Дорогие друзья, хочу поделиться с вами своими мыслями и опытом работы риэлтором в городе Сочи. Я занимаюсь недвижимостью уже более 10 лет и многое повидал на этом рынке.
В последние годы Сочи стремительно развивается и превращается в настоящий город для бизнеса. Строятся огромные отели, апарт-комплексы, жилые комплексы. Многие инвесторы рассматривают покупку апартаментов или квартир под сдачу в аренду и получение пассивного дохода. И это неудивительно — спрос на посуточную и длительную аренду в Сочи стабильно высокий в любое время года.
Но давайте начистоту — золотых гор на рынке аренды ждать не стоит. Да, в высокий сезон (июль-август) отели и апартаменты у моря могут приносить очень хороший доход. Однокомнатные апартаменты в престижных комплексах сдаются по 10-15 тысяч рублей в сутки. Но в остальные месяцы цены существенно ниже, а многие апарт-отели вообще простаивают полупустыми.
Если ваша цель — стабильный арендный доход круглый год, то я советую обратить внимание на обычные квартиры в Центральном районе Сочи. Это "золотая середина" рынка недвижимости. Хорошая однокомнатная квартира в центре города сдается в среднем за 50-60 тысяч рублей в месяц. И что важно - арендаторы на них есть всегда, независимо от сезона. Это и отдыхающие, которые предпочитают жить в нормальной квартире, а не гостиничном номере. И приезжие, которые перебираются в Сочи на ПМЖ.
Кстати, о покупателях квартир. Многие мои клиенты — это семьи с детьми из других регионов России. Они планируют переехать в Сочи насовсем и ищут просторное жилье. Поэтому смотрят только нормальные однокомнатные и двухкомнатные квартиры с отдельной кухней, а не студии. Студии в 20-25 м2, которые часто представлены в апарт-отелях, для постоянного проживания семьям не подходят.
Вообще, если вы планируете покупать недвижимость в Сочи, советую в первую очередь определиться с целью покупки. Если для себя, для отдыха и жизни — то однозначно выбирайте обычную квартиру в жилом комплексе. Тогда вы сможете приезжать в свою квартиру в любое время года и на любой срок. А в остальное время — сдавать ее в аренду и получать доход.
А вот если цель именно инвестиционная, то можно рассмотреть и апартаменты в апарт-отелях. Особенно если комплекс располагается в центре Сочи, а не на окраине. Но будьте готовы, что на управляющую компанию здесь вы повлиять никак не сможете. Когда и на какой срок сможете заехать в свои апартаменты - будет решать УК. Обычно в договоре с УК есть пункт о том, что собственник может пользоваться своими апартаментами не более 2-4 недель в году.
Также важно понимать, что обещанная доходность в 10-15% годовых, которую рисуют продавцы апартаментов — это только цифры в рекламных буклетах. На деле средняя доходность сейчас составляет 5-7% годовых. Это при условии, что УК будет хорошо работать и обеспечивать высокую загрузку комплекса. Но и такой уровень доходности не гарантирован.
Поэтому я всегда говорю своим клиентам — если сомневаетесь, лучше выбирайте классическую квартиру. Ее всегда можно будет продать, сдать в аренду или жить самим. А цены на жилую недвижимость в Сочи растут хорошими темпами. За последний год квартиры подорожали в среднем на 30%. И предпосылок для снижения цен пока нет. Застройщики не успевают за спросом, а предложение квартир в новостройках с нормальными планировками — ограниченно.
Еще один важный момент. Не стоит ждать, что цены в Сочи упадут, и брать паузу с покупкой. Даже в кризисные годы недвижимость Сочи дешевеет максимум на 5-10%, а потом быстро наверстывает упущенное. Поэтому покупать надо тогда, когда у вас есть такая возможность. Сейчас застройщики еще держат акции и скидки на квартиры до 100 тыс рублей с м2. Предоставляют рассрочки и работают с льготной ипотекой. Это хорошая возможность сэкономить.
Например, сейчас мы продаем квартиры в хорошем жилом комплексе "Южный парк" в центре Сочи со скидкой 100 тыс руб с м2. Минимальная площадь однокомнаток - от 32 м2, студий нет. Цены стартуют от 5,8 млн рублей. Работает семейная, военная ипотека и ипотека для IT-специалистов. Ставки от 5% годовых. Также даем рассрочку до года с первым взносом 50%. В общем, условия одни из лучших на рынке. Поэтому если есть мысли о покупке - лучше не откладывать.
В завершение хочу сказать, что недвижимость Сочи по-прежнему остается одной из самых надежных и доходных инвестиций. Если подойти к выбору объекта с умом, просчитать экономику, выбрать добросовестного застройщика — это принесет вам и хороший доход, и радость от владения квартирой в лучшем городе России.
Если у вас остались вопросы или вы хотите подобрать себе квартиру в Сочи — пишите мне, обязательно постараюсь вам помочь. Я всегда за честное и открытое общение с клиентами и коллегами. Давайте развивать наш любимый город вместе!