На начало 2024 года в Ленинградской области земельные участки продаются почти в 300 коттеджных посёлках. Количество предлагаемых участков находится в динамическом равновесии на уровне около 15 700 участков, из них 11 700 - участки без подряда.
Мы подготовили критерии, которые помогут покупателям сделать правильный выбор при покупке участка.
- В первую очередь следует обращать внимание на предложение от ведущих девелоперовских компаний Ленинградской области. В десятку крупнейших девелоперов коттеджных посёлков комфорт и бизнес-класса входят:
1-я Академия недвижимости, Петербургские просторы, Северная долина, Факт, Клеверград, Максимум Лайф девелопмент, Армада, Пул экспресс, Штаб-груп, Лэндбери.
К числу девелоперов элитных посёлков следует отнести компании Хонка, Русь, Строительный трест, Еврострой, проект Ламбери и др.
Конечно, на рынке масса предложений и от менее известных застройщиков, а также предложений земельных участков в не организованных коттеджных застройках.
В этой статье мы сфокусируемся на критериях сравнения в отношении коттеджных посёлков комфорт и бизнес класса.
Для малоизвестных компаний следует принимать во внимание критерий стажа работы компании на рынке. Он должен быть не менее 5-6 лет. И за плечами компании должно быть не менее 3 построенных и полностью сданных коттеджных посёлков.
2. Наличие побед посёлка или проекта посёлка на авторитетных конкурсах по загородной недвижимости, в том числе таких как: КАИССА, Доверие потребителя, федеральная премия Посёлок года и др.
3. Наличие готовой инженерной инфраструктуры или наличие стадии её строительства:
электросети 0,4 кВ, ести наружного освещения, зимний водопровод, газопровод, опто-волоконная линия интернет, дороги, дождевое водотведение, наличие системы пожаротушения (водоёмы или гидранты на территории посёлка, размещённые в соответствии с требованиями Госпожнадзора).
4. Удобный подъезд посёлка с хорошим дорожным покрытием, желательно асфальтовым
5. Покрытие внутриквартальных дорог асфальтовой крошкой или асфальтом. На ранней стадии строительства посёлка допустимо покрытие ЩПС.
6. Возможность подъезда на общественном транспорте. Наличие в шаговой доступности остановок общественного транспорта автобусных и железнодорожных.
7. Наличие сайта по коттеджному посёлку или группе посёлков
8. Общая оценка в отзывах в интернете по посёлку не хуже 4,2 баллов
9. Наличие в шаговой доступности леса, водоёма (река, озеро, залив) для посёков дачного типа. И наличие городской инфраструктуры в шаговой доступности для посёлков для постоянного проживания: магазины, кафе, рестораны, автозаправки, автосервис, строительные магазины, почта, банк, полиция, церковь, предприятия бытовых услуг. Наличие объектов социальной инфраструктуры, школа, детский сад, спортивные секции, клубы.
10. Наличие согласованного проекта планировки территории по коттеджному посёлку является не обязательным, но важнейшим для покупателя документом, гарантирующим ему в будущем отсутствие претензий третьих лиц к покупаемому участку в подавляющем большинстве случаев.
11. Земли в коттеджном посёлке должны иметь категорию земли насуленных пунктов и разрешённый вид использования под индивидуальное жилищное строительство или садоводство. Или иметь категорию земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым видом использования под садоводство. земля должна быть оформлена в собственность. Существуют законные варианты покупки права аренды земельного участка и после строительства дома, выкупа земли за 15% от кадастровой стоимости. Но эти случаи лучше реализовывать при сопровождении юристов.
12. Наличие ограждения периметра посёлка и автоматической системы контроля удалённого доступа АСКУД
13. Площадь территории общего пользования в коттеджных посёлках должна быть не менее 20% относительно общей площади. В противном случае дороги будут узкими для проезда автомобилей, не будет достаточно пространства для отдыха, прогулок, занятий спортом внутри территории посёлка. Чем больше территории отводится под общее пользование, тем в большинстве случаев выше класс посёлка. И проживание в таком посёлке будет более комфортным и приятным.
