Присоединение балкона и(или) лоджии в квартире многоквартирного дома
ㅤ
Одной из самых популярных перепланировок была и остаётся — объединение балкона и(или) лоджии с другими помещениями квартиры.
Не удивительно, ведь так можно значительно увеличить площадь кухни или комнаты.
ㅤ
Но Вы задумывались — для чего застройщики создают балконы и лоджии?
Ведь можно было изначально сделать площадь квартир больше. Или есть нюансы?
ㅤ
Рассказываем какую роль играют балконы и лоджии. И показываем как их можно переустроить.
Но для начала дадим определение балкона и лоджии в законодательстве.
ㅤ
Оглавление
- Определение балкона и лоджии
- Противопожарные требования
- Противопожарная штора
- Прочие требования
- Что делать ещё можно
- Что делать запрещено
- Пример реализации
- Заключение
ㅤ
Определение балкона и лоджии
Определяет названия помещений жилых квартир – СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные:
3.1.2 балкон в жилом многоквартирном здании: выступающая из плоскости наружной стены ограждённая площадка, имеющая ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением примыкающего помещения: может выполняться с покрытием и остеклением.
3.1.19 лоджия: вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трёх сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением помещения, к которому примыкает; может выполняться с покрытием и остеклением.
ㅤ
ㅤ
ㅤ
Определения дали. А по фото ниже, станет понятно, чем служат балконы и лоджии в многоквартирных домах.
ㅤ
ㅤ
И как Вы уже поняли — балкон и(или) лоджия служат местом укрытия в случае пожара в многоквартирном доме, когда лестничный коридор уже охватил огонь, или нет прохода к выходу из квартиры.
Во время пожара люди могут укрыться там от огня и дыма. Расскажем немного подробнее.
ㅤ
Противопожарные требования
Лоджия и(или) балкон являются аварийными выходами в случае если:
- квартира находится выше 15 метров над уровнем земли, и балкон и(или) лоджия в ней только одна;
- на этаже здания или этаже секции есть только одна лестничная клетка.
ㅤ
ㅤ
ㅤ
Жилищный Кодекс РФ п.3 ч.1 с.27 говорит следующее: Квартира расположенная на высоте более 15 м. над уровнем земли, кроме эвакуационного, не имеет аварийный выход. К аварийным выходам относятся: выход на балкон или лоджию с глухим простенком не менее 1,2 м. от торца балкона до оконного проёма (остеклённой двери) или не менее 1,6 м. между остеклёнными проёмами, выходящими на балкон. Простенки следует располагать в одной плоскости с оконными (дверными) проёмами, выходящими на балкон. При этом указанный балкон должен иметь ширину не менее 0,6 м. и предусматриваться неостекленным, либо должен быть обеспечен естественным проветриванием в соответствии с требованиями СП 7.12130 к помещениям, а также не менее чем двумя открывающимися окнами площадью не менее 0,8 м2 каждое, размещёнными напротив глухого простенка, и напротив двери выхода на балкон. Верхняя кромка указанных окон должна размещаться на высоте не менее 2,5 м. от пола балкона.
Примечание: балкон или лоджия должны отделяться от помещения перегородкой от пола до потолка с дверью. Окна и двери, выходящие на балкон или лоджию, должны оборудоваться запирающимися устройствами, позволяющими обеспечить их закрытое положение человеком, находящимся на балконе (лоджии), но не препятствующие их открыванию, человеком, находящимся в помещении.
ㅤ
Если балкон и(или) лоджия аварийный выход, то они должны отвечать требованиям пожарной безопасности:
- минимальная длина простенка 1,20 м.;
- если простенок расположен между окнами в ограждающей стене то 1,60 м.
ㅤ
ㅤ
Но также бывают исключения, когда на лоджии нет простенка. Например это возможно, если застройщик разработал специальные технические условия.
ㅤ
Важно понимать, что пожарные требования к лоджии и(или) балкону в качестве аварийного выхода, а также к простенку, возникли не просто так.
ㅤ
Большинство пожарных машин в городе оборудованы стрелой высотой до 15 метров. И они первыми приезжают на пожар, и максимально быстро могут спасти людей с первых 5ти этажей многоквартирного дома.
ㅤ
А вот жителям этажами выше придётся дольше ждать эвакуации. И всё это время укрываться от огня и дыма.
Для этого на балконе и(или) лоджии нужен простенок длиной в 1.20 метра, ведь он является как раз таки убежищем.
ㅤ
ㅤ
Значит ли это, что владельцам квартир выше 4го этажа — не стоит даже думать об объединении лоджий?
В этом случае есть альтернативный вариант — противопожарная штора.
ㅤ
Противопожарная штора
Изначально её использовали на производствах, складах, в коммерческих помещениях. А затем стали применять и в жилых квартирах.
Противопожарная штора наряду со стенами, перегородками и перекрытиями входит в классификацию противопожарных преград, согласно статье 37 Федерального закона №123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
Конструкция представляет из себя роллету, где вместо металлического занавеса, применяется полотно из огнестойкой ткани. Она опускается сверху из короба, и при пожаре полностью изолирует балкон и(или) лоджию по всей длине.
