Прежде чем провести оценку выбранных мною квартир, хочу вам подробно рассказать, как эту самую оценку проводят. Возможно, кому-то эта информация будет полезна для личного пользования. В любом случае, обратите свое внимание на принимаемые поправки при оценке квартиры и их размер.
Рынок жилой недвижимости региона расположения объектов оценки очень развит. Еще бы, мы же оцениваем квартиры в Москве. В результате анализа рынка удалось выявить достаточное количество предложений по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемыми объектами. Исходя из этого выбираем метод сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
- сопоставление исследуемых объектов с выбранными объектами, сравнение с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
- приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемых объектов.
Сегодня российский рынок недвижимости находится в условиях высокой неопределённости. Хотя большинство экспертов ожидают ухудшения ситуации, её развитие во многом зависит от предстоящих экономических и политических событий. Мнения российских экспертов разделились, но большинство склоняется к тому, что цены в 2024 г. будут постепенно снижаться. И скорость этой тенденции зависит от нескольких факторов: уровня ключевой ставки ЦБ РФ, социально-политической ситуации, объёма предложения.
Ожидается, что подешевеет жильё всех видов. Но снижение стоимости окажется плавным без резких скачков, не превышающим 5-7% ежеквартально. Высказать более точные предположения при условии высокой неопределённости невозможно. В 2023 году количество квартир в активной продаже выросло на 37%. Это чуть больше, чем за 2022 года – тогда прирост составил 41%. Рост предложения начался с мая 2023 года, из-за снижения спроса.
Ценообразующие факторы.
Перечень ценообразующих факторов сформирован на основании анализа рынка.
- Параметры сделки: возможность торга, объем передаваемых прав, условия финансирования сделки, особые условия предложения, период предложения.
- Параметры местоположения: район расположения, транспортная доступность (расстояние от метро, остановки общественного транспорта).
- Параметры дома: тип дома, благоустройство дома, состояние дома, инженерные системы.
- Параметры квартиры: этаж расположения, количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона/лоджии, вид из окна, высота потолка, санузел, состояние квартиры.
Определение корректировок и порядок их внесения.
Для того чтобы определить рыночную стоимость объектов оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектами оценки. Корректировки применяются в случае отличия объектов-аналогов от оцениваемого. Если отличий нет, поправка не применяется, т.е. равна нулю. При отличии объектов–аналогов в лучшую сторону, вносятся понижающие корректировки, при отличии в худшую сторону – вносятся повышающие корректировки.
Для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют на рыночную стоимость объекта) являются следующие факторы:
Корректировка на торг;
Это процентная корректировка. Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной стороны – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Её величина зависит от устойчивости рынка. Как следует из анализа рынка, в настоящее время скидки на торг находятся в пределах 5-15%.
Корректировка на передаваемые права;
Это процентная корректировка. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, стоимость государственной пошлины при регистрации права собственности на объект недвижимости в Московском регионе на дату оценки составляет 2000 р. Квартиры с оформленным правом собственности имеют преимущество над квартирами с правом требования.
Корректировка на условия финансирования;
Это процентная корректировка. Корректировка по условиям финансирования должна производиться, если условия финансирования сделки отличаются от условий финансирования, типичных для данной категории имущества. Так как нетипичных условий финансирования потенциальных сделок не выявлено, корректировка по данному фактору 0%.
Корректировка на особые условия (условия продажи);
Это процентная корректировка. Альтернативная сделка означает необходимость поиска иного жилья взамен того, которое продаётся. Чистая продажа – покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взамен продаваемого. Величина корректировки составляет от 2% до 7% в зависимости от сложности альтернативы
Время продажи. Это процентная корректировка. Поскольку в расчётах использовалась актуальная на дату оценки информация, корректировка по данному фактору 0%
Корректировки на месторасположение;
Это процентная корректировка. Месторасположение объекта является главным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости. В качестве характеристик, описывающих местоположение объектов оценки и объектов-аналогов, рассматривались: населённый пункт, микрорайон, ближайшее окружение. Объекты-аналоги и объекты оценки имеют аналогичные характеристики и находятся в аналогичных районах, корректировка 0%.
Расстояние до метро/остановки общественного транспорта. Это процентная корректировка. Цена квартир не изменяется, если они находятся в пределах 5 минут пешком или 10 минут транспортом от метро. Величина корректировки составляет 0,5% за каждую минуту пешком свыше 5-минутной пешей доступности; 5% за каждые 10 минут транспортом свыше 10- минутной транспортной доступности
Корректировка на физические характеристики здания и квартиры.