14. Чем больше средняя площадь земельных участков, тем комфортнее посёлок и выше его уровень
15. От количества участков в посёлке зависит также комфортность проживания. Оптимальное число участков от 100 до 300. Меньшее количество участков ведёт к заметному увеличению ежемесячных платежей. Количество участков более 300 снижает управляемость посёлком, контроль за порядком, безопасность и комфорт проживания.
16. Возможные типы управления посёлком:
- Управляющая компания. рекомендуемый нами вариант, когда управлением занимаются профессионалы. Это обычно обходится по дороже других вариантов, но зато качественнее
- На участках СНТ возможно управление жителями при создании садоводческого некоммерческого товарищества. Если состав правления грамотный и председатель опытный руководитель, тоже хороший вариант
- На участках ИЖС управление муниципалами. Не всегда муниципалы охотно ха это берутся и не по всем направлениям деятельности можно ожидать одинаково хороший результат. скорее всего будут только обслуживаться дороги
- на участках под ИЖС возможно создание товарищества собственников недвижимости. В настоящее время пока не разработан специальный закон на этот случай и в нашей практике такие формы управления не встречались пока.
17. Степень готовности посёлка. На начальной стадии строительства посёлка участки стоят дешевле. Но покупка участков в таких посёлках сопряжена с риском того, что девелопер не выполнит своих обещаний или обязательств и не достроит посёлок. Поэтому на начальной стадии рекомендуем покупать участки только у зарекомендовавших себя девелоперов. на финальной стадии развития посёлка вы оплачиваете уже всё по факту того, что построено и видите конечный результат. Риски почти нулевые, но цена при этом на участки максимальная.
18. Факторы негативно влияющие на комфортное проживание в коттеджном посёлке:
- наличие сквозной дороги через посёлок или рядом с границей посёлка автомагистрали с полосой дорожного отвода, не позволяющей строить капитальные строения, или железной дороги;
- наличие высоковольтных ЛЭП (100 кВ), проходящих через посёлок, с большой охранной зоной, не позволяющей внутри строить капитальные сооружения, детские и спортивные площадки;
- наличие трассы магистрального газопровода, идущего через посёлок с большой охранной зоной;
- наличие рядом болота (источника комаров и змей)
- наличие рядом шумного производства или скотофермы, от которой будет распространяться вонь;
- наличие рядом аэродрома - источника шума и ограничений по высотному регламенту.
19. Требования к девелоперам:
1)Членство девелоперов в авторитетных организациях загородного сообщества, например, таких как Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП), Российской гильдии риэлтеров (РГР) и др. наличие в компании аттестованных сотрудников.
2) Наличие у девелоперов побед в различных престижных конкурсах в сфере загородной недвижимости
3) Аккредитация девелоперов проекта в ведущих банках, выдающих загородную ипотеку
4) Наличие страхования гражданской ответственности у девелопера за причинение вреда третьим лицам на сумму в районе 10 млн. рублей.
5) Участие девелопера проекта в добровольной сертификации
6) Участие девелопера в выставках по теме загородной недвижимости, что подтверждает его конкурентно способность, развитие6 наличие новых проектов.
7) Положительное мнение журналистского сообщества о девелопере, отражающееся в статьях и публикациях и высокие рейтинги в интернете в рубриках «Отзывы»
8) Открытость компании девелопера, её участие в не коммерческих ТВ-программах, радио передачах, публикациях в независимых авторитетных журналах.
9) Наличие собственного производства строительных материалов, наличие дилерских договоров с производителями.
Надеемся, что приведённые критерии позволят Вам сделать правильный выбор земельного участка и коттеджного посёлка.
Мы уверенно рекомендуем проекты от 1-й Академии недвижимости. Они все соответствуют вышеперечисленным критериям.
