Во вчерашней статье расписала подробно, как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартир, применяемые корректировки и их размеры, поэтому, надеюсь вопросов в комментариях не возникнет, что и почему я буду применять в оценке, выбранных для «слежки» квартир.
В качестве единицы сравнения оцениваемых квартир и аналогов, я выберу стоимость за 1 кв.м. общей площади, в соответствии с требованиями к ее расчету, установленными ЖК РФ.
Также специально вам демонстрирую всю работу поэтапно, чтобы у вас складывалось четкое представление о работе риэлтора. Ну, что ж, поехали.
Квартира в районе Западное Дегунино САО Москвы.
Этап 1. Телефонный звонок по объявлению.
Этап 2. Просмотр квартиры.
Этап 3. Оценка рыночной стоимости квартиры.
Выбираю объекты-аналоги для проведения оценки. Все показатели об объектах-аналогах уточнялись из разговора с продавцами объектов-аналогов.
Выбранные аналоги полностью совпадают с квартирой для «слежки» по параметрам оценки:
- права на недвижимость
- условия финансирования
- материал стен дома
- благоустройство дома
- инженерные системы
- состояние дома
- количество комнат
- наличие балкона/лоджии
- санузел
- высота потолков.
Соответственно совпадающие параметры квартир просто не указываю. Свожу все данные по выбранной квартире для «слежки» и объектам аналогам в одну таблицу. У меня не стоит задачи перегружать вас лишней информацией, поэтому сразу наглядно видно, по каким параметрам я далее буду вносить корректировки.
Теперь, непосредственно приступаем к расчету рыночной стоимости квартиры для «слежки». Применяем соответствующие корректировки и получаем стоимость метра.
Итого получаем, что рыночная стоимость квартиры в районе Западное Дегунино составляет 11 млн.рублей.
Если бы я была просто оценщиком, то на этом моя работа закончилась бы. Но я риэлтор. Поэтому дальше я захожу на Домклик и смотрю на цены реальных сделок, чтобы сложить полную картину. Конкретно в домах, которые я выбрала для оценки, проданных через Сбербанк квартир нет.
Но я посмотрела по району и в среднем с января этого года метр квадратный в этом районе продавался от 265т.р до 310т.р., в зависимости от типа дома и квартиры. Средняя стоимость получается 288т.р. за 1м.кв., наш метраж 37,7 м.кв. получается по цене 10,860т.р., что фактически доказывает верность проведенной мной оценки.
Делаем еще поправку на состояние платежеспособного спроса, повышенную кредитную ставку и если нам реально надо продать квартиру сейчас, то я бы рекомендовала начинать маркетинговую компанию с цены еще на 5-7% меньше, т.е. с 10,230т.р - 10,450т.р. При такой начальной цене на квартиру точно будет спрос, и вполне реально выйти на сделку до начала «мертвого» летнего сезона, и даже майских праздников.
Напомню, цена квартиры в районе Западное Дегунино – 12 млн.р.
Квартира в районе Кунцево ЗАО Москвы.
Этап 1. Телефонный звонок по объявлению.
Этап 2. Просмотр квартиры.
Этап 3. Оценка рыночной стоимости квартиры.
Выбираю объекты-аналоги для проведения оценки. Все показатели об объектах-аналогах уточнялись из разговора с продавцами объектов-аналогов.
Выбранные аналоги полностью совпадают с квартирой для «слежки» по параметрам оценки. Соответственно совпадающие параметры квартир просто не указываю. Свожу все данные по выбранной квартире для «слежки» и объектам аналогам в одну таблицу. Наглядно видно, по каким параметрам я далее буду вносить корректировки.
Теперь, непосредственно приступаем к расчету рыночной стоимости квартиры для «слежки». Применяем соответствующие корректировки и получаем стоимость метра.
Итого получаем, что рыночная стоимость квартиры в районе Кунцево составляет 13 млн.рублей.
Дальше соответственно опять захожу на Домклик и смотрю цены реальных сделок, чтобы сложить полную картину. Здесь уже везет больше, чем в Западном Дегунино.
Есть информация о проведенных сделках прямо в нашем доме Ярцевская улица д.14 – в апреле 2023 года 1-комнатная квартира 38м.кв. продалась за 319 587 р/м.кв.
Также есть информация о проведенной сделке в одном из домов аналогов – Рублевское шоссе д.42к2, там в апреле 2023 года продалась 2-комнатная квартира 51м.кв за 314 563 р/м.кв.
Конечно, делать выводы и тем более оценивать квартиру, исходя из данных годичной давности – не грамотно. Поэтому я посмотрела по району опять в целом. В среднем с января этого года метр квадратный продавался от 320т.р до 370т.р., в зависимости от типа дома и квартиры. Средняя стоимость получается 345т.р. за 1м.кв., наш метраж 36,4 м.кв. получается по цене 12,558 т.р., что фактически близко к проведенной мной оценке.
Делаем опять поправку на состояние платежеспособного спроса, повышенную кредитную ставку и если нам реально надо продать квартиру сейчас, то я бы рекомендовала начинать маркетинговую компанию с цены еще на 5-7% меньше, т.е. с 12,090 т.р – 12,350 т.р. При такой начальной цене на квартиру точно будет спрос, и вполне реально выйти на сделку до начала «мертвого» летнего сезона, и даже майских праздников.
Напомню, цена квартиры в районе Кунцево – 14 млн.р.
Это все я делаю для своих клиентов в обязательном порядке:
- когда мне необходимо оценить квартиру на продажу;
Предоставляю собственнику полный отчет о стоимости объектов аналогов в районе, обосную корректировки к цене его квартиры, показываю цены реальных сделок. Потому что самое ценное – время. Выставлять в рекламу цену, взятую «с потолка», ну или просто посмотрев «по соседям», как минимум не профессионально.
Дальше объяснять почему по квартире нет звонков и просмотров, тем самым «двигая» медленно цену вниз, значит «догонять рынок» о чем уже писала в одной из своих статей.
- когда мне необходимо подобрать клиенту квартиру на покупку;
Подробный анализ всегда помогает сориентировать человека по ценам. Также не просто «от балды» - «вот посмотрите, что есть на рынке», а чтобы клиент понимал на какой бюджет ему стоит рассчитывать.
Дальнейший торг по квартирам тоже должен быть обоснован. Если ваш риэлтор «плавает» в ценообразовании, то стоимость его услуг для вас «отрицательна». Сторговать приятную для вас цену, он не сможет. А по факту должен, как минимум «отбить» свои услуги на торге с квартиры.
Если вас интересует подробная оценка рыночной стоимости своей квартиры, напишите мне по любому из контактов в профиле.
Возвращаясь к нашей с вами «слежке» за квартирами.
Вижу, что количество людей, посмотревших видео с самих квартир маленькое, поэтому делаю вывод, что не стоит мне тратить время и ехать смотреть оставшиеся направления. Сделаю просто телефонные звонки, постараюсь поподробнее узнать все так. Ну, и естественно выставлю такую же экспертную оценку рыночной стоимости квартир в ВАО и ЮАО.
Просто в связи с тем, что я не «халтурю» это реально занимает много времени. Поэтому прошу поддержать статьи лайками, ну и «понять и простить», что не выставляю все оценки сразу.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить «слежку» за ценами на квартиры в «прямом» эфире.