Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
ч. 3 ст. 35 Конституции РФ
Продолжаю серию заметок об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. За изымаемую недвижимость вы получаете деньги в размере возмещения. Сегодня про ошибки чиновников при определении размера возмещения. Заметка получилась большая, разобью на 2 части.
Что входит в размер возмещения
В размер возмещения входят:
- рыночная стоимость изымаемого земельного участка или права на этот участок;
- рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости;
- убытки, причиненные изъятием (реальный ущерб);
- убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах;
- упущенная выгода.
Давайте подробно попытаемся рассмотреть каждую составляющую и многочисленные ошибки чиновников при определении размера возмещения.
Пожар, чиновники и прочие неприятности
Но для начала запомним, что размер возмещения определяется на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.
Любые улучшения изымаемого имущества, сделанные после решения об изъятии, договора заключенные собственником с третьими лицами после этой даты не учитываются. Это хорошо помнят чиновники.
Полагаю, это правило работает и в обратном направлении: если состояние изымаемого имущества ухудшилось. Например, домовладение сгорело уже после принятия решения об его изъятии.
Пример из жизни. Ночью с 28 на 29 июня 2022 (через три месяца после принятия администрацией решения об изъятии около 100 объектов) на Предмостовой площади загорелся заброшенный деревянный дом в самом центре старой застройки. Застройка изымаемых частных домов была плотная и ночной пожар мог перекинутся на другие дома. В копилку теории заговора: пожарные ехали больше 30 минут. Но люди проснулись и своими силами не допустили распространения огня. А мне не пришлось на практике доказывать, что стоимость сгоревшего после принятия решения об изъятии дома должна определяться без учета последствий пожара.
Дом на облаке. Земельный участок или право на него
Закон связывает решение об изъятии для муниципальных нужд с изъятием земельного участка. Нахождение на участке объектов недвижимости лишь частный случай.
Тем удивительнее, читать распоряжения администрации изымающие только здания (домовладения, помещения и т.п.) без земельных участков. Мне сразу представляются иллюстрации к утопическим романам: летающие многоквартирные дома и домовладения, стоящие на облаке.
«Земельный участок не оформлен, изымать нечего и возмещать не за что» – позиция чиновника. Сразу хочется процитировать клетчатого помощника Волонда: «— А он попросту соврал! — Поздравляю вас, гражданин, соврамши!».
Участок не поставлен на кадастровый учет? Прежде чем направить вам соглашение об изъятии – чиновники должны организовать кадастровые работы в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию.
Тему о возмещении за землю оформлю в самостоятельную заметку. Там же и рассмотрим учет стоимости участка в составе общей собственности МКД (при изъятии помещения в МКД). Если кратко, учитывается не стоимость участка, а стоимость общего имущества многоквартирного дома, в состав которого входит и земельный участок.
А пока запомните: при изъятии возмещается стоимость земельного участка или стоимость прекращенного права на него.
Участок может считаться вашим с учетом ранее возникших и признаваемых прав. При этом у вас нет на руках надлежащих документов на земельный участок, но есть право на возмещение стоимости участка.
В случаях предусмотренных законом при расчете возмещения за землю предполагается прекращения права: долгосрочной аренды, во всех остальных – краткосрочной. Возмещение в любом случае есть.
Балконы и туалеты во дворе
Рыночная стоимость изымаемого объекта недвижимости определяется независимым оценщиком. Сейчас не будем говорить об ошибках оценщиков в методике оценки и в сознательных искажениях.
Иногда доходит до абсурда. Оценщики подгоняя цены под пожелания чиновников размещают фейковые объявления о продаже аналогов по заниженной цене. Применяем сравнительный метод... и стоимость кв. м в центре города 24 тыс. Можно и наоборот (резко увеличить), когда определяют кадастровую стоимость для налогообложения.
Поговорим о другом. Например, в общую площадь квартиры не входит площадь балконов, террас и лоджий (ч. 5 ст. 15 ЖК). Но рыночная стоимость квартир с одинаковой общей площадью, различающихся только наличием в одной и отсутствием в другой балкона, различна. Цена квартиры с балконом будет выше.
И чиновник, и оценщик (хотя последний обязан выезжать на место) работают с выписками из ЕГРН. В них не указано наличие балконов и лоджий. Очевидно, если вы сами не представили техпаспорт и не тыкнули в наличие балкона, то никто не учтет его при расчете стоимости.
Как-то натолкнулся на рекламу московского застройщика. Фишка предлагаемого элитного жилья – наличие огромных террас при достаточно скромной площади квартир. Первая мысль, пришедшая в голову, в какую сумму оценили бы квартиру наши местные чиновники исходя из вышеуказанного подхода.
Или например, домовладения. Часто рядом с частным домом построены вспомогательные объекты (сарай, туалет и т.п.). Данные объекты не являются недвижимыми, но чаще всего отражены в техпаспорте домовладения. И должны учитываться при определении рыночной стоимости домовладения.
Мысль ясна, если сам не указал на особенности изымаемой недвижимости, то вряд ли стоит ждать, что чиновник учтет это.
Продолжение следует.
Автор: Кузьмин Дмитрий Аркадьевич