Покупка дома — непростой процесс. В этой статье юрист офиса Vysotsky Estate в Сочи Виктория Старикова расскажет, на какие моменты обратить внимание покупателю и что сделать в первую очередь.
Цель покупки
Каждый человек, который решает приобрести объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС), сперва должен чётко определить:
А какова цель покупки?
Будет ли покупатель сам проживать в этом доме? Или это инвестиции в недвижимость? А может, объект приобретается, чтобы потом сдавать его в аренду?
Всё это повлияет на параметры объекта при выборе.
Критерии выбора
Второй момент — критерии, которые необходимо учитывать при выборе объектов такого рода:
🏠 Параметры дома: площадь, материал стен, этажность, коммуникации.
🏠 Цена.
🏠 Статус земли, на которой находится дом: СНТ, ИЖС, КП — от этого будут зависеть тарифы на обслуживание, качество дорог и др.
🏠 Местонахождение объекта, а точнее — нахождение рядом инфраструктуры.
🏠 Транспортная доступность: остановки общественного транспорта, пропускная способность автомагистралей.
🏠 Окружающая среда: хотите вы жить на краю города или в лесу, на берегу реки или в поле и др.
Документы
Важно изучить документы выбранного дома. Объекты такого рода — дорогостоящая покупка. И, чтобы удостовериться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед сделкой необходимо запросить документы.
Вот на этом мы и остановимся более подробно.
Итак, объект выбран, документы продавцом предоставлены.
На что же обратить внимание при их изучении?
Начнём по порядку.
Выписка ЕГРН
Как правило, на объекты ИЖС — это два документа: выписка на земельный участок и выписка на дом.
Важно! Купить можно только те объекты, которые стоят на кадастровом учёте.
Изучая выписки, важно следующее:
📃 Кто является собственником объекта недвижимости. Так как с 1 марта 2023 года все данные в выписке обезличены, выписку из ЕГРН обычно заказывает сам собственник.
📃 Кадастровый номер: его наличие и взаимосвязь. Обычно в выписке на дом отмечается, что он находится в границах земельного участка. И наоборот — в выписке на земельный участок указывается, что в его границах находится дом.
📃 Обратите внимание на вид разрешённого использования участка и категорию земель, на которой он расположен. Важно, чтобы вид разрешённого использования соответствовал тому строению, которое расположено на этом участке.
📃 Удостоверьтесь, что границы участка не пересекаются с красными линиями, то есть участок и земли общего пользования не накладываются друг на друга, территория участка не попадает в охранную зону или зону с особыми условиями использования территорий.
📃 Обратите внимание на факт проведения межевания. Если границы участка были определены, то в выписке будет соответствующая запись с указанием границ и координат. Если межевания не было, будет запись «границы не определены».
📃 Есть ли аресты, обременения, не находится ли объект недвижимого имущества в залоге.
📃 Проверьте вид и назначение строения, расположенного на земельном участке. Если указано, что дом имеет назначение жилое, значит, в нём возможно зарегистрироваться, то есть получить прописку.
Обычно выписку ЕГРН об объекте недвижимости заказывают два раза: первый раз — чтобы заранее проверить объект недвижимого имущества, а второй — непосредственно перед сделкой, чтобы убедиться, что состав собственников не изменился.
Рекомендуем заказать и другой вид выписки — о переходе прав. Из содержания этого документа будет понятно, как менялись собственники. Если объект часто покупали и продавали, стоит насторожиться. Такая выписка содержит данные предыдущих владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность), а главное — даты регистрации каждой сделки.
Правоустанавливающие документы
К таким документам относятся:
📄 Договор купли-продажи или дарения.
📄 Акты местной администрации о предоставлении земельного участка. Они будут у продавца в том случае, если он приобретал земельный участок во времена СССР. Как правило, это постановления о выделении земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения.
К правоустанавливающим документам также могут относится:
📄 судебные решения,
📄 свидетельства о праве на наследство,
📄 соглашение об объединении/разделении земельного участка.
