Для чего необходимо заключение предварительного контракта о покупке и продаже недвижимости и как его грамотно оформить

Перед основным договором о покупке и продаже квартиры или дома подписывается предварительный контракт. Этот документ подтверждает намерения сторон заключить сделку.

Мы расскажем о том, в чем различие между предварительным договором купли-продажи (ПДКП) и основным, а также о особенностях этого соглашения.

Предварительный договор купли-продажи: суть и отличия

Предварительный договор, или преддоговор, представляет собой соглашение между продавцом и покупателем, направленное на зафиксирование намерения заключить основной договор купли-продажи. В случае, если одна из сторон уклоняется от исполнения условий преддоговора, другая имеет право обратиться в суд для его принудительного заключения.

Отличие преддоговора от основного договора заключается в том, что в нем содержатся лишь намерения сторон, в то время как в основном договоре фиксируются обязательства, подлежащие исполнению. Заключая преддоговор, покупатель не приобретает право собственности на объект (квартиру или дом), а продавец не получает оплату, происходит лишь "резервирование" прав на будущую сделку.

Строителям домов с участием недвижимости несовершеннолетних, также как и тем, кто планирует сделку с ипотекой, обязательно следует заключить преддоговор. Однако в большинстве случаев решение о заключении преддоговора остается на усмотрение сторон. В сделках с недвижимостью, где стоимость объекта высока, заключение преддоговора часто является желательным, поскольку это позволяет рассчитать платежи поэтапно, смягчая финансовую нагрузку на покупателя.

Типы предварительного договора купли-продажи

Форма и содержание преддоговора изменяются в зависимости от конкретной ситуации и объекта сделки.

1. При покупке квартиры у застройщика: Предварительный договор заключается с застройщиком (юридическим лицом) после завершения строительства и получения необходимых документов. Во время строительства возможно подписание лишь соглашения о долевом участии. Преддоговор не допускает продажу незавершенного объекта.
2. При покупке квартиры в ипотеку: Сделка с ипотечной квартирой включает минимум три стороны: продавца, покупателя и банк, который выдает кредит. Подписание преддоговора без согласия банка возможно, но в тексте следует прописать возможные действия участников сделки в случае отказа банка. Часто банки требуют нотариальное оформление преддоговора для обеспечения защиты от споров.
3. При покупке квартиры с задатком или авансом: Участники сделки могут заключить предварительный договор с внесением задатка или аванса. Задаток представляет собой часть платежа за недвижимость до подписания основного договора и подлежит возврату в разных случаях, в зависимости от инициатора отказа от сделки. Аванс же оплачивается перед подписанием основного договора и не является задатком. Возврат аванса осуществляется с вычетом затрат, таких как расходы на документацию.
4. При покупке квартиры по доверенности: При продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить согласие опеки и, в некоторых случаях, разрешение самого несовершеннолетнего владельца. Сделка без такого одобрения недействительна. Преддоговоры, связанные с недвижимостью несовершеннолетнего, требуют нотариального удостоверения и предоставления органам опеки. Рекомендуется заключать два преддоговора — о продаже текущего жилья и о покупке нового, чтобы доказать органам опеки наличие равноценного или лучшего жилья в случае отмены сделки из-за несогласия.

Возможные риски при заключении предварительного договора

При подписании преддоговора риск для покупателя значительно выше, чем для продавца.

1. Отсутствие гарантий на приобретение имущества: Подписание преддоговора не обеспечивает гарантий прав собственности, что означает, что контрагент может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее. В большинстве случаев продавцы, нарушившие обязательства, обходятся штрафом и возвратом задатка.
2. Возможность признания преддоговора недействительным: Если форма и обязательные условия предварительного договора купли-продажи были нарушены при его заключении, существует риск, что сделка будет оспорена в суде.
3. Несколько предварительных договоров на одно имущество: Преддоговор не регистрируется в Росреестре, поэтому покупателю может быть неизвестно, сколько других преддоговоров заключил продавец. Это может привести к судебным разбирательствам и потере времени и средств.

Для защиты себя покупатель может включить в преддоговор условие о гарантиях со стороны продавца и требовать доказательства отсутствия других предварительных соглашений на имущество. За нарушение этого условия предусмотрен штраф.

