В настоящее время нет запрета на сдачу жилья в аренду (точнее, внаем, если строго соблюдать закон). Однако правила такой аренды и регулирования других связанных с ней отношений регулярно меняются и дополняются (включая учет сложившейся судебной практики). Представляю вам несколько таких правил, на которые следует обратить внимание владельцам сдаваемых квартир.
1. Отвечать за материальный ущерб, причиненный соседям, придется собственнику квартиры (даже если виновны в этом квартиранты).
Это правило было многократно подтверждено на уровне Верховного суда РФ и связано, в первую очередь, с тем, что собственнику приходится нести ответственность за содержание своего имущества. Соседям не нужно искать арендаторов для взыскания ущерба: в суде ответчиком будет выступать собственник квартиры (см. например, определение ВС РФ № 74-КГ13-11).
Однако в отношении морального ущерба (который сейчас может быть взыскан во многих случаях - в том числе за курение на балконе, если дым табака попадает в соседнюю квартиру, за нарушение правил тишины и покоя граждан) - ответственность перед соседями несут сами арендаторы. Суды объясняют это тем, что причинение морального ущерба имеет личный характер - поэтому компенсировать его должен именно виновник, а не собственник квартиры.(см. например, определение Четвертого КСОЮ № 88 – 23724/2023).
2. Сейчас действует законодательный запрет на использование жилых помещений в целях предоставления гостиничных услуг.
В текущем году Конституционный суд Российской Федерации установил определенные критерии для разграничения между посуточной арендой жилья и гостиничными услугами (Постановление от 23.03.2023 № 9-П).
Например, можно отнести к гостиничному бизнесу краткосрочную аренду жилья, если владелец сдаёт сразу несколько квартир в одном доме, при наличии постоянного персонала в общественных зонах, предоставляющего стандартные гостиничные услуги (доставка еды, почты и т. д.).
Недавно Минстрой России объявил о разработке законопроекта, который предусматривает дополнение Жилищного кодекса РФ (ч. 4 ст. 17) нормой о том, что особенности предоставления краткосрочной аренды жилья будут устанавливаться федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Следовательно, в будущем будут разработаны отдельные правила для посуточной аренды жилья, чтобы исключить возможность замаскировать подобную деятельность как гостиничные услуги.
3. Порядок досрочного расторжения договора найма (и, соответственно, выселения квартирантов из жилого помещения) во внесудебном порядке (на основании одного лишь уведомления со стороны собственника) может не сработать.
Согласно позиции Конституционного суда РФ, такой порядок применим только для краткосрочных договоров найма (заключенных на период менее 1 года). Однако, в случае с долгосрочным договором это касается конституционного права граждан на жилье, поэтому вопрос о досрочном выселении должен решать суд (Постановление КС РФ от 02.06.2022 № 23-П).
Суд также уточнил, что к долгосрочным договорам следует относить и те, которые заключены формально на срок менее 1 года, но автоматически продлеваются на новый срок, действуя фактически более 1 года. Это также важно учитывать при заключении договора найма.
🧐 Ваше мнение и вопросы буду читать в комментариях!
🙋♀️ Бесплатный Гайд "Топ-3 госпрограммы":
⚡️ Бесплатные секции для ребенка за счет государства (рисование, плавание и так далее)
⚡️ Жилищные программы
⚡️ 350 000 руб. на свое дело по соцконтракту
👉👉👉 Телеграм