Доверительное управление часто рекомендуют тем, кто хочет зарабатывать на аренде и не заниматься подготовкой помещений, поиском нанимателей и решением их вопросов. Но всегда ли это выгодно и как выбрать управляющего, чтобы не пожалеть?
«Ты сдаешь – тебе платят»: так многие видят со стороны бизнес на аренде недвижимости. И когда встает вопрос о том, во что инвестировать свободные средства, самым оптимальным и выгодным решением выглядит покупка квартиры или коммерческого помещения. Во-первых, сдача в аренду может обеспечить регулярный доход, а во-вторых, недвижимость постоянно растет в цене.
Однако люди, которые занимаются сдачей недвижимости, знают, как много нюансов скрыто в схеме «сдаешь – платят»: поиск арендаторов, уборка и ремонт помещений, оплата налогов, коммунальных услуг… Не говоря о ситуациях, когда арендатор не платит за съем, а затем перестает выходить на связь и внезапно съезжает, оставляя ключи в почтовом ящике.
Как владелец недвижимости допустил это? Ну, он мог находиться в отъезде или вообще жить в другом городе. А мог избежать проблем, заключив договор доверительного управления. В этом случае всеми процессами занимается управляющий, собственник – получает пассивный доход. Причем услуга набирает популярность не только среди тех, у кого нет возможности контролировать арендатора, но и среди опытных арендодателей.
Принципы доверительного управления
Доверительное управление работает следующим образом: владелец передает недвижимость компании или ИП, а доверенное лицо «распоряжается ею в интересах собственника». В переводе с юридического языка, управляющий должен обеспечить прибыль от аренды. Для этого он:
- ищет нанимателей и проводит показы;
- занимается заключением договоров;
- получает деньги от арендаторов и передает их собственнику.
При этом управляющий отвечает за сохранность имущества, а право собственности остается за владельцем недвижимости. Выгода доверенного лица – в процентах, полученных с договора аренды.
Приведем пример: собственник из Москвы приобрел квартиру с дизайнерской отделкой в ЖК «АЭРО» – удобное расположение, 30 минут до Балтийского моря, развитая инфраструктура, тихий зеленый район, да и ремонт делать не нужно. Хороший вариант и для инвестиций, и для жизни – есть где остановиться в Калининграде. Но владелец может приезжать пару раз в год. Чтобы квартира не простаивала, он планирует сдавать ее через девелопера «РАСЦВЕТ»: после ввода ЖК «АЭРО» в эксплуатацию управляющий организует долгосрочную аренду. А если собственник решит сдавать жилье посуточно, то доверенное лицо будет следить за уборкой, пополнять запасы гигиенических средств, встречать гостей, заселять и быть с ними на связи.
Оправдать доверие
Обычно договор доверительного управления заключается с юрлицом или риелтором. Независимо от того, с кем вы решите работать, поищите отзывы о вашем потенциальном управляющем, какая у него репутация. Почему это важно?
Бывают ситуации, когда недобросовестные управляющие сдают квартиру/дом в посуточную субаренду. Или владелец может не знать, кто и как использует его недвижимость. Поэтому некоторые собственники сначала ищут арендаторов, а потом, убедившись в надежности, нанимают управляющего для решения мелких бытовых вопросов.
Альтернативой самостоятельным поискам может стать договор с крупной компанией, специализирующейся на недвижимости, в том числе на строительстве. Чем это лучше? Во-первых, такие управляющие серьезнее относятся к репутации: создавать ее долго, а испортить – легко. Во-вторых, у них больше ресурсов для организации дополнительных услуг: если нет своего клининга, охраны, то, как минимум, есть проверенные подрядчики.
Как составить договор?
Как мы уже сказали, управляющему не переходит право собственности на недвижимость, но и предметом договора должны быть услуги. Обратите на это внимание. При составлении договора отталкивайтесь от главы 53 Гражданского кодекса: именно она регулирует отношения в рамках доверительного управления.
Кроме того, чтобы избежать неприятных ситуаций, в документе необходимо указать:
- состав имущества, в том числе мебель, условия эксплуатации, допустимый износ;
- от чьего имени будет действовать управляющий;
- размер вознаграждения;
- услуги, которые входят в доверительное управление;
- срок действия договора (до пяти лет).
По желанию в перечень можно включить обязательное страхование недвижимости.
Наконец, чтобы договор получил официальный статус, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Потребуется паспорт, сам договор, акт передачи недвижимости, квитанция об оплате госпошлины, нотариально заверенное согласие супруга, если собственник недвижимости находится в браке. Подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или напрямую в Росреестр.