В последнее время многие задумываются о приобретении земельного участка и строительстве загородного дома. К сожалению в процессе покупки кроется множество подводных камней и опасностей, которые в дальнейшем могут стать препятствием в пользовании земельным участком и строительстве на нем загородного дома. Как избежать проблем при покупке земельного участка, рассказываю данной статье.
Для начала определим круг возможных проблем, которые в последствии могут повлиять на использование земельного участка по его прямому назначению. И так, проблемы могут быть как с самим участком, с его юридическим статусом, так и владельцем участка у которого вы собираетесь его приобрести.
Что может быть не так с самим участком?
Любой легально образованный земельный участок должен стоять на кадастровом учете и ему должен быть присвоен кадастровый номер. Если участок на кадастровом учете не стоит, то человек который пытается вам его продать с юридической точки зрения им не владеет. Такая сделка не пройдет государственную регистрацию и по свой сути является недействительной.
Второе, на что необходимо обратить внимание, определены ли границы этого земельного участка и указаны ли они в Россреестре (государственный орган, который осуществляет учет объектов недвижимости). Если границы земельного участка не определены, то в последствии могут возникнуть споры с соседями. Также из-за отсутствия границ нельзя узнать как на самом деле участок располагается в пространстве, на местности может быть установлен забор, определяющий границы в реальности, а по факту координаты контрольных точек могут располагаться по другому.
Далее необходимо проверить соответствие ваших целей (для чего вы покупаете земельный участок), категории земель с соответствующим разрешенным использованием. Например, если вашей конечной целью является строительство жилого дома, то для вас подойдут участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное приусадебное хозяйство (ЛПХ), если же вы хотите просто заниматься садоводством и построить маленький дачный домик, то участка с категорией - земли сельхозназначения, будет вполне достаточно.
Самое главное что необходимо проверить перед покупкой земельного участка - это план зонирования территории, на которой этот участок расположен. На практике довольно часто встречаются случаи несоответствия разрешенного использования земельного участка плану зонированию территории. Например, участку присвоена категория ИЖС, которая подразумевает строительство жилого дома, однако в плане зонирования территорий зона, в которой расположен участок не включает в себя строительство жилых домов. При таком несоответствии жилой дом зарегистрировать не получиться.
Также стоит обратить внимание на возможные ограничения, которые могут быть наложены на приобретаемый земельный участок. Таких ограничений на практике встречается огромное количество, например охранная зона линий электропередачи или газопровода, или наличие сервитута. Участок может находится в водоохранной зоне или в особо охраняемой природной зоне. Все эти факторы могут повлиять на дальнейшее использование земельного участка по назначению.
Что может быть нет так с владельцем земельного участка?
Зачастую юридические проблемы продавца могут отразится на заинтересовавшем вас земельном участке. Если финансовое состояние продавца оставляет желать лучшего и он в последующем собирается признать себя банкротом, то такой участок приобретать не стоит, поскольку сделка может быть отменена. На земельный участок может быть наложен арест, поскольку он может являться предметом судебного спора. Также участок может находится в залоге и такая сделка так же может быть признана недействительной. Не мешало бы поинтересоваться о семейном статусе продавца, если первоначально земельный участок приобретался в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
Как избежать проблем?
Выше я рассказал о наиболее распространенных проблемах, с которыми может столкнуться покупатель земельного участка. На практике их гораздо больше. Как же из избежать? Самое верное средство - это юридическая проверка участка перед покупкой, ее можно выполнить самостоятельно, если вы обладаете достаточными знаниями или же обратится к кадастровому инженеру, который сделает проверку границ и охранных зон и к юристу, который проверит продавца земельного участка. В любом случае, проблемы всегда проще и дешевле предотвращать, чем решать их в последствии.
В следующих публикациях расскажу ещё по каким параметрам можно проверить недвижимость перед покупкой, подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить полезную информацию.