Как всё-таки правильно выбрать земельный участок?
Желание обзавестись загородным домом у нас с мужем назревало еще во время пандемии, а с рождением ребенка стало понятно, что без дачи никак. Ребенку нужен свежий воздух, простор для игр - да и сидеть с ним в пыльной и шумной Москве всё лето мне не улыбалось. Так что мы решили начать с первого шага - покупки участка.
Забегая вперед, скажу, что мы решили купить загородный участок еще в 2022 году, но в итоге только сейчас пришли к покупке и понимаю того, где и как мы будем жить. Не совершайте наших ошибок!
Какой участок выбирали?
Сразу поясню: мы прикинули бюджет и поняли, что покупать сразу участок с домом - не наш вариант. И решили действовать постепенно.
Для начала мы определили:
- локацию - не больше часа от нашей городской квартиры (мы живем на юге Москвы)
- что не готовы ради участка брать кредит (еще же дом строить потом)
- нужно, чтобы вокруг было всё для ребенка: куда с ним пойти, где гулять, собственная территория для игр, кружки, детский сад (и на перспективу - школа)
Какие ошибки мы совершили (и как их можно было избежать)?
ОШИБКА 1 - Выбирать участок, а не девелопера
Желая сэкономить, мы смотрели разные коттеджные посёлки, причем не только на стадии начала строительства и старте продаж. Нам показывали красивые рендеры и как будет располагаться инфраструктура, какие будут классные дороги зимой и многое другое. Видели на сайте фото природы, где располагаются размежеванные участки.
При этом готовых примеров посёлков в основном не было, но нас это не смутило. А зря!
Приезжая на просмотр, мы раз за разом сталкивались с тем, что картинка на сайте не соответствует действительности. Дороги подъездные отвратительные, внутри кругом строительный мусор - понятно, что посёлок строится, но можно же следить за общей чистотой, элементарно вывозя мусор. При этом на территории некоторых посёлков пусто, нет ощущения даже зарождающейся жизни, зато мусор есть.
Картина, вероятно, привычная для менеджеров и прорабов - но не для нас. На мой взгляд, это показатель отношения к приезжающим туда людям. Можете не писать в комментариях, что это стройка и это нормально))
В общем, неделю за неделей мы продолжали читать отзывы, общаться на форумах - и в какой-то момент осознали, что покупка участка у застройщика без опыта/готовых проектов - это риск. В итоге потеряли несколько выходных, не решились на покупку, так и не нашли посёлок…
Уже в 2023, наученные горьким опытом, мы решили вернуться к поиску, но экономить время. Стали искать застройщиков по отзывам, причем обязательно с уже готовыми посёлками и новыми, которые сейчас в продаже - чтобы был пример, как строят, и укладывалось в наш бюджет. Так что искали на старте продаж что-то между бизнесом и комфортом (но точно не эконом).
Мы посмотрели готовые поселки девелопера “Земля МО”, которого нашли по положительным отзывам и профилям в соцсетях/на youtube. Связались с менеджером - и она прислала нам фото поселков (правда, летние - чтобы мы представили, как будет выглядеть кп через пару месяцев в теплое время года).
Дальше мы съездили в КП Greenwood c озером и пляжем, Green Park в хвойном лесу, Green Forest с родниковыми озерами - и убедились, что инфраструктура в итоге реально будет. Ну, а участок выбирали уже в новых поселках, где ценник ,был ниже: White Park и Shelkovo Eco Club (тут, правда, уже активно жители занимаются строительством домов).
ОШИБКА 2 - Смотреть поселок и выбирать участок в хорошую погоду
Не ждите солнечной погоды и ярких красок - отправляйтесь на просмотр тогда, когда ваш взгляд будет наиболее критичен. Это еще один важный совет, который мы почерпнули - и по сей день за него благодарны.
Зима и весна - наиболее подходящее время для просмотра и принятия решения как по выбору коттеджного поселка, так и конкретного участка под загородный дом, потому что вы сможете оценить:
- подъездные пути - мы за прошлые попытки чуть не отказались вообще от идеи загородного дома, когда еле “доплыли” до поселка, куда ехали на просмотр
Как-то раз мы, без шуток, забуксовали не в самом посёлке, а даже просто на подъезде к нему, буквально в ста метрах. Вытаскивал трактор…Искали сами. - ландшафт и рельеф участка: если много снега, то у менеджера можно запросить фото этого участка или похожего без снега
- По возможности уровень подтапливаемости участка и работу дренажной системы - это важно, особенно для Подмосковья
- работу обслуживающей компании - за городом это еще важнее, чем в Москве, но об этом подробнее напишу ниже
ОШИБКА 3 - Покупать участок в обход девелопера
Как мы поняли, вторичка с рук - это лотерея. Мы смотрели разные варианты, один раз даже были близки к сделке, поторопились, уже очень хотелось начать быть “жителями-дачниками”, перевели задаток - но на стадии подписания документов случайно начали обнаруживаться неприятные моменты: не совсем прозрачно, что с разрешением на строительство на самом участке, нет понимания с соседями в отношении установки общего ограждения и т.д. В итоге решили, что не настолько цена ниже, нервы дороже - и приняли решение, что лучше покупать и оформлять участок в собственность с девелопером.
А еще познакомьтесь в процессе принятия решения с управляющим поселка! У хороших КП должен быть свой управляющий и своя обслуживающая компания. Не разобраться в этом - следующая ошибка…
ОШИБКА 4 - Выбрать участок в поселке без собственной управляющей компании
Ездили пару лет назад к друзьям на дачу на несколько дней отдохнуть от городской пандемии, так там то ли снт, то ли что-то похожее - и сторонняя УК. Тогда мы еще так плотно не изучали тему загородной жизни, но факт остается фактом - атмосфера не очень благоприятных отношений с соседями была серьёзная, и всё на почве несогласованности в отношении дорог, опять же мусора и тд.
