра.
Итого получаем, что рыночная стоимость квартиры в районе Царицыно составляет 11 млн.рублей.
Дальше соответственно опять захожу на Домклик и смотрю цены реальных сделок, чтобы сложить полную картину. Конкретно в домах, которые я выбрала для оценки, проданных через Сбербанк квартир нет.
Но я посмотрела по району и в среднем с января этого года метр квадратный в этом районе продавался от 255 т.р до 295 т.р., в зависимости от типа дома и квартиры. Средняя стоимость получается 275 т.р. за 1м.кв., наш метраж 38,6 м.кв. получается по цене 10,615 т.р., что очень близко к проведенной мной оценки.
Делаем еще поправку на состояние платежеспособного спроса, повышенную кредитную ставку и если нам реально надо продать квартиру сейчас, то я бы рекомендовала начинать маркетинговую компанию с цены еще на 5-7% меньше, т.е. с 10,230 т.р - 10,450 т.р. При такой начальной цене на квартиру точно будет спрос, и вполне реально выйти на сделку до начала «мертвого» летнего сезона, и даже майских праздников.
Напомню, цена квартиры в районе Царицыно – 12,699 т.р.
Мои выводы по текущему состоянию рынка вторичного жилья в Москве:
1. В результате проведенной мною экспертной оценки рыночной стоимости квартир, выбранных для «слежки», получились следующие данные:
- район Западное Дегунино САО
Моя оценка – 10, 450 т.р
В рекламе – 12,000 т.р.
Разница в % - 13%
- район Кунцево ЗАО
Моя оценка – 12,350 т.р.
В рекламе – 14,000 т.р.
Разница в % - 12%
- район Восточное Измайлово ВАО
Моя оценка – 11,300 т.р.
В рекламе – 14,300 т.р.
Разница в % - 21%
- район Царицыно ЮАО
Моя оценка – 10,450 т.р.
В рекламе – 12,699 т.р.
Разница в % - 17%
2. Как показала моя экспертная оценка рыночной стоимости, цены в объявлениях завышены на 12-21%.
Если внимательно послушать в этом видео с просмотра квартиры в Западном Дегунино, то можно услышать четкий ответ контрагента - квартиры по дешёвым ценам уходят быстро.
Я бы не назвала цены продаж "дешёвыми", они полностью соответствуют рыночным.
Т.е. если бы клиенты сразу учитывали рыночную ситуацию и выставляли цены на квартиры меньше на 15% от своих "хотелок", то квартиры бы свои они продавали уже сейчас.
3. Те клиенты, которые понимают все вышеописанное и дают скидки, а точнее выставляют адекватные рынку цены, понимают, что они лучше сейчас уступят эти 15%, чем потом потеряют ещё больше.
4. Многие эксперты пишут, как раз, о снижении цен на 10-15%. Они берут в расчет именно уже состоявшиеся сделки.
5. Надеюсь, вам, также, как и мне, будет интересно дальше наблюдать за изменениями цен, на выбранные квартиры для "слежки". Посмотрим, на сколько совпадет моя экспертная оценка рыночной стоимости, с изменениями цен в объявлениях.
6. Цель данного мероприятия, по-прежнему, заключается в том, что наглядно самим убедиться, как ведёт себя рынок недвижимости сейчас. А не в построении "теорий вероятностей" и отслеживание сухих статистических данных с сайтов аналитики.
7. Также я показала вам наглядно, как должен работать профессиональный риэлтор на рынке. Обязательно напишу отдельную статью о всех ошибках, которые мне удалось выявить в работе контрагентов.
Вам же рекомендую выбирать грамотного специалиста, если хотите реально решить свой жилищный вопрос. Ключевые моменты работы вам показала, а в статье про работу риэлтора расписала.
8. В апреле 9 числа у нас первая отметка, когда увидим, что происходит с выбранными мною для "слежки" квартирами. В одном из комментариев уже писала, почему срок именно 2 недели - если идёт реальная работа по продаже квартиры, то в течение этого срока, должны быть видны результаты.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить «слежку» за ценами на квартиры в «прямом» эфире.