1. Потеря аванса или задатка: Часто при заключении преддоговора вносится аванс или задаток, и есть риск того, что продавец, оказавшийся недобросовестным, исчезнет с деньгами. В таких случаях придется обращаться в суд для возврата средств.
2. Приобретение имущества с обременением: Перед заключением преддоговора рекомендуется заказать выписку из ЕГРН, чтобы узнать о возможных обременениях недвижимости, таких как залоги, аресты или найм. Однако стоит помнить, что не всегда в реестре содержится вся информация об имуществе, поэтому важно дополнительно прописать в преддоговоре условие об отсутствии обременений.

Срок действия предварительного договора

В преддоговоре купли-продажи стороны устанавливают срок действия соглашения. Это может быть конкретная дата или период, в течение которого должен быть заключен основной договор. В случае отсутствия указания срока, основной договор должен быть подписан в течение одного года с момента заключения преддоговора. Если в течение этого периода сделка не состоялась, преддоговор утрачивает свою юридическую силу.

Содержание договора

Основные условия договора купли-продажи недвижимости включают в себя объект (недвижимое имущество) и цену. Эти условия являются обязательными и без них соглашение считается недействительным.

До 2015 года предварительный договор купли-продажи должен был полностью повторять основной в отношении его условий и формы. Однако в 2015 году были внесены изменения: объект остался обязательным для преддоговора, в то время как цена стала необязательным условием.

Еще одно важное условие для преддоговора — его оформление в письменной форме. Договор должен быть заверен нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.

Необязательные условия преддоговора

• Расчёт: Хотя преддоговор призван подтвердить намерение заключить основной договор, в нем обычно не прописываются детали платежей. Однако многие преддоговоры включают в себя аванс или задаток. Если покупатель внес значительную сумму по преддоговору, его могут признать основным договором, а не преддоговором.
• Ответственность за неисполнение обязательств: Хотя ответственность не является обязательным условием, она крайне важна. Если вы серьезно настроены на покупку, рекомендуется обратиться к юристу, который поможет грамотно сформулировать условия договора и предупредить возможные риски.

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Для правильного оформления преддоговора и предотвращения будущих споров важно учесть все условия и следовать правильной процедуре заключения сделки. Этапы заключения ПДКП являются стандартными.

• Проверка документов на имущество (свидетельство о праве собственности, технический паспорт, а также документы о дарении, обмене, приватизации и другие).
• Составление преддоговора.
• Внесение задатка или аванса, если это предусмотрено.
• Заключение основного договора или обращение в суд в случае уклонения контрагента от исполнения обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение преддоговора необходимо в сделках с долями, недвижимостью несовершеннолетних и других случаях. Если объект продается с ипотекой или принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение соответственно от банка и органов опеки.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Ошибки при заключении ПДКП могут привести к негативным последствиям, от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Следующие моменты могут повредить сделке:

• Несоблюдение формы. Преддоговор должен быть заключен только в письменной форме.
• Неправильное или нечеткое описание объекта (имущества).
• Непонимание различий между задатком и авансом.
• Неправильный расчет. Если по ПДКП была уплачена значительная сумма, он может быть признан основным.

Цена теперь уже не является обязательным условием для преддоговора, однако ее указание может быть полезным. В случае судебного разбирательства цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указано в преддоговоре, тем проще будет оформить основной договор купли-продажи.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

В случае отказа стороны от исполнения обязательств следует обратиться в суд. Чаще всего решения принимаются в пользу истца. ПДКП будет признан законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполнит свои обязательства, а также возместит штрафы, издержки и убытки.

Расторжение предварительного договора

Преддоговор может быть прекращен в случае:

• отсутствия заключения основного договора в течение года или установленного в преддоговоре срока;
• заключения основного договора;
• согласия сторон на расторжение преддоговора;
• признания судом соглашения недействительным.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке невозможно, это противоречит сути договора. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия его расторжения с санкциями или без. Обычно указываются значимые причины без негативных последствий: отказ банка от ипотеки или требование документов, получение которых занимает много времени.