Извечная проблема взаимоотношений управляющей компании и собственника (пользователя) квартиры – вопрос допуска представителей УК в принадлежащее собственнику помещение, например, для проверки внутридомовых инженерных коммуникаций, показаний счётчиков, а также для проверки соблюдения правил пользования жилищным фондом.
Важно понимать (прошу внимания, уважаемые жители!), что управляющая компания просит предоставить доступ не из самодурства – именно УК, в первую очередь, несёт ответственность за сохранность жилищного фонда, а также за бесперебойное и качественное предоставление людям, в нём проживающим, жилищно-коммунальных услуг, поэтому законодатель и предусмотрел право УК на доступ в квартиры, при наличии необходимости (например, возникла течь на стояке, засор, и т.д. и т.п.).
Принцип неприкосновенности жилища, в данном случае, работает с ограничениями, поскольку реализация любого права (в данном случае – права собственника) подразумевает и обязанность соблюдать интересы других сторон (соседей и УК):
ГК РФ, статья 209, пункт 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
ЖК РФ, статья 30, часть 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
К сожалению, как говорится, "гладко было на бумаге".
Дело даже не в жителях, как таковых – редко кто нарывается на конфликт просто ради принципа.
Частенько бывает, что проблемы создают бестолковые строители, которые в ходе "дизайнерского" ремонта напрочь перекрыли предусмотренный проектом доступ к инженерным коммуникациям (например, наглухо замуровали пространство под ванной) или вообще убрали "лишний" выступ на кухне (там, где был вентиляционный канал).
А тут приходит представитель УК – и вдруг требует разобрать часть так красиво уложенной плитки или (о ужас!) испоганить "дизайнерский дизайн" кухни и восстановить вентканал!
Конечно, жителя понять можно: жалко, да и вообще, заплачена куча денег – кто это всё возместит? А кто-то ведёт себя и более агрессивно: "Да кто он такой? Моя квартира – что хочу, то и ворочу!"
Неконфликтному жителю нормальная УК всегда пойдёт навстречу, рабочие постараются аккуратно разобрать ту же плитку и бесплатно или за какие-то минимальные деньги "собрать" всё обратно.
А с хамами – разговор короткий. Для начала, можно направить вот такое предписание:
Уважаемый собственник жилого помещения!
В соотв. с пп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, потребитель коммунальных услуг обязан допускать представителей исполнителя (управляющей организации) (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В связи с необходимостью прочистки элементов внутридомовой системы водоотведения (канализации) управляющая организация ... уведомляет Вас о необходимости обеспечить сотрудникам управляющей организации свободный и безопасный доступ к общему имуществу многоквартирного дома, а именно, к общедомовой системы водоотведения (канализация), а также, перед предоставлением доступа привести жилое помещение (квартиру) в надлежащее санитарное состояние.
Доступ должен быть обеспечен таким образом, чтобы проводить визуальный осмотр, а также профилактические и ремонтные мероприятия, на всём протяжении элементов внутридомовой системы водоотведения (канализации), расположенных в Вашей квартире.
Дополнительно разъясняем следующее. В силу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соотв. с п. 5.4.9, п. 8.2.8 СП 30.13330.2012, п. 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, стояки и вводы холодной и горячей воды и водоотведения в квартиры и другие помещения, а также запорная арматура, измерительные приборы и иное оборудование размещаются в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним технического персонала. Работы, повлекшие за собой ограничение доступа к стоякам водоснабжения и/или водоотведения, проводимые собственниками или нанимателями жилого помещения в многоквартирном доме, являются самовольным переустройством и/или перепланировкой жилого помещения.
Согл. п. 3.1.1, п. 3.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, собственник (пользователь) жилого помещения обязан обеспечивать надлежащее техническое и санитарное состояние, надлежащий температурно-влажностный режим.
Самовольное переустройство и перепланировка, нарушения правил эксплуатации жилого помещения ведут к нарушению законодательства Российской Федерации (ст. ст. 17, 29, 30 ЖК РФ, ст. ст. 6.4, 7.21, 19.1 КоАП РФ, Постановления № 170 от 27.09.2003 г. "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда" (п. 1.4, п. 1.7.2 - п. 1.7.4).
С учётом вышеизложенного, в течение 10 дней с момента направления Вам настоящего предписания просим Вас предоставить доступ к общему имуществу собственников помещений, расположенному (проходящему через) в Вашей квартире, в полном объёме, в т. ч. путём демонтажа препятствующих доступу конструкций и/или приведения жилого помещения в надлежащее санитарное состояние.
В случае игнорирования Вами настоящего предписания управляющая организация будет вынуждена обратиться в органы жилищного надзора и в суд, для привлечения виновных лиц к административной ответственности и решения вопроса об обеспечении доступа к общему имуществу и/или об обязании привести жилое помещение в надлежащее санитарное состояние, при этом, на виновных лиц будут возложены судебные расходы.
Расскажите, сталкивались ли Вы когда-либо с подобными проблемами? Как решился вопрос доступа в Вашей ситуации?
Мы – сообщество юристов, экономистов и инженеров ЖКХ. Расскажем просто о сложном, поделимся лайфхаками, тщательно изучим возникшую проблему и представим варианты её решения. Контакты для связи с авторами находятся в шапке канала.