В своих предыдущих постах я провел большую аналитическую работу по текущему положению рынка недвижимости и самое главное для понимания его перспектив. Если вы не знакомы с этими постами, то ниже я приведу ссылки на них:
Смотря на ситуацию максимально объективно, насколько это возможно, не имея доступа к инсайдерской информации я пришел к выводу, что финансовое положение застройщиков будет ухудшаться. Как я показал в прошлом посте, что сейчас в России нет дефицита жилья. Уже сейчас весь жилой фонд составляет 32 м кв. на человека, но зато наблюдается дефицит людей без долговой нагрузки. Опять же, как я указывал, в предыдущих постах большинство людей уже имеют жилье.
Но несмотря на то, что уже многие города застроены новыми кварталами на месте вчерашних полей, вы все можете наблюдать строительство новых объектов, застройщики объявляют о планах по новым ЖК, то есть к тому, что уже есть добавятся новые млн м кв. жилья, но при этом у нас снижается кол-во населения.
Ниже я приложил график ввода жилья
Т.к. графиков со свежими данными не нашлось, то дальше привожу цитаты из новостных Планы по введению жилья.
«По данным статистики, за январь-февраль 2024 года ввод жилья в России составил 20,6 млн кв. м, что на 1,7% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом 15,1 млн кв. м в общем объеме введено населением. С привлечением средств граждан на сегодняшний день в стройке находится 105,9 млн кв. м, это на 8% выше, чем в начале марта 2023 года, прокомментировали в Минстрое России.» и еще «Вице-премьер подчеркнул, что строительство индивидуального и многоквартирного жилья в стране третий год подряд стабильно прирастает. Многоквартирное - на 5-8% в год. "В этом году у нас произошел просто "взрыв" ввода индивидуального жилья.»
Причем застройщики не то, что не собираются снижать цены, а наоборот повышают их. Это какой-то оксюморон, но это так! Соответственно все эти метры будут висеть мертвым грузом на балансе строительных компаний, т.к. продать это все не реально по текущим ценам. Ниже я привел интересную диаграмму распределения численности работников по заработной плате. Подумайте, оцените, зацените!
При нынешних ценах на новострой платежи даже по льготным программам составляют в среднем от 50-70 тыс. руб. в мес. без льготной ипотеки платежи легко улетают к 100 тыс. руб. в мес. и выше. При условии, что платеж по ипотеки должен составлять не более 1/3 от заработной платы, то минимальный уровень дохода покупателей должен быть не менее 150 тыс. руб. в мес.
Даже если предположить, что у людей с доходами от 75 тыс. руб. до 250 тыс. руб. совсем нет своего жилья (чего не может быть), то это всего лишь 12% от всего населения. И то, что уже построено этого достаточно для удовлетворения их спроса.
Новое жилье могли бы покупать собственники старого фонда с небольшим доходом, но в связи с тем, что пропасть в стоимости между новостроем и старой вторичкой постоянно растет, сейчас составляет порядка 30-40%, то для таких людей текущая ставка является заградительной
Сколько все это будет продолжаться?
Видимо до тех пор, пока у застройщиков не подойдет к концу их финансовая подушка. И эта подушка видимо будет у застройщиков быстро истощаться. Давайте разберем ситуацию на примере компании «Эталон», акции которой были в моем портфеле.
Строительная группа Эталон опубликовала финансовые итоги МСФО за 2023 год. Девелопер закрыл прошедший год с убытком против прибыли 13 млрд в 2022 году. Но их бизнес начался раньше, чем в 2018 году. Я нашел данные по их прибыли и выручке от 2013 года. Итак, с 2013 по 2017 годы компания заработала 253,43 млрд руб., прибыль за этот же период составила 33,13 млрд руб. А за весь наблюдаемый период с 2013 по 2023 годы компания получила чистой прибыли 47,83 млрд руб. Из 11 лет только 2 года пока были убыточными: 2018 и 2023
Руководство компании объясняет, что убытки (2023 года) возникли из-за агрессивного роста бизнеса и капитальных затрат на фоне высоких процентных ставок. Эталон расширяется и запускает новые проекты в регионах: Новосибирске, Тюмени, Казани, Екатеринбурге и Омске.
Меня из пояснения руководства компании задела фраза «что убытки возникли из-за агрессивного роста бизнеса», то есть руководство компании Эталон «живет не чувствуя земли под ногами». Какой агрессивный рост и запуск новых проектов в 2023 году? Я так понимаю, их совсем не заботит, сколько уже жилья построено? Их не заботит, что в лучшем случае 5-6% от всего населения могут позволить себе купить жилье на собственные деньги не прибегая к кредитам? Их совсем не заботит тот факт, что основная часть населения давно уже покупает квартиры на, по сути, государственные деньги – через механизм льготной ипотеки? И если это все их не заботит, то убыток по итогу 2024 года должен быть уже порядка 10 млрд руб. Может это их немного отрезвит?
Дальше, нам постоянно рассказывают, что новые проекты строительные компании запускают через проектное финансирование, тогда откуда убытки? С другой стороны, если убыток возник, значит какие-то ЖК они строят сугубо на свои деньги без привлечения кредитов. Осталось только понять сколько квадратов они строят на свои, а сколько на заемные. Получается, что у строительных компаний есть возможность снижать цены в тех проектах, которые строятся на их деньги. И все эти сказки про то, что цены определяются злыми банкирами – это проста лапша для доверчивых инвесторов в бетон и верующих в святой бетон.
На основании всего вышеописанного я еще месяц назад начал сокращать у себя акции строительных компаний. 26.03.2024 продал последнюю часть акций компании Эталон. У меня также были акции компании ЛСР. На акциях данных компаний я заработал порядка 40% за 1,5 года.
Кстати, о начале внеплановой продажи акций строительных компаний я сразу же писал в своем Сообществе. Там же в Сообществе коротко обозначил причины продажи, и почему я это решил сделать не дожидаясь целевых цен на акции. Уважаемый Читатель, приглашаю вас стать участником Сообщества. Там я публикую сделки в режиме реального времени, объясняю почему я покупаю или продаю активы, какие целевые уровни ставлю по каждой акции, сколько можно заработать на каждой сделке. Публикую обучающие материалы. Становитесь участником Сообщества!
Покупать акции домостроительных компаний я не планирую, пока не будут ясны их перспективы. А с перспективами у них пока все плохо. Накопленные проблемы в строительной отрасли и на рынке жилья начнут проявлять себя и тогда у застройщиков не будет другого выхода, кроме как снижать цены в 2 раза минимум. Думаю, если ничего глобально не изменится, то на горизонте до 2-х лет мы это все и увидим.
Как у вас с акциями строительных компаний, планируете продавать или покупать? Что вы обо все этом думаете?