Запросите эти документы у продавца, чтобы понять, как он получил в собственность приобретаемый вами объект недвижимого имущества.
Паспорта собственников/собственника объекта
Паспорт нужен не только, чтобы убедиться, что именно это лицо — собственник дома и земли. Надо обратить внимание и на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.
Важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу.
Стоит проверить и наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.
По паспорту возможно проверить владельца объекта недвижимого имущества на наличие исполнительных производств и существующих дел о банкротстве.
Другие документы
Конечно, обязательно обратить внимание и на ряд других моментов при изучении документов по объекту недвижимого имущества и самого объекта.
Запросите у собственника техпаспорт на дом. Этот документ подтверждает факт создания объекта недвижимости. Он содержит:
📌 описание площадей строения,
📌 этажности,
📌 материала стен,
📌 сведения об инвентаризационной стоимости,
📌 благоустройстве.
В содержание технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.
Задайте владельцу вопросы о подключении дома к коммуникациям: газ, водоснабжение, канализация. Если это центральные коммуникации, то поинтересуйтесь, имеются ли у продавца договоры с ресурсоснабжающими организациями. Они подтверждают факт законного и безопасного подключения объекта к необходимым коммуникациям.
Наряду с основными документами рекомендуем дополнительно запросить межевой план земельного участка.
Межевой план
Межевой план подтверждает и отражает наличие границ земельного участка. Если у собственника есть такой план, значит, межевание выполнено специалистом.
Межевой план содержит важный, на наш взгляд, документ — акт согласования границ. В нём расписываются все соседи в том, что согласны с планом межевания. Часто бывает так, что у продавца нет такого плана, например, если межевание делал не продавец, а кто-то из предыдущих собственников, если кадастровый инженер не передал продавцу экземпляр документа и др. Тогда рекомендуем перед покупкой проверить границы участка. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру. Он непосредственно на земельном участке произведёт новые измерения и определит, соответствуют ли координаты, указанные в выписке ЕГРН, фактической ситуации — расположению столбов, забора и других объектов, которые есть на земельном участке.
Прибегать к квалифицированной помощи кадастрового инженера мы советуем не только при отсутствии межевого плана. Мы считаем правильным это делать в любом случае, чтобы удостовериться в точности координат земельного участка, указанных в выписке ЕГРН. Это необходимо, чтобы у нового собственника в дальнейшем не было споров с соседями по поводу границ принадлежащего ему земельного участка.
Градостроительный план земельного участка
Для более полного и подробного изучения информации о приобретаемом объекте советуем заказать градостроительный план земельного участка. Он нужен, чтобы понимать, какие градостроительные нормы соблюсти, где можно строить и какие отступы выдержать.
Кроме описания границ участка, кадастрового номера и площади, этот документ содержит такую информацию, как:
🖋 данные о расположенных на участке объектах и зоне, где можно строить;
🖋 информацию о красных линиях и зонах, где строить нельзя;
🖋 схему расположения земли по отношению к соседним участкам, улицам, инженерным коммуникациям;
🖋 перечисление видов разрешенного использования участка: основных, условно разрешённых и вспомогательных.
🖋 допустимые параметры строительства — сколько этажей можно возвести, сколько метров отступить от границ участка и т.д.;
🖋 информацию о границах особо охраняемых зон, ограничениях и сервитутах.
Получить градостроительный план может только собственник дома. Но зачастую владелец может не знать или намеренно умолчать об имеющихся особенностях объекта. Поэтому градплан рекомендуем тоже запросить до проведения сделки.
Резюме
При покупке участка с домом необходимо проверить все юридические документы на покупаемую недвижимость.
Важно проверить физическое состояние дома, земельного участка и качество подведённых коммуникаций.
Тщательный анализ предоставленных продавцом документов и внимательный осмотр покупаемой недвижимости поможет избежать многих проблем после заключения сделки.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!