Не тривиальные ответы на вопрос, “Почему так дорого?!” Разница в цене достигает 3-5 раз по сравнению с соседями на расстоянии 500м. Давайте разберемся.
Всем отличного дня! Честно признаюсь, эту статью я решил написать, так как один и тот же вопрос мне задают каждый второй день. “Почему так дорого?”
Будем называть это ленью, но я считаю, что это не более чем оптимизация рабочего времени.
Итак, давайте обсудим феномен высоких цен видовых квартир с прямым видом на море в курортных городах, какая истинная причина кратной разницы в стоимости, особенности, их плюсы и минусы.
Начну, пожалуй, с основы: о чем собственно идет речь, текущем ценообразовании и истинном желании покупателя на такую видовую квартиру. Так как мой основной офис находиться в г. Анталия, думаю это будет предметный кейс с реальными цифрами. На текущий момент в одном из лучших районов города, а набережная Коньяалты, цены на хорошие апартаменты в свежем современном комплексе с планировкой 2+1 или 3+1 стартуют с отметки 1.500.000 вечнозеленых. И это стартовые цены, которые могут кратно быть повышены в зависимости от этажности или габаритов квартиры, или уровня жилого комплекса. При этом однотипные квартиры в 500 метрах в отдалении от набережной в черте города стоят в 4-5 раз дешевле. Согласитесь, это невероятная разница в цене! И конечно цель статьи найти причины такому феномену, кроме естественно элементарной жадности продавцов.
Как складывается ценообразование или что такое ценовое сжатие
Есть такое понятие, как конечный продукт. Иными словами, это товар, который рано или поздно заканчивается. И именно этот термин имеет прямое отношение к участкам земли, находящимся на первой береговой линии. Мы говорим о расстоянии длиной максимум 100-200 м вглубь от набережной любого города. Может где-то чуть больше, и это зависит конечно от принятых нормативов этажности в том или ином городе. К примеру, в Анталии разрешено стоить здания с максимальным количеством этажей не более 8. И именно по этой причине только строения на первой линии имеют так называемые видовые характеристики, для зданий стоящими за ними такая возможность отсутствует. Основой для определения цены у любого нового здания всегда является стоимость участка земли на котором он построен, и именно этот продукт или товар, как угодно его можно называть, в итоге является определяющим. Рано или поздно все доступные участки застраиваться, а оставшиеся невероятно вырастают в цене. Я называют этот феномен ценовым сжатием. Есть очень интересная аналогия, которая прослеживается я другой нише. Это конечно же автомобили. Наверное, вы неоднократно слышали о так называемых лимитированных версиях или моделях премиальных авто, которые выпускаться ограниченным тиражом. Для многих покупателей — это так называемые трофеи, которыми они владеют, но не пользуются. Чаще всего их ценность со временем только растет, хотя, как такового практического применения не имеет. Аналогичная ситуация с люксовыми часами лимитированных коллекций, аксессуарами.
Что в итоге мы имеем?
В курортных городах, а мы говорим про них, со временем на первой береговой линии появляться жилые комплексы, габаритные отели, муниципальные здания и малое количество со временем устаревших домов, основная ценность которых заключается исключительно в участке земли под ними. Все. В этот момент рынок приходит к этапу, когда в основном продаются только объекты на вторичном рынке, и тут конечно вступает в бой ее величество жадность продавцов, понимающих что их товар уникален. Более того, многие продавцы в целом не имеют желания что-то продавать, так как для них это ценный актив, это как часы. Да, квартиру можно сдавать, можно периодически приезжать, но продавать они не хотят, так как потом ничего подобного они купить не смогут. Иными словами, адекватных предложений на вторичном рынке ждать не стоить, это будет либо жадность, либо удача.
Я часто слышу альтернативные мнения: давайте подождем, когда на месте старого дома будут стоить что новое, вот там и будет адекватна цена. Не будет! Стоимость участка земли будет настолько высока, что все это в итоге будет в каждом квадратном метре, да и смысла строить бюджетный вариант нет, это однозначно будет премиум со всеми вытекающими. Плюс — это дополнительные расходы для застройщика по расселению, сносу, согласованию и строительству в черте города, что опять же будет в итоговой стоимости. Кстати очень показательный пример, 2 недели назад один застройщик анонсировал на набережной строительство клубного дома на 20 квартир, по сути, еще не приступив к строительству. Через 2 недели 40% всех доступных лотов было раскуплено.
