Понятно, что на рынке недвижимости всегда были, есть и будут люди, которые хотят на ней зарабатывать. Некоторые гордо зовут себя «инвесторами», влезая в сомнительные стратегии, из которых потом не всегда могут выйти.
Есть 2 способа заработать на инвестициях в недвижимость:
- На рост цены. Например, покупка в новостройке «на котловане», перепродажа на «финише».
- На получение пассивного дохода. В недвижимости это сдача в аренду.
В этой статье не буду разбирать положительные примеры, остановлюсь подробнее на негативном опыте в желании зарабатывать на недвижимости и хочу разобрать главные «мейнстримы» последних лет восьми.
Что такой вообще эти мейнстримы? Под этим термином подразумевается популярное в данный момент направление в любой области. Также можно иначе назвать мейнстрим трендом или массовой тенденцией. Абсолютно в любой области человеческой жизни существуют свои мейнстримы. Какое-то время они существуют, а потом просто перестают быть новыми и вместе с этим перестают быть мейнстримами.
Как по мне, ничего «массовое» по определению не может быть хорошим. Писала уже даже статью и повторюсь еще раз – там, где толпа, там денег нет.
Вообще "смекалка" у наших людей работает отлично, только идеи мы заимствуем в основном с запада, а под наши реалии интерпретировать их забываем. В итоге получаем то, что получаем - куча проблем, которые стараемся решить.
Мейнстрим 1 – деление квартир на студии.
Началось все в 2016 году с деления большого на маленькое или деление квартир на студии. Основная «проповедница» данной стратегии – Ксения Якимова (ныне Аверс), которая, конечно, сколотила основное состояние не на самой стратегии, а на обучении ей. Острое желание людей до халявных денег, сделала из этой «инвест» стратегии в свое время настоящий мейнстрим.
Суть "метода".
Покупаем квартиру большей площади, делим ее на маленькие студии и продаем по долям. Делить могут, как большую трешку, так и большую однушку. От этого просто зависит итоговое количество студий. В конечном итоге дошло до того, что «делить» начали вообще все, что делится.
На вход в стратегию, как правило собирается пул "инвесторов", которые скидываются деньгами и выкупают квартиру целиком. Но могут быть и индивидуалы, которые покупают всю квартиру сами.
Плюсы.
На перепродаже действительно отдельная студия может стоить дороже, чем вход в долю или покупка квартиры целиком.
Минусы.
- Невозможно присвоить отдельный кадастровый номер такой студии (по крайней мере в Москве точно), т.е. это всегда в дальнейшем продажа доли.
- Продажа такой доли несет за собой не только дополнительные юридические проблемы в общем понимании, но из-за того, что пул «инвесторов» - это малознакомые люди, по итогу не у всех получается договориться в принципе.
- Узаконить такую перепланировку тоже на грани фантастики. Т.е. любая проверка жилищника, жалоба от соседей или например, потоп, и вас могут заставить в судебном порядке вернуть квартиру в первоначальный вид.
Мейнстрим 2 – краткосрочная аренда.
С 2018 года и проведения чемпионата мира по футболу у нас в России, народ очень быстро смекнул, что спрос на краткосрочную аренду высокий, а деньги считай халявные. Далее на рынке начали плодиться квартиры, купленные под краткосрочный (посуточный) бизнес. При чем заниматься этим бизнесом начали люди, которые совсем в нем ничего не смыслят. А обучать этому бизнесу стали те, кто удачно успел зайти в него перед чемпионатом мира.
Суть "метода".
В зависимости, что человеку "по карману" - зарабатывать на своей квартире или брать в управление чужое.
1. Берем ипотеку, покупаем квартиру, упаковываем ее, выставляем на площадки бронирования, ждем гостей. Деньги с аренды отправляем в счет погашения ипотеки и еще рассчитываем на остаток «в карман».
2. Счастливчики, имеющие свою «лишнюю» квартиру, делают все тоже самое.
3. Можно зарабатывать и на чужой недвижимости. Снимаем в долгосрочную аренду, производим те же действия. Собственнику квартиры «цветы» - арендный платеж в месяц, себе «мороженное» - все, что удалось получить сверху.