ㅤ
ㅤ
Возможность замены существующей противопожарной преграды балкона и(или) лоджии, т.е. простенка на противопожарную штору — решается индивидуально в каждом случае.
Штора это один из альтернативных вариантов как мы можем действовать, если есть запрос на полное объединение балкона и(или) лоджии.
Но окончательное решение всегда принимает Администрация района.
ㅤ
А какие ещё есть требования?
ㅤ
Прочие требования
Обязательные мероприятия и условия:
- Произвести теплотехнический расчёт утепления балкона и(или) лоджии;
- Утеплить пол, стены и потолок балкона и(или) лоджии;
- Наличие двухкамерного стеклопакета наружного остекления;
- Установка тёплого пола на площади бывшего балкона и(или) лоджии;
- Разворот радиатора отопления на ближнюю стену кухни или комнаты;
- Дополнительные мероприятия по требованию Администрации района.
ㅤ
Что делать ещё можно
Необязательные мероприятия по пожеланию:
- Установить электрический конвертер в пол;
- Установить инфракрасный обогреватель на потолок.
ㅤ
Что делать запрещено
- Переносить радиатор отопления на балкон и(или) лоджию;
- Без разрешения самостоятельно менять наружное остекление.
ㅤ
Пример реализации
Исходное состояние квартиры в многоквартирном доме:
ㅤ
Поставленные задачи:
- Организация гостиной зоны смежно с кухней на части площади коридора и части площади комнаты (кухня-столовая);
- Увеличить кухню за счёт лоджии;
- Увеличить комнату за счёт лоджии;
- Устройство кладовых на части площади коридора;
- Согласовать перепланировку и переустройство квартиры;
- Организация всех необходимых мероприятий под ключ.
ㅤ
ㅤ
В учёте изменений необходимо соблюдать все требования действующих законов и свод правил. Одним из которых является — минимальная площадь помещений.
Требует соблюдение минимальной площади помещений жилых квартир – СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные:
Пункт 5.11 габариты жилых комнат и вспомогательных помещений квартиры следует определять с учётом требований эргономики и размещения необходимого набора внутриквартирного оборудования и предметов мебели:
- 14 м² общей жилой площади в однокомнатной квартире;
- 16 м² общей жилой площади в квартирах с числом комнат 2 и более;
- 8 м² спальни;
- 8 м² кухни;
- 6 м² кухонной зоны в кухне-столовой;
- 5 м² кухня или кухня-ниша в однокомнатных квартирах.
ㅤ
Эти требования учитываются только в учёте изменений — при перепланировке и переустройстве квартиры.
Важно: при изменении планировки однокомнатной квартиры — жилая комната площадью меньше 14 м2 быть не может!
ㅤ
Более подробно о требованиях в учёте изменений при перепланировке квартиры Вы можете узнать из нашей публикации — Минимальная площадь помещений квартиры многоквартирного дома и прочие требования Администраций
ㅤ
Проект перепланировки и переустройства квартиры разработан на основании:
- задания на проектирование;
- исходно-разрешительной документации;
- плана инженерных сетей;
- технического заключения по результатам обследования основных несущих конструкций здания.
ㅤ
ㅤ
ㅤ
Важно: переустройство и перепланировку квартир проводят на основании проекта, согласованного с районной МВК.
ㅤ
Статья 209 Гражданского кодекса РФ: Собственник имущества может по собственному усмотрению осуществлять в отношении материальных ценностей, принадлежащих ему, любые действия, которые не противоречат установленным законным и иным правовым актам.
ㅤ
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 года за номером №112 «О создании межведомственных комиссий» к полномочиям Комиссии относится:
– согласование проектов на переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме;
– осуществление полномочий приемочной комиссии по оформлению акта приемочной комиссии: подтверждающего завершение переустройства и (или) перепланировки объектов.
ㅤ
Переустройство и перепланировку квартир проводят на основании проекта, согласованного с районной МВК.
ㅤ
ㅤ
ㅤ
Имея на руках проект перепланировки, согласованный с Администрацией (МВК) - жалобы соседей не создадут никаких проблем!
ㅤ
ㅤ
Новая планировка квартиры
Ниже представлен новый план квартиры после выполненных работ в соответствии с согласованным проектом.
ㅤ
Недвижимость, что соответствует выписке из ЕГРН и техническому паспорту квартиры - не теряет своей стоимости!
А в данном примере — стоимость квартиры еще и увеличилась, т.к. площадь до перепланировки была 55,6 м2. А после составила 62,4 м2.
ㅤ
Заключение
На наш взгляд одним из главных недостатков однокомнатных квартир является – отсутствие отдельной гостиной зоны. Её совмещают как правило с кухней или комнатой.
А в такой планировке однокомнатной квартиры – теперь имеется отдельная гостиная зона для размещения мягкой мебели. А в спальне будет стоять удобная большая кровать.
ㅤ
И присоединяя балкон и(или) лоджию — Вы увеличиваете площадь квартиры. Учитывая сколько стоит м2 на рынке недвижимости, можно заверить, что все затраты на ремонтные работы — себя окупят.