После наследования наследник имеет право на продажу унаследованной квартиры согласно закону.
Однако необходимо учитывать несколько важных моментов, чтобы избежать дополнительных расходов и сложностей на различных этапах процесса – как на стадии наследования, так и при непосредственной продаже.
В данной статье мы рассмотрим, как осуществить продажу квартиры после наследства.
После получения квартиры в наследство новый владелец получает возможность использовать её. Он может жить в ней, проводить ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Однако право на продажу унаследованной квартиры возникает только после прохождения необходимых бюрократических процедур. Даже если продажа не планируется, эти процедуры необходимо пройти, чтобы сохранить право на имущество.
Чтобы стать полноправным владельцем унаследованной квартиры, необходимо:
- получить свидетельство о праве на наследство;
- провести кадастровую регистрацию объекта;
- зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Иногда наследодатель оставляет в завещании жилье, находящееся в залоге или приобретенное в ипотеку. В таком случае к квартире перейдут и обязательства по кредиту. Если свидетельство о праве на наследство уже получено, необходимо обратиться в банк с заявлением о переоформлении кредитных обязательств. Полноценное владение с правом распоряжения имуществом возможно только с согласия залогодержателя квартиры, то есть банка.
Таким образом, ответ на вопрос о том, когда можно продать унаследованную квартиру, таков: после регистрации права собственности на неё.
Как определить, было ли начато наследственное дело
Первым этапом подготовки к продаже является вступление в наследство. Для этого необходимо узнать, было ли открыто наследственное дело. Для этого потребуются ФИО наследодателя, дата его рождения и смерти. С использованием этих данных на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе "Реестр наследственных дел" можно узнать, было ли начато дело о наследстве. Этот этап является частью процесса получения свидетельства о праве на наследство.
Кто может инициировать открытие наследственного дела
Наследственное дело может быть открыто любым наследником, обратившимся к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя и объявившим о своих правах. Если место жительства неизвестно, умерший проживал за пределами страны или не был зарегистрирован нигде, стоит обратиться к нотариусу по месту нахождения имущества.
Какие документы необходимы для открытия наследственного дела
Для подачи заявления потребуются следующие документы:
- документ, подтверждающий родство, если отсутствует завещание и рассматривается случай наследования по закону;
- подтверждение адреса проживания умершего;
- свидетельство о смерти наследодателя.
Срок открытия наследственного дела
У наследника есть 6 месяцев на обращение к нотариусу и заявление о правах на наследство. Если наследником является еще не рожденный ребенок, срок рассчитывается с даты его рождения, и к нотариусу должен обратиться родитель или опекун.
Пропущенный по какой-либо причине шестимесячный срок может быть восстановлен через суд. Однако суды часто относятся к таким обращениям настороженно, так как вокруг дел о наследстве часто возникают мошеннические схемы.
Получение права на наследство
Для получения свидетельства о праве на наследство необходимо уплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости, но не более 100 000 рублей для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Все остальные наследники оплачивают 0,6%, но не более 1 млн рублей.
Пошлина рассчитывается и оплачивается после проведения оценки. Эту услугу предоставляют бюро технической инвентаризации или специализированные компании – независимые оценщики.
После обращения к нотариусу с заявлением о наследстве и предоставления необходимых документов, оценки квартиры или другой недвижимости и уплаты пошлины, наследник получает свидетельство о праве на наследство через полгода после смерти наследодателя.
Если имеются достоверные данные о том, что, помимо лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, других наследников, имеющих право на наследство или его часть, нет, свидетельство может быть выдано до истечения этого срока (см. пп. 1, 2 ст. 1163 ГК РФ).
Кажется, основное уже сделано. Тем не менее, продажа унаследованной квартиры дальше требует еще одной подготовительной стадии: необходима регистрация права собственности в Росреестре. Тогда статус квартиры будет виден будущему покупателю, что снизит его риски при покупке.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
После того, как оформлено право собственности на унаследованную квартиру, ее можно продавать. Когда все документы в порядке и собственники имущества установлены и отражены в выписках, сделка проходит так же, как и обычная продажа: покупатель при необходимости вносит задаток, затем с ним заключается договор, и обе стороны идут в МФЦ или Росреестр.
Для совершения сделки потребуются следующие документы:
- паспорта всех участников;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних собственников;
- справка о зарегистрированных в квартире;
- правоустанавливающие документы — в данном случае свидетельство о праве наследования.
Покупателям обычно передают технические документы на квартиру, такие как план, выписка с лицевого счета, которая подтверждает отсутствие долгов по коммунальным услугам. Пошлину за регистрацию перехода права собственности оплачивает покупатель. Средний срок регистрации сделки составляет 7 дней.
Налог при продаже квартиры, полученной в наследство
Наследство, как правило, не облагается налогом, поэтому декларировать квартиру и платить налог не требуется.
Доходы, полученные от физических лиц в виде наследства, не облагаются НДФЛ. Исключение составляют вознаграждения, выплачиваемые наследникам авторов произведений и патентообладателям, но это исключение не распространяется на недвижимость, полученную в наследство.
Таким образом, в общем случае при наследовании имущества налог на доходы физических лиц не облагается. Оплата налогов будет требоваться после оформления права собственности: в этом случае на нового владельца переходит обязанность платить земельный, транспортный и другие налоги на собственность. Если планируется продажа недвижимости, может возникнуть обязанность уплатить налог на доходы физических лиц — НДФЛ.
