Возможность вложения с минимальной стартовой суммой – одно из наиболее привлекательных условий для большинства потенциальных инвесторов. Далеко не у всех размер счета исчисляется в миллионах. Зачастую люди начинают с сотен или десятков тысяч рублей. Открывают вклады, пробуют себя на фондовых рынках или покупают драгоценности. При этом мало кто допускает мысль, что инвестиции с низким порогом входа существуют и на рынке недвижимости. Сегодня мы рассмотрим три таких направления. С каждым из них ваш покорный слуга непосредственно соприкасался и сделал выводы.
Вложение в паркинг
По состоянию на 1 января 2024 года в нашей стране со 146-миллионным населением зарегистрировано 46,4 млн легковых автомобилей и 4,2 млн легковых коммерческих автомобилей – «Газелей» им подобных. Такие данные приводит Автостат. То есть каждый третий россиянин владеет машиной.
Растущая в последние десятилетия автомобилизация накладывается на отстающий от нее процесс расширения городских пространств. Как следствие, машин становится больше, чем мест для стоянки. Для устранения проблемы переполненных машинами улиц органы власти вводят ограничительные меры для автовладельцев и штрафы за нарушение правил парковки. К примеру, в моем родном Петербурге территорию платной парковки образуют четыре района в центральной части города – более 600 улиц. Оставить здесь «легковушку» обходится в 100 рублей/час. За неуплату предусмотрен штраф 3000 рублей.
Итого парковка только по будням отнимает у автолюбителя около 20 тысяч рублей в месяц. Тогда как цены ежемесячной аренды мест в паркингах неподалеку начинаются от 8-10 тысяч рублей. Притом, что автомобили там стоят не под открытым небом, защищены от воздействия осадков и третьих лиц.
Объективные факторы в сочетании с преимуществами машино-мест в специально оборудованных сооружениях подогревают спрос на такую недвижимость и создают хорошую почву для инвестирования. Стоимость парковочного места в том же Петербурге сегодня достигает нескольких миллионов, но начинается с 300-500 тысяч. Неплохой вариант вложения с небольшим стартовым капиталом.
Сдавать в аренду парковочное место во многом проще, чем квартиру. Расходы на коммунальные услуги здесь в разы ниже, а доходность благодаря доступной цене входа выше. В центре города она может достигать 10-12% годовых. На окраинах эта услуга менее востребована, отчего доходность ниже. В отдаленных локациях лучше всего выбирать жилые комплексы с большим числом квартир и необширной придомовой территорией. Чем меньше пригодных для стоянки зон во дворе, тем больший интерес для местных жителей представляет место в паркинге. И тем выше можно установить арендную плату.
Еще лучше – найти вариант для сдачи машино-места в посуточную аренду. Этот шаг увеличит вашу доходность минимум вдвое. Место в паркинге на несколько суток может понадобиться, к примеру, постояльцам отеля. При гостиницах нередко работают свои паркинги. А места в них могут принадлежать частным инвесторам. При этом подбором арендаторов и обслуживанием паркинга занимается управляющая компания этого отеля. Так что инвестор получает настоящий пассивный доход.
Другая стратегия – заработать на перепродаже. Приобрести место в паркинге на стадии строительства очередного ЖК непосредственно у застройщика. При входе на раннем этапе недвижимость можно купить по сниженной на 15-20% стоимости. После сдачи дома в эксплуатацию новоселы ожидаемо озаботятся вопросом парковочных мест. Ваша недвижимость автоматически взлетит в цене. Доходность от ее продажи может достигнуть 20-25%.
Вложение в офисное пространство
Другой доступный вариант для желающих инвестировать в недвижимость «на минималках» – покупка офисного помещения. Сегодня приобрести помещение под офис в Северной столице можно по цене от миллиона рублей. При этом речь может идти как о целом помещении небольшой площади, так и о доле в общем офисном пространстве.
Можно купить место под офис, самостоятельно сделать там ремонт, оснастить мебелью и сдавать в аренду. Однако ремонт и меблировка обойдутся примерно в половину цены помещения. А попытки самостоятельно сдавать такую недвижимость в аренду не всегда заканчиваются успехом.
Более надежный вариант – вложить деньги в гибкие офисные пространства и их подвид коворкинги. При условии, что дальнейшей сдачей в аренду такой недвижимости займется опытная управляющая компания с соответствующей специализацией.
По данным NF Group, ежегодный прирост предложения коворкингов Москвы составляет в среднем 39%. Положительную динамику демонстрирует и Северная столица. Только за 2023 год количество объектов этого сегмента в Петербурге увеличилось на 17%, подсчитали аналитики IPG.Estate.
Тем не менее формат гибких офисных пространств только набирает популярность в стране. Показатель роста числа коворкингов не отражает данных об их заполняемости. Нередко подобные помещения долго находятся в поисках арендаторов и простаивают. Выживают в этой сфере только сетевые операторы, поскольку преимущественно сдают помещения крупным компаниям и стартаперам. Такие игроки составляют 90% рынка.
Стабильная аренда офисных пространств опытной УК может обеспечить собственнику доходность на уровне от 8-10% годовых при условии постоянного договора аренды. Речь идет о постоянном пассивным доходе.
Кроме того не нужно забывать о капитализации недвижимости. Чтобы дополнительно увеличить свой капитал, желательно подыскивать коворкинг в востребованных локациях делового центра города. Там, где цена м² ежегодно увеличивается минимум на 10-20%. С таким расчетом инвестор заработает дважды: за счет аренды и за счет последующей перепродажи.
Вложение в торговые площади
Большинство сограждан не задумывается, что супермаркеты и гипермаркеты федеральных торговых сетей арендуют помещения у частных собственников. И что одним из владельцев таких помещений можно стать самому.
По данным Росстата, в России насчитывается около 40 тыс. маркетов. Крупнейшие розничные сети занимают более трети этого рынка: «Пятерочка», «Магнит», «Красное и белое», «ВкусВилл», «Перекресток», «Лента» и прочие.
Под воздействием кризисных факторов рынок стрит-ритейла активнее монополизируется. Мелкие местные сети закрываются или поглощаются торговыми гигантами. В то время как последние увеличивают объемы выручки и наращивают собственное присутствие с открытием новых точек. Такой процесс монополизации на фоне кризиса и инфляции создает благоприятную ситуацию для вложения в торговые площади.
В пору кризисов точки популярных ритейлеров – особенно в локациях с большой проходимостью – остаются одним из наиболее стабильных средств извлечения прибыли. Поскольку удовлетворяют неиссякаемую потребность населения в товарах первой необходимости. Что бы ни случилось в мире, люди не перестанут покупать продукты и предметы быта.
Договоры аренды с крупными продуктовыми сетями заключаются на длительные сроки – 5-8 лет. При этом арендная ставка по договору увеличивается каждый год. Поэтому
инвестиция в коммерческие помещения по праву считается одной из наиболее надежных.
Вложение в коммерческие помещения не обязательно требует большого стартового капитала. Нередко торговые площади продаются долями. И цена доли может не превышать 500 тысяч рублей. Как показывает практика, доходность таких помещений достигает минимум 10% годовых.
Как и в случае с предыдущими видами активов, немаловажную роль помимо арендной доходности здесь играет капитализация. Купленная в удачной локации коммерческая недвижимость ежегодно дорожает. Так что помимо дохода от сдачи в аренду вы получаете реальную возможность в дальнейшем выгодно перепродать вашу собственность и заработать дважды.
А какие варианты вложения в недвижимость с низким порогом входа считаете удачными вы? Поделитесь мнениями в комментариях, друзья.