Плюс постоянные нецентрализованные поборы денег, которые потом непонятно куда деваются, достучаться до УК, чтобы засыпали яму/вывезли мусор/починили водопровод - невозможно, да и вид поселка с разноцветными покосившимися в разные стороны заборами - мрак!
В Москве это кажется не настолько критичным, потому что, грубо говоря, сантехника и электрика всегда можно вызвать самостоятельно за относительно небольшие деньги, а коммуналка у всех плюс-минус одинаковая. За городом ситуация совсем иная - от управляющей компании зависит очень много!
На что важно обратить внимание, когда речь идет об управляющей компании:
- Как чистят дороги в поселке и на подъезде (чистят ли вообще, чем посыпают - песком или реагентами)
- Охраняется ли территория
- Сколько стоит коммуналка (нам в одном из поселков до этого насчитали от 25 тыс. в месяц, но там еще услуги охраны были…)
- Какие вопросы помогает решить управляющая компания (есть ли сантехники/электрики/покос травы и всё такое)
ОШИБКА 5 - Экономить, не думая о том, что дальше строить дом
Тут как в пословице, скупой платит дважды, причем в случае с загородным участком, можно заплатить не то что вдвое, а в 10 раз больше потом.
Итак, на чем не стоит экономить?
- Коммуникации - берите сразу центральные, в перспективе сэкономите и деньги, и время, да и строительство вашего загородного дома начнется быстрее.
- Вырубка деревьев. Если вы мечтаете о домике среди деревьев, сразу закладывайте дополнительно сумму, в которую выйдет вырубка места под дом. Или же берите участок без деревьев, как сделали мы (изначально я тоже хотела участок с деревьями, но, прикинув расходы с менеджером, поняла, что оно того не стоит, и просто вида на лес мне хватит)).
- Расположение участка и забор: возле леса или воды, ровный или на склоне, расположение солнца относительно будущего дома и многое другие.
- Дизайн дома и участка: ландшафтный дизайн - это не только “для богатых”, грамотная организация загородного дома и участка сделает так, что вам будет безопасно, уютно и хорошо долгие годы.
А на чем можно сэкономить?
Итак, мы сэкономили и не пожалели, купив участок:
- В поселке на старте продаж. Это значит, что здесь уже можно подвести электричество, есть вода, но пока нет газа, на дороге еще щебень и инфраструктура только строится А вот как только будут все коммуникации и поселок начнет застраиваться, цены взлетят Х2. Кроме того, мы видели уже готовые поселки девелопера (Greenwood, Green Park, Green Forest), так что у нас было понимание отношения застройщика к своим проектам и собственникам участков.
- Ранней весной. Повторюсь, это дешевле - зимой/весной девелопер дарит скидки и уделяет вам больше времени, больше в вас заинтересован - рекомендую. Плюс, следите за девелопером в соцсетях - в честь праздников/выходных часто действуют дополнительные скидки. Честно, мы следили за акциями сами и просили еще нашего менеджера сообщать о горячих предложениях.
И дополнительный бонус: ранней весной вы еще и успеете выбрать подрядчика для строительства дома на выгодных условиях, без летнего ажиотажа. Кстати, в “Земля МО” участки без подряда, выбирайте хоть своего подрядчика, хоть аккредитованного - таких строительных компаний у Девелопера много. - Не в 10 км от Москвы, а в 40 км. Цена ощутимо ниже, время в дороге по факту не меняется (в пробке если и стоять, то на выезде из Москвы в любом случае), зато воздух нереально чистый, рядом уникальный Приокско-Террасный заповедник.
- У Девелопера есть собственная обслуживающая компания и охрана! Мы отметили для себя: дороги чистые и посыпаны песком (мы были в начале весны с гололедом - всё было ок), территория под охраной камер + патрулируется (будет не страшно отпускать ребенка гулять), коммуналка в месяц от 10К (подъемно - в городе не особо меньше выходит), ну и список услуг управляющей компании порадовал: они сами и подключают все коммуникации для строительства дома, и землю выравнивают - даже строительная техника в аренду есть!
Напоследок я скажу
Вообще из покупки участка я вынесла 5 важных моментов:
- Определитесь, чего вы хотите, не поленитесь почитать отзывы, съездить на просмотр и внимательно присмотреться и к участку, и к девелоперу. Послушайте рекомендации менеджеров, пообщайтесь с жителями. Взвесьте за и против.
Например, менеджер “Земля МО предложила нам для начала устроить онлайн-просмотр поселок и выбранных нами на генплане участков, после которого мы уже решили приехать и увидеть своими глазами несколько посёлков, фотографии нам не понадобились. Приезжали несколько раз и в разную погоду. Заезжали рядом в конный клуб и посмотрели банный комплекс, территория очень красивая, но летом, конечно, интереснее.
2. Важно, чтобы земельный участок был именно загородным, а не дачным - чтобы были нормальные коммуникации, а не собранный самостоятельно водопровод и ведро вместо комфортной уборной.
3. Если, как мы, хотите жить за городом всё лето, а не просто приезжать на выходные, проверьте, чтобы поблизости должны быть магазины и обязательно крупные населенные пункты, где есть сад, школа, поликлиники/больницы.
4. Дешевле не будет. Опыт последних лет это доказал, что наш рынок земли растет всегда, и наш участок тоже стал ярким примером. Мы уже пообщались с соседями, так что поняли, сколько бы сэкономили при покупке год назад)) Поэтому если хотите загородный дом - не оттягивайте.
