В дарении можно прописать пожизненное проживание дарителя
Прописать можно, но юридическую силу данный пункт будет иметь очень спорную. В случае, если дело дойдет до конфликта, решение останется на усмотрение судьи.
В чем дело: дарение - это безвозмездная сделка, не предполагает выдвижение каких либо условий дарителем.
Поэтому договор с таким пунктом, конечно зарегистрируют, но гарантирует ли он безопасность - очень спорный вопрос, у судов по данному вопросу нет единого мнения. Дополнительно можно проконсультироваться с профильным юристом или нотариусом.
Договор дарения можно написать и хранить до смерти дарителя
Это не совсем так. Во-первых, обе стороны должны подписать договор, и его действие начинается именно с подписания. Далее, стороны должны вместе подать договор на регистрацию в Росреестр. Смерть дарителя в данном случае ставит действительность договора под большой вопрос.
Зарегистрировать переход права собственности одаряемый в данном случае сможет лишь по суду, и здесь будет обязательно поднят вопрос, почему договор не был зарегистрирован ранее.
В случае, если объявляются наследники, это только усложняет и затягивает процесс. Плюс, сохраняется риск признания договора ничтожным, если, например, при посмертной экспертизе будет доказано, что непосредственно перед подписанием Договора дарения в организме дарителя начались необратимые процессы, влияющие на его психическое состояние и впоследствии, приведшие к смерти.
В случае, если дарение невозможно, можно все документально оформить как купля-продажу
Сейчас мы опустим вопрос о том, что это притворная сделка (соответственно, ничтожная), и поговорим о дополнительных факторах. Мало того, что “Продавец” в данном случае заплатит 13% от суммы указанной в договоре, в случае если не истек минимальный срок владения квартирой, риск признания такой сделки недействительной катастрофически высок. Стороны будут нести ответственность перед законом, в случае, если вопрос дойдет до решения в судебном порядке, поскольку в сделке отсутствовал факт передачи денежных средств, что является одним из существенных условиев заключения Договора купли-продажи.