- Корректировки на параметры дома.
a. Тип дома. Это процентная корректировка. Учитывает разницу в цене на объекты, отличные по материалу стен. На основании анализа рынка недвижимости разницы в ценах для домов, в которых расположены объекты-аналоги, нет. Корректировка 0%.
b. Этаж/этажность. Это процентная корректировка. Как показывает анализ рынка недвижимости, на стоимость квартиры существенно влияет этаж, на котором она расположена. Для первых этажей стоимость в среднем ниже на 5%, для последних - на 3% по сравнению со средними этажами.
c. Благоустройство дома. Это процентная корректировка. Наличие в доме лифта увеличивает стоимость на 11%, наличие мусоропровода - на 2%. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве. В зданиях, в которых расположены объекты-аналоги, присутствует такой же набор инженерного обеспечения, что и в объектах оценки. Корректировка 0%.
d. Состояние дома. Это процентная корректировка. Она учитывает ситуацию, когда при прочих равных условиях стоимость квартиры выше в доме, находящемся в хорошем состоянии, чем в доме с состоянием хуже. Все здания, в которых расположены объекты-аналоги, имеют сравнимый уровень состояния, что и здания, в которых расположены объекты оценки. Корректировка 0%.
- Корректировки на параметры объекта.
a. Количество комнат. Это процентная корректировка. При необходимости корректировка вносится в размере 1% на разницу в каждую одну комнату.
b. Общая площадь. Это процентная корректировка. Учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платёжеспособный спрос на объект меньшей площади выше). На основании анализа рынка вносится только в случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади объекта-аналога более чем на 10 кв.м.
c. Жилая площадь. Это процентная корректировка. При сравнимых размерах по общей площади распределение жилой площади не имеет существенной зависимости. Корректировка 0%.
d. Площадь кухни. Это процентная корректировка. Зависимость определяется анализом рынка. Поправка принимается в размере 1% за каждые 2 кв.м.
e. Наличие балкона/лоджии. Это процентная корректировка. Предпочтение покупателя при приобретении жилой недвижимости отдается квартирам, оборудованным балконом/лоджией. Корректировка определяется статистикой сделок агентств недвижимости и составляет 0,5% на наличие балкона и 1% на наличие лоджии. Данный факт также подтверждается нормативной базой в строительстве, на основании которой площадь балконов/лоджий учитывается в общей площади помещений с коэффициентом 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов и террас.
f. Вид из окна. Это процентная корректировка. Характеризует преимущество квартиры, вид из окон которой является панорамным, либо окна которой расположены на сторону внутреннего двора, по сравнению с квартирой, окна которой выходят на улицу (проспект, шоссе и прочие шумные магистрали). Корректировка определяется на основе анализа рынка и составляет 1%-2% для квартир эконом класса, до 10% для бизнеса и элитной недвижимости.
g. Высота потолков. Это процентная корректировка. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве. Корректировка составляет 1% за каждые 20 см.
h. Санузел. Это процентная корректировка. Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещённым, а также квартиры с 2 и более санузлами перед 1 санузлом. Корректировка составляет 1%-2%.
i. Состояние отделки объекта. Это процентная корректировка. Определяется по рыночным данным о стоимости ремонтно-отделочных работ. Источники информации и итоговые значения поправок приведены ниже. Для расчета относительной поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью аналога за 1 кв. м после применения последовательных корректировок.
Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (корректировка на мебель).
Это процентная корректировка. Наличие мебели/встроенной техники влияет на стоимость недвижимости. В результате, изучения предложений, полностью меблированных/частично меблированных было выяснено, что данное улучшение повышает стоимость объекта в среднем на 3-5%. Мебель/техника, установленные в оцениваемых квартирах, при определении их рыночной стоимости не учитывается.
Корректировки могут вноситься как:
- процентные к единице сравнения;
- абсолютные поправки к единице сравнения.
Процентные поправки к единице сравнения, обуславливают коэффициент, на который умножается цена единицы сравнения (1кв. м) объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики оцениваемого объекта.
Да, может быть, эта статья вышла скучной. Но знать теорию необходимо в любом вопросе, чтобы потом не допускать ошибок на практике.
В следующей статье, как раз, буду наглядно проводить оценку рыночной стоимости, выбранных для «слежки» квартир.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить «слежку» за ценами на квартиры в «прямом» эфире.