Приобретение квартир на аукционе кажется выгодным и удобным за счет более низкой по сравнению с рынком стартовой цены и возможности находиться где угодно. Меж тем, неопытный покупатель может столкнуться с целым рядом подводных камней, сведя к нулю все плюсы такой схемы, и даже остаться в минусе. Как не попасть впросак – в этом материале.
- Что такое аукцион и как там оказываются квартиры
- Как стать участником торгов и какова конкуренция
- Как проводятся аукционы и разрешается ли ипотека
- Плюсы и минусы покупки жилья на торгах
Что такое аукцион и как там оказываются квартиры
Под аукционом понимается форма торгов, при которой выигрывает тот, кто предложил наибольшую цену. С молотка продают предметы залога и имущество (недвижимость, предметы искусства и пр.) обанкротившихся людей и компаний. Основных источников появления квартир на аукционе три:
- компании-должники, не способные удовлетворить требования своих кредиторов и ставшие банкротами;
- банки, выставляющие на торги жилье клиентов, которые не справились с кредитными обязательствами по ипотеке или потребительскому займу (зачастую кредитные организации предпочитают прибегать к услугам профессионалов, но могут иметь и собственные площадки для торгов);
- управления или департаменты городского имущества, решившие продать недвижимость города для пополнения бюджета (торги муниципальным имуществом столицы, к примеру, проводят Центр управления городским имуществом (ГУП «ЦУГИ»), казенное предприятие г. Москвы «Управление гражданского строительства» и ГУП «Моссоцгарантия» (реализует жилье, находившееся прежде в социальном найме)).
Перед началом торгов каждый аукционный лот оценивают и назначают ему стартовую стоимость (см. ст. 8 закона «Об оценочной деятельности» и ч. 2 ст. 89 закона «Об исполнительном производстве»). Аукцион проходит пошагово, т. е. с повышением либо понижением цены на каждом этапе. Торги на понижение известны также как «обратный аукцион», редукцион или «голландский аукцион».
Стартовую цену для аукциона, в том числе по продаже квартир, назначают так, чтобы этой цифре было куда расти. Таким образом и получается, что выставленное на торгах жилье стоит дешевле предлагаемых на рынке аналогов.
Проводят аукционы по продаже «квадратов» на различных электронных торговых площадках (исчерпывающий перечень смотрите в нашем другом материале по теме). Купить квартиру можно, в частности, на сайте «Сбербанк-АСТ», являющемся электронной площадкой понятно какого банка. Найти подходящий аукцион всегда можно в Сети, введя в поисковике соответствующий запрос. Благодаря множеству площадок выбрать будет из чего. При этом уже на данном этапе стоит ознакомиться с отзывами, дабы избежать сомнительной сделки.
Как стать участником торгов и какова конкуренция
Принять участие в торгах вправе физические и юридические лица, имеющие электронную цифровую подпись, которая является аналогом рукописной. Заверенный цифровой подписью документ имеет ту же юрсилу, что и бумажный.
Сформировать электронную подпись можно бесплатно в приложении «Госключ» (понадобятся подтвержденная учетная запись на портале госуслуг, загранпаспорт нового образца, который выдается на 10 лет, и смартфон/планшет с функцией NFC). Также можно обратиться, но уже за деньги, в специальные центры, которые аккредитовало Минцифры (в этом случае потребуются заявление с паспортом и СНИЛС).
При наличии электронной подписи следующим шагом станет регистрация на электронной торговой площадке, где будет продаваться выбранный вариант. Это действие иначе называется аккредитацией участника.
Далее нужно будет внести обеспечительный платеж, или задаток, отличающийся по сумме на разных площадках. По данным «Домклика», на эти цели может уйти от 2 до 10% от стартовой стоимости желанного лота.
После оставления задатка последует заполнение заявки на участие в торгах через личный кабинет на аукционной платформе. О допуске к аукциону, дате и времени начала торгов организаторы уведомят по электронной почте, указанной участником при аккредитации. Сроки аукциона следует смотреть на самой электронной площадке.
Собираясь на аукцион по продаже жилья, будьте готовы к конкуренции. На выставленный лот могут претендовать одновременно свыше десятка покупателей. Высокий спрос объясняется привлекательными стартовыми ценами и тем, что реализуемая на торгах недвижимость могла никогда не оказаться в продаже, если бы не обстоятельства, с которыми столкнулись собственники. При этом аукционное жилье может быть как вторичным, так и находиться в новостройке. Более того, географически речь может идти и о спальных районах, и о центре.
Как проводятся аукционы и разрешается ли ипотека
В указанное в уведомлении время в личных кабинетах участников торгов на электронной площадке появится окно, в котором можно будет предложить свою цену за лот. О проигрыше организаторы не уведомят, соответствующую информацию необходимо смотреть во все том же личном кабинете после завершения торгов. В случае победы покупка оплачивается через внесение денег на счет, указанный в документах к аукциону. Там же прописывается и срок оплаты, который в большинстве случаев не превышает 20 календарных дней.
Оставленный при регистрации участника задаток вычитается из суммы, подлежащей переводу. После прохождения оплаты согласовываются дата и время подписания договора купли-продажи. Далее в Росреестре регистрируется переход права собственности, и жилье считается уже имуществом нового собственника.
По закону участник торгов может воспользоваться ипотекой, но на практике сделать это сложно из-за различных обременений, с которыми недвижимость попадает на торги. Банки не любят рисковать и брать в залог низколиквидную недвижимость с неузаконенными перепланировками, зарегистрированными несовершеннолетними детьми, долгами за коммунальные услуги и пр. При этом шансы на жилзайм можно повысить, если обратиться в банк, которому недвижимость принадлежит.
В случае одобренной ипотеки порядок оплаты изменится, поскольку продавцу придется предоставить кредитный договор.
Плюсы и минусы покупки жилья на торгах
Как уже отмечалось, приобретение недвижимости на аукционе привлекает сравнительно низкими ценами. Очень удобен и электронный вид торгов, позволяющий участникам находиться в любой точке мира.
Меж тем, подводных камней куда больше. Прежде всего, нужно знать рынок и цены в конкретном районе, чтобы оценить, насколько покупка будет выгодной. Особенно это актуально для «квадратов», приобретаемых для инвестиций. Согласитесь, «убитое» жилье потребует немало денег для восстановления, что сократит выгоду от приобретения, а то и вовсе загонит в долги. Другой пример – купленная квартира находится в месте с неразвитым общественным транспортом, из-за чего арендаторы отказываются там жить.
Следующий важный момент касается обременений, которые указываются в лотовой документации. Банки неспроста так тщательно анализируют подобные характеристики жилья до принятия решения о выдаче ипотеки. Очевидно, что прописанных маленьких детей закон не разрешит выставить за дверь. Незаконная же перепланировка потребует много времени, нервов и сил. Более того, это чревато немалыми финансовыми потерями, если суд, к примеру, постановит восстановить снесенную межкомнатную стену или отделить лоджию от комнаты, как это было до решения прежних владельцев объединить два помещения.
В заключение еще раз подчеркнем, что стартовая цена торгов является далеко не конечной. Эксперты говорят о росте данного показателя в среднем на 20-30% по итогам мероприятия, так что итоговая стоимость может переплюнуть рыночную. Проигравшим придется еще какое-то время ждать возвращения задатка. И самое, пожалуй, главное – никто не отменял мошенников, в сети которых могут попасть доверчивые и плохо разобравшиеся в документах пользователи интернета. В целях самозащиты помните: скупой платит дважды.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».