Главные минусы квартир на первой береговой линии
Всегда стоит о них знать, ведь этот как автомобиль ограниченной серии. Вряд ли такой подходит для повседневного пользования, не так ли?
Кроме невероятной красочной картинки со своей террасы или гостиной летом, в зимний период вы конечно же получаете ветер, который неминуемо будет первым встречаться с Вашим домом.
Всегда любой адекватный муниципалитет заботиться о благоустройстве набережной, ведь это и являться главным местом притяжения платежеспособного туристического потока в город, его визитной карточкой. К примеру, в Анталии это набережная Коньяалты, самая посещаемая в Евразии. В Алании это шикарная набережная Клеопатра, именно там мы всегда любим останавливаться с семьей. И именно эта набережная как правило будет у Вас под окном, где всегда много людей, достаточно шумно, дорогие спортивные машины.
Очень актуальная проблема для Анталии, это периодические песчаные бури. Вы ведь помните из географии, что напротив находиться Африка? В результате на террасе всегда будет скапливаться песочек.
Ну и чисто практическое наблюдение, видовые характеристики определяться геометрией квартиры или апартаментов, в противном случае они бессмысленны. Я говорю о правильно оборудованной террасе, гостиной зоне, где действительно будет комфортно устраивать семейные посиделки или попивать утренний кофе, раздумывая о бренности бытия.
Ну и конечно же главный минус, по сути и основной триггер написания этой статьи, это высокая стоимость.
Какие альтернативы?
- Подбирать квартиру на второй и третьей береговой линии. Цены там будут в разы дешевле. Представьте себе, сколько земли есть за пределами этой золотой мили, точнее золотых 300 метров у кромки моря? Километры! И ценовая пружина будет так же разжиматься с каждой сотней метров удаления от набережной. Мы всего то говорим о лишних 5 минут ходьбы неспешным шагом.
- Покупать по приемлемой цене объекты на первичном рынке, такие квартиры будут только дорожать.
- Арендовать. Самый, по моему мнению, адекватный выбор. К примеру, на этой недели я познакомился с замечательными клиентами, которые подбирают себе апартаменты с прямым видом на море. Ничего адекватного в приемлемом бюджете на рынке нет, да собственно и быть не может. При этом сейчас они арендуют и живут в одном из самых дорогих комплексов Анталии по цене аренды нормальной трешки в Москве. С точки зрения владельца квартиры и арендодателя апартаментов, в которой они проживают это выглядит нелогично. Срок окупаемости такой инвестиции для него будет более 50 лет. Но что-то мне подсказывает, что таких целей для себя он не ставит.
А какой вообще практический смысл имеет эта статья?
Для себя я закрыл многие ответы на вопросы от клиентов, и ссылку на эту статью буду просто отравлять им. В целом хорошая квартира по сходной цене с отличными видовыми характеристиками – это очень ценный товар на рынке. Он будет только дорожать, так как это конечный товар, можно сказать штучный. Сейчас на зарубежном рынке недвижимости масса городов, где активно выводятся и развиваться новые районы. №1 в этом направлении я считаю г. Батуми в Грузии и Мерсин в Турции. Все определяется стоимостью и наличием свободных участков земли там для строительства, и сейчас эти параметры там очень низкие, что приводит к ценообразованию квартир с панорамным видом на море сильно ниже 100.000$. В течении следующих 3-5 лет этот актив там закончиться. Можете считать это спекулятивной идеей.
Автор статьи Смирнов Иван
Спикер Международной академии зарубежных риелторов
Руководитель международного брокера в Турции, Грузии, Бали и Омане.
Удобный каталог инвестиционных проектов на нашем сайте
Если Вам интересно, отправьте сообщение “Недвижимость в Анталии” и я отправлю Вам удобный разбор и подборку.
У нас самая сильная партнёрская сеть – более 250 агентов работает с нами. Пишите для условий сотрудничества.
Друзья! Подпишитесь и поставьте лайк – это поможет прочитать статью широкой аудитории. Спасибо!
Наш экспертный канал входит в ТОП 20 самых читаемых каналов про недвижимость в Дзен.
Другие интересные статьи