Грамотно составленный Договор купли-продажи недвижимости поможет минимизировать большинство рисков в судебных разбирательствах. А также предотвратить множество неурядиц и разногласий, которые могут возникнуть у Продавца и Покупателя на сделке, и до момента передачи денег и имущества друг-другу.
Поэтому очень важно составить грамотный договор купли-продажи, с учётом всех нюансов сделки. Так как нюансы в каждой сделке свои, то универсального договора не существует, но есть базис, которого следует придерживаться, если хотите обезопасить себя. В первую очередь нужно прописать существенные условия договора, без включения которых договор будет считаться незаключенным, это:
> Предмет договора - должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (при продаже загородной недвижимости), либо в составе другого недвижимого имущества.
> Цена договора - стоимость согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости. Если по договору продается два и более объекта недвижимости, например загородный дом с участком, то законодатель не настаивает на разбивке цены между этими объектами. Но лучше прописать стоимость каждого объекта отдельно, либо указать цену за 1 квадратный метр, так как это, в дальнейшем, может повлиять на ответственность продавца или покупателя при порче или уничтожении имущества, либо на размер налогооблагаемой базы и иные юридические тонкости.
> Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом, право пользования жилым помещением - в случае продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
> Стороны договора - два или несколько лиц договаривающихся об условиях договора. Необходимо указать их ФИО и паспортные данные/данные свидетельства о рождении (или наименование и регистрационные данные и реквизиты Юридического лица), в том числе год и место рождения, подразделение выдавшее паспорт с кодом подразделения и информация о месте регистрации / нахождения лица. В случае, если сторона договора - иностранное лицо, необходим нотариальный перевод документов подтверждающих личность. Можно также указать СНИЛС сторон, для лучшей идентификации.
Кроме существенных условийв договор рекомендуется включить дополнительные, но важные условия, которые будут минимизировать риски спора и судебных разбирательств между сторонами:
- Срок и способ передачи денежных средств Покупателю. С указанием источника происхождения денежных средств.
- Срок передачи Объекта недвижимости Покупателю. Момент перехода риска случайной гибели или случайного повреждения Объекта (по закону, с момента передачи).
- Условия оплаты дополнительных расходов по сделке. Какая сторона и в каком размере оплачивает эти расходы.
- Количество лиц зарегистрированных по месту жительства и пребывания в жилом помещении, и сроки их снятия с регистрационного учета.
- В каком виде (с ремонтом или без), и с каким имуществом (встроенным и движимым) передается недвижимость.
- Вопросы, связанные с расчетами по обязательным платежам за Объект недвижимости. Сроки их уплаты, при наличии или выявлении.
- Информация о семейном положении Продавца на момент приобретения им Объекта недвижимости.
- Прописываем Заверения сторон об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения. Гарантии подлинности документов.
- Обозначить, имеются ли зарегистрированные обременения объекта недвижимости, описать подробно в договоре.
- Указать на ответственность сторон за нарушение исполнения условий договора, а также за дачу заведомо недостоверных гарантий и заверений.
- Условие о передаче ( или не передаче) Покупателем недвижимости в залог, одновременно, при регистрации права собственности по договору.