Пхукет – жемчужина Андаманского моря и самое популярное место для инвестиций и туризма в Таиланде. На что обратить внимание при приобретении доходной недвижимости, какие районы, пляжи, типы юнитов в топе и какие инвест стратегии могут сработать на Пхукете – поговорим ниже.
Районы и пляжи
Центральную часть острова по большей части занимает национальный парк, конечно, там есть и небольшие города, и природные памятники, и достопримечательности, но основная активность сосредоточена вдоль побережья.
Прибрежные районы обычно получают название согласно одноименному пляжу, возле которого находятся. В целом остров отлично подходит для пляжного отдыха, побережье протяженное, с белым чистым песком. В отличие от того же Бали, где многие пляжи из-за волн не подходят для обычного купания, тем более с детьми, большая часть пляжей на Пхукете купабельна.
Лучшими считаются пляжи (и соответственно, районы):
- Карон – протяженность более 3 км, чистый песок, который издаёт забавный скрип, когда на него наступают (“пищащий песок”), прозрачная даже вечером вода, масса развлечений на самом пляже и инфраструктуры поблизости: салоны, рестораны, бары, бутики, супермаркеты и национальные рынки.
- Банг-Тао – самый протяженный пляж острова с развитой инфраструктурой для отдыха, развлечений и просто для жизни. Здесь чисто и кажется – не очень многолюдно. Благодаря большой площади отдыхающие не “топчутся на одном пятачке” и не мешают друг другу. Единственный минус для любителей спокойного отдыха – бывают волны, зато для серферов – это одна из точек притяжения на острове, что повышает ликвидность и спрос на недвижимость. Вот например, какой проект в районе Банг-Тао сейчас в продаже.
- Патонг – самый известный тусовочный район Пхукета. Бары, танцы, вечеринки – это сюда. Также развита торговая и спортивная инфраструктура. Вдоль пляжа идет зеленая полоса. Здесь всегда многолюдно и весело, вокруг масса заведений на любой вкус и бюджет, но из-за этого на самом пляже бывает грязно.
- Сурин – самый “дорогой” пляж с фешенебельными отелями, брендовыми бутиками и заведениями высокого класса. На берегу растут сосны, а не привычные для Таиланда пальмы, и это одна из своеобразных достопримечательностей пляжа. Недвижимость в этом районе дорогая, и ее чаще покупают не для инвестиций, а для себя.
- Найтон – один из спокойных пляжей со скромной инфраструктурой, но широкой песчаной линией и пологим входом в море. В высокий сезон это одно из излюбленных мест для отдыха с детьми, а в низкий сезон – место сбора серферов, т.к. на пляже поднимаются высокие волны.
- Най Янг – уединенный, круглогодично купабельный пляж, находится в бухте, так что больших волн не бывает. Берег чистый, подходит для релакса и отдыха с детьми. Район сейчас активно развивается, застраивается инфраструктурой и жильем. Можно купить недвижимость близко к пляжу по низкой цене и с отличным потенциалом. Этому району, в отличие от Патонга, например, есть куда расти.
Типы недвижимости
Рынок ликвидной инвест недвижимости представлен в основном апартаментами, застройка мало- и среднеэтажная: 4-7 этажей (на местном рынке такие ЖК называют кондо). Внутри – закрытая территория со своей инфраструктурой, чем она богаче и разнообразнее – тем привлекательнее будет лот для покупки и аренды. Бассейн, фитнес-зал, зелень, лаунж-зоны – это маст-хэв. Цены в зависимости от района стартуют от $75-100 тыс.
Вилл на острове меньше, и цены на них значительно выше. Но и уровень комфорта соответствующий: большие площади, собственные лужайки, сады, частные бассейны, парковочные места. Если говорить о современных закрытых ЖК с виллами цены стартуют от $350-450 тыс.
Вся недвижимость сдаётся с полной отделкой, встроенной кухней, шкафами, техникой, кондиционером. Часто застройщики предлагают систему “умный дом” и мебельные пакеты за небольшую доплату или в подарок. Так что обустройство для сдачи в аренду не потребует больших вложений.
Инвестиционные стратегии
Строящиеся проекты прибавляют в среднем 30-45% от старта продаж до сдачи. Средняя доходность при долгосрочной аренде 7-8% годовых чистыми, при краткосрочной до 10-12%.
Наиболее перспективными считаются локации на северо-западе острова.
Большинство инвесторов выбирают арендный бизнес, т.к. за счет роста турпотока и числа экспатов, спрос держится на высоком уровне круглый год. У абсолютного большинства современных кондо есть управляющие компании, которые занимаются поиском и взаимодействием с арендаторами, выступают налоговыми агентами, а собственники недвижимости получают чистый доход. Конечно, за управление взимается % от арендной платы. При этом по договору обычно сам инвестор получает возможность жить в своей недвижимости 2-4 недели в год (конкретные условия зависят от компании и прописывается в договоре), в остальное время лот сдаётся, обеспечивая стабильный доход.
Заключение договора с управляющей компанией – это опция, а не обязанность, поэтому если инвестор хочет сдавать недвижимость самостоятельно, он может это делать.
Арендный бизнес особенно выгоден при покупке готовых лотов с рассрочкой. Сдавать их можно уже с первого дня, а пока выплачена не вся стоимость, ROI (доходность на вложенный капитал) будет выше. Вот пример такого предложения в продаже – в 450 метрах от пляжа Най Янг, цена всего $80 тыс. на готовую квартиру.
Среди иностранных инвесторов больше всего заинтересованы в покупке граждане Китая (на них приходится более 40% продаж), на втором месте россияне, за последний год спрос из РФ вырос на 121%.
Это общий обзор, естественно, с каждым конкретным инвестором появятся свои нюансы и лучшие стратегии. Если интересует конкретика по лотом, доходностям и возможностям, напишите мне в Телеграм. Все консультации бесплатны.