4. Можно сразу напрямую договориться с собственником о краткосрочной аренде и взять его квартиру «в управление». Здесь уже получаем процент с общего дохода, как правило 25-30% с квартиры.
Плюсы.
Краткосрочная аренда при грамотном управлении, правильно выбранной локации и самой квартиры, действительно приносит больше, чем долгосрочная аренда.
Минусы.
- Люди не отдают себе отчёт в том, что это реально полноценный бизнес и им надо заниматься круглосуточно. А не раз вложился в квартиру, выставил ее на площадки и сидишь деньги собираешь.
- Только пандемия 2020 года показала, что на этом рынке могут выжить и заработать, лишь те, кто в нем действительно разбираются и смогли "пересидеть" убытки от простоев квартир.
- Очередной «не сезон» и ты уже считаешь не прибыль, а убытки. И хорошо, если квартира чужая или своя, а если купили в ипотеку, чем платить банку? Вопрос риторический.
Мейнстрим 3 – флиппинг.
Название с нами не так давно, как сам бизнес. На самом деле практика, что люди делали ремонт и продавали квартиру дороже, существует давно. Но ведь, как модно стало звучать – я занимаюсь флиппингом квартир.
Суть "метода".
Ищем «убитую» квартиру под ремонт или покупаем новостройку без отделки. Делаем из нее «конфетку», прибавляем сверху свою дельту и продаем.
Плюсы.
В действительности на рынке реально мало «красивых» квартир с ремонтом «зашел и живу». Многие не хотят делать ремонт сами, тратить на него время, деньги и нервы, и с удовольствием готовы купить уже готовое.
На «растущем» рынке, который мы наблюдаем с середины 2020 года «маржа» на этой стратегии могла достигать и 50% за достаточно короткий промежуток времени. Если удалось найти свою хорошую бригаду ремонтников и поставщиков стройматериалов, то издержки тоже удавалось сокращать.
Срок с момента входа до выхода из стратегии – 2-4 месяца, что позволяло делать трехзначную годовую доходность. Ее размер мог повышаться в зависимости своими или кредитными деньгами вы входите в стратегию.
Минусы.
- Хорошо так работать, когда рынок «растет». Но большинство «учеников» флипперов не готовы работать на рынке, который «стагнирует» или может начать «падать». Не умеют просто или не научили. Кому как удобно.
- Неправильно выбранная строительная бригада, может не то, что «убить» всю маржу от данного мероприятия, а ввести вас в значительные убытки.
- Надо иметь четкий дизайнерский вкус, "насмотренность", инвесторское чутье, какой именно ремонт и наполнение необходимо сделать в конкретно выбранной квартире, а не просто делать «все под копирку», как у всех. Не все людям «заходит».
- Люди заходят с «кредитным» плечом, рынок «разворачивается», срок выхода из стратегии увеличивается и кредитные платежи просто «съедают» всю прибыль от проекта.
Еще сейчас набирает обороты загородная недвижимость в двух направлениях:
- под краткосрочную аренду
- под флиппинг.
Посмотрим, как пройдет этот летний сезон и куда выльются эти направления. Но от себя скажу, что загородная недвижимость куда сложнее, чем городская квартира. Своих «нюансов» там гораздо больше.
Выводы.
Почему я негативно отношусь ко всем вышеописанным бизнесам, хотя каждый из них (ну, в меньшей степени, конечно, деление) имеют место быть.
Я против пропаганды заработка «легких» денег. Их не существует.
Потому что вслед за одним умным, у которого, возможно, и получилось, следует толпа. Он выпускает свой обучающий курс, который тоже стоит не копейки. Но забывает нести ответственность за то, что люди повелись на красивую картинку. Фактически никто не показывает обратную сторону этих «бизнесов». А начинать разбираться в них, как раз и нужно с негативной стороны, и возможных проблем для вас. Сначала думаем, потом делаем, а не наоборот.
p.s. У себя на канале я выражаю свое собственное мнение на темы, которые поднимаю в статьях. Ничего не пропагандирую, никому ничего не навязываю, рассчитываю на тех, кто привык думать своей головой и делать свои выводы. Всегда при этом открыта к вменяемому диалогу в комментариях.
Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO Недвижимость.