Какой налог при продаже унаследованной недвижимости потребуется платить, зависит от срока владения квартирой и налогового статуса. Налоговый статус определяется наличием гражданства России и местом проживания.
Период владения
Согласно Налоговому кодексу, минимальный срок владения недвижимостью, после которого не взимается налог с продажи, составляет 3 года и 5 лет.
Достаточно владеть недвижимостью 3 года, если:
- Право собственности было получено безвозмездно. Это означает, что квартира была завещана или подарена родственником, членом семьи, она была приватизирована после договора социального найма, передана по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца (учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира принадлежит мужу, а вторая — жене, и обе были приобретены в период брака, такое жилье не считается единственным).
- Квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента приобретения нового жилья.
Во всех остальных случаях для безналоговой продажи необходимо владеть имуществом не менее 5 лет.
Как рассчитывается налог и возможны ли налоговые вычеты
Если необходимо продать унаследованную квартиру до истечения 3-летнего срока, придется уплатить 13% от ее стоимости. Важно помнить: срок владения начинается с дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у налогоплательщика есть право на вычеты. Это означает, что налогооблагаемая база может быть уменьшена на сумму вычета. В настоящее время действует вычет в размере, не превышающем 1 млн рублей.
Вместо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн рублей можно воспользоваться вычетом в размере стоимости имущества, при условии, что у наследодателя имеются документы, подтверждающие эту стоимость, и он не использовал такой вычет для завещанной квартиры.
Пример
Внуку была оставлена квартира бабушкой, которую она купила за 1,5 миллиона рублей, сохраняя при этом договор купли-продажи и расписку о покупке. При продаже этой квартиры внук может запросить вычет в размере 1,5 миллиона рублей, а не 1 миллион рублей.
Допустим, он хочет ее продать за 2 миллиона рублей. С учетом вычета, равного стоимости квартиры, то есть 1,5 миллиона рублей, налог по ставке 13% составит 65 тысяч рублей. Итак, налогооблагаемая база будет всего 500 тысяч рублей: 2 миллиона рублей минус 1,5 миллиона рублей.
Такой вычет был введен всего четыре года назад. Для сравнения: с вычетом в 1 миллион рублей налог составил бы 130 тысяч рублей.
Продажа нескольких долей в унаследованной квартире
Если есть несколько собственников доли, и один из них хочет продать свою долю, ему придется предложить остальным выкупить ее или получить их согласие на продажу, с отказом от права преимущественной покупки. Несоблюдение этих условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля в квартире была унаследована одним собственником после смерти другого, то срок владения будет рассчитан не со дня смерти наследодателя, а с момента регистрации права собственности на долю.
Допустим, все собственники хотят продать квартиру. Тогда выгоднее провести каждую сделку по отдельному договору. Так каждый собственник, и соответственно налогоплательщик, сможет воспользоваться вычетом в размере 1 миллиона рублей.
Пример
Две сестры владели квартирой 1,5 года (менее 3 лет). Она была оформлена в долевую собственность, и у каждой было по половине. Квартира была продана по двум договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 миллиона рублей, то есть вся квартира — за 3 миллиона рублей.
Расчет налога для каждой собственницы выглядит следующим образом: 13% х (1,5 миллиона рублей — сумма дохода) — 1 миллион рублей (сумма вычета) = 65 тысяч рублей.
Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 миллион рублей. При продаже квартиры по одному договору налог составил бы: 13% х (1,5 миллиона рублей — сумма дохода) — 500 тысяч рублей (сумма вычета)) = 130 тысяч рублей, потому что налоговый вычет в 1 миллион рублей был бы поделен поровну между каждой собственницей.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Чтобы избежать споров с возможными наследниками, наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. Она может находиться у нотариуса или в личных вещах наследодателя.
Если этого не сделать, наследники могут явиться после сделок с унаследованным имуществом и оспорить их. Это может привести к долгой судебной тяжбе, ограничивая права пользования и распоряжения имуществом.
При совершении сделок с квартирой, полученной в наследство, больше рискует покупатель. В данном случае он может потерять как деньги, так и саму квартиру. Суд может взыскать деньги с продавца, но на них могут претендовать другие наследники, или же продавец может утверждать, что уже потратил эти средства.
Поэтому перед рассмотрением такой сделки крайне важно удостовериться, что на квартиру не претендуют другие наследники. В этом поможет проведение юридической проверки недвижимости.
Поиск других наследников является сложным процессом, поскольку любой претендент на наследство может начать спор даже после истечения шести месяцев, отведенных на заявление своих прав на наследство. И если свидетельство о наследстве было выдано до истечения этого срока, вероятность возникновения споров за наследство значительно возрастает.
Юристы предостерегают: нет безопасного времени для совершения сделок с унаследованным имуществом. Наследники могли не быть осведомлены о смерти наследодателя, и для них сроки начинаются с момента уведомления. Среди таких наследников могут быть дальние родственники, незаконнорожденные дети, а также члены семьи, не поддерживавшие контакт с наследодателем.
Что касается незаконнорожденных детей, то они могут предъявить требования о защите своих интересов при дележе наследства после достижения 18 лет. В таких случаях поможет статус добросовестного приобретателя.