На фото не космический корабль, а мобильный жилой дом из бетонных оболочек на четырех человек. Этот экспериментальный дом разработан в 1972 году Ленинградским ЗНИИЭП*. Минимум затрат на переезд.
Без затрат на переезд — некоторые чиновники именно так предполагают проведение изъятия недвижимости для муниципальных нужд.
Позиция чиновника**
Вот ответ чиновника собственникам жилья на Предмостовой площади. Напомню, это первое массовое изъятие недвижимости (115 собственников) в Саратове. Председатель комитета по управлению имуществом города Саратова Светлана Чеконова утверждает:
Компенсация, включающая затраты на переезд, съем жилья и расходы, связанные с приобретением нового жилья, действующим законодательством не предусмотрена.
Шестнадцать из 115 собственников поверили на слово ответу должностного лица и заключили соглашения об изъятии. В этих соглашениях размер возмещения не предусматривал данные затраты.
Позиция закона
В прошлой заметке указывалась, что размер возмещения объекта недвижимости включает в себя:
- рыночная стоимость изымаемого земельного участка или права на этот участок;
- рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости;
- убытки, причиненные изъятием (реальный ущерб);
- убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах;
- упущенная выгода.
Фактически, что касается убытков и упущенной выгоды законодатель оставляет список открытым.
Убытки при изъятии квартиры
Изъятие квартиры (жилого помещения в составе МКД) наиболее распространённое явление и затрагивает интересы рядовых граждан. По этой причине, законодатель посчитал необходимым указать основные убытки, связанные с изъятием жилого помещения, в отдельной норме (ч. 7 ст. 32 ЖК).
Специально размещаю фото с данной частью статьи Жилищного кодекса. Любой обыватель, не обладающий юридическим образованием и предполагаемой квалификацией председателя КУИ г. Саратова, единожды прочитав, поймет:
КОМПЕНСАЦИЯ, ВКЛЮЧАЮЩАЯ ЗАТРАТЫ НА ПЕРЕЕЗД, СЪЕМ ЖИЛЬЯ И РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ НОВОГО ЖИЛЬЯ, ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ ПРЕДУСМОТРЕНА
Закон говорит о следующих убытках, причиненных собственнику жилого помещения, которые он несет в связи с:
- изменением места проживания, переездом;
- временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);
- поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
- оформлением права собственности на другое жилое помещение;
- досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Обращаю ваше внимание, что список открытый.
В конце заметке приведу еще один возможный для применения фактор. Самый финансово интересный.
Рассмотрим подробнее каждое обстоятельство.
Изменение места проживания, переезд
Судебная практика под данными убытками понимает стоимость грузчиков. Для наглядности здесь и далее буду выкладывать отрывки из реального отчета, проведенного в рамках гражданского дела в 2022 году:
Мысли вслух. В данном примере, оценщик посчитал грузчиков только для одного переезда. Хотя логика как житейская, так и законодателя — предполагает два переезда, если изымают единственное жилье. Первый переезд из изымаемой квартиры на временную (на время поиска новой) и из временной – в постоянную.
Временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения
Стоимость аренды на время поиска новой квартиры. Оценщиком определяется рыночная стоимость аренды квартиры аналогичной площади. Вопрос на какое время предполагается возмещение аренды.
В моем понимании, подобные убытки могут возникать только при изъятии единственного жилья. О чем говорит ссылка на часть 6 этой же статьи, предусматривающую возможность сохранения права проживания прежнему собственнику на срок не более 6 месяцев после предоставления ему возмещения. При условии, что изымаемое жилье единственное.
То есть логика законодателя: или проживание в изъятой квартире 6 месяцев после получения денег или компенсация за аренду. Следовательно, срок компенсируемой аренды не более 6 месяцев.
В судебной практике я встречал разные подходы в районных судах. Не более 6 месяцев, превращалось не 6, а в 3 месяца (см. пример оценки ниже). В некоторых случаях подобные убытки считались и при наличии другого жилья (в этих случаях, не считал нужным вступать спор с судом:)
Поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него
Тут все понятно, стоимость услуг риэлтора.
Оформление права собственности на другое жилое помещение
Речь о госпошлине за регистрацию права собственности на будущую квартиру. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, госпошлина для физических лиц – 2 000, для организаций – 22 000.
Досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода
Пример прекращение обязательств: до момента принятия решения об изъятии вы сдали квартиру в долгосрочную аренду на 3 года. Договор зарегистрирован Росреестром.
Упущенная выгода — это неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (в нашем случае: не было изъятия).
Пример упущенной выгоды для жилого помещения: вы уже несколько лет сдаете квартиру посуточно. Это ваш бизнес. Со всех доходов вы платите налог.
Скажу честно, в отношении квартир подобных обстоятельств у меня в практике не было.
Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт
Обещанный бонус. В статье 32 ЖК не указан, но согласно позиции Верховного Суда РФ*** эта компенсация подлежит взысканию при условии, что сам МКД построен до 1991 и капитальный ремонт его не осуществлялся, но требовался на момент приватизации квартиры.
Позиция ВС РФ основывается на статье 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Эта норма сохраняет за бывшим наймодателем обязанность производить капитальный ремонт дома, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Логика проста. Капитальный ремонт требовался, но не выполнен бывшим наймодателем и собственником (государством). Что привело к уменьшению рыночной стоимости изымаемой квартиры и общей собственности в МКД.
Пример. Размер суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт
Характеристики МКД: четырехэтажный, 1957 года постройки. Общая площадь 3740,1 кв. м, общая площадь помещений 3 074,8 кв.м.
Характеристики изымаемой квартиры: трехкомнатная квартира общей площадью 77,6 кв. м.
Стоимость капитального ремонта всего МКД: 15 673 771 руб.
Размер суммы компенсации за изымаемую квартиру: 395 565 руб.
Не буду приводить расчеты оценщиков, кому любопытно посмотрите по ссылке.
Примечания
МКД – многоквартирный дом
* ЛенЗНИИЭП – Ленинградский зональный научно-исследовательский и проектный институт типового и экспериментального проектирования жилых и общественных зданий.
** Для объективности замечу. Изъятие произошло 28.02.2022. В сентябре 2022 года председатель КУИ города Саратова фактически был отстранен от данного процесса. Решение всех вопросов взял на себя заместитель главы администрации и ситуация изменилась в лучшую сторону.
*** Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.
Автор: Кузьмин Дмитрий Аркадьевич (Саратов)
Автор – судебный юрист в имущественной сфере. Обращайтесь)