В январе и феврале текущего года продажи новых строек в Московском регионе оставались на невысоком уровне, однако участники рынка прогнозируют оживление спроса в марте. Эту надежду они опирают, в основном, на тенденции предыдущих лет, учитывая, что условия по ипотеке остаются высокими, а требования банков к заемщикам ужесточаются. В то же время, даже при ослабленном спросе, цены на жилье продолжают подниматься.
Продажи новостроек в Москве и Подмосковье в феврале были очень низкими. По данным сервиса Dataflat, в пределах МКАД было заключено 4040 договоров долевого участия (ДДУ), что почти равно результату января (4020 ДДУ) и на 8% меньше, чем в феврале 2023 года. В Новой Москве было заключено 1179 ДДУ, что на 39% меньше, чем в январе, но на 9% больше, чем в феврале прошлого года.
Руководитель "Циан-Аналитики" Алексей Попов отмечает: "В феврале было продано менее 8000 квартир и апартаментов в новостройках Москвы и Подмосковья, что является минимумом с момента самых нестабильных месяцев 2022 года".
Коммерческий директор MR Group Леонид Савков добавляет: "Основное снижение спроса наблюдается в Московской области и Новой Москве как в сегментах, наиболее зависимых от ипотеки".
Управляющий партнер bnMAP.pro и основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова отмечает рост предложения в различных классах жилья, а также некоторое сокращение предложения премиальной недвижимости.
Опрошенные участники рынка называют несколько причин для снижения спроса на новостройки, включая дорогую ипотеку, сокращение лимитов по льготным программам, ужесточение требований банков к заемщикам и сезонные факторы.
Ожидаем прихода весны
Многие обсуждают, что слабые результаты продаж в феврале объясняются сезонным фактором. "Анализируя статистику от Dataflat, мы видим, что объемы продаж сопоставимы с январскими — февральскими показателями 2023 года", — утверждает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы. "Сезонность является типичным явлением на рынке недвижимости".
"Исходя из рыночных тенденций и опыта прошлых лет, мы ожидаем восстановления спроса и увеличения продаж в марте, как и в предыдущем году", — добавляет Ригина Гордеева, директор компании "Этажи Прайм" в Москве. "Весенний период традиционно считается началом активного сезона на рынке недвижимости".
"Повышение спроса в марте вполне естественно", — считает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group. "Праздничные дни и выходные дни в первые два месяца года сказываются на активности, а в марте бизнес-активность как продавцов, так и покупателей достигает пика, что способствует увеличению сделок. Однако стоит ожидать не резких скачков, а скорее отражение текущей ситуации на рынке".
Однако есть и те, кто выражает сомнения. "Я не думаю, что мы увидим рост в марте, потому что семейная ипотека, даже если бы ее не продлили, действовала бы до июля этого года, так что сообщение о ее продлении может повлиять на летние, а не весенние продажи", — размышляет Александр Пахоленко, генеральный директор "ОМ Девелопмент".
План
Участники рынка относят снижение спроса не только к сезонным факторам, но прежде всего к ужесточению условий ипотечного кредитования. Это как уровень процентных ставок вне льготных программ, так и изменение условий выдачи ипотеки с государственной поддержкой с 1 января (первоначальный взнос составляет 30%, максимальная сумма кредита сокращена с 12 млн до 6 млн рублей), а также все более строгие требования к заемщикам.
"Ограничение льготных программ негативно сказалось на спросе", - считает Денис Бобков из Asterus. "Ранее максимальная сумма кредита составляла 12 млн рублей, что позволяло приобрести большую часть предложения в Новой Москве и области, где квартиры часто стоили от 8 до 12 млн рублей. Сейчас же по льготной ипотеке максимальный лимит составляет 6 млн рублей, и оставшуюся часть нужно брать под рыночные ставки, что не могло не сказаться на спросе".
"Квартир, соответствующих новым лимитам льготной ипотеки под 8%, в Москве очень мало", - объясняет Олег Репченко из IRN.RU. "Учитывая минимальный первоначальный взнос в 30% и кредитный лимит 6 млн рублей, максимальная цена квартиры не должна превышать 8,6 млн рублей. Таких квартир на рынке Москвы около 4-5%".
"В феврале покупатели неактивно пользовались ипотекой", - добавляет Наталья Сазонова из NF Dom. "Доля договоров с ипотекой в массовом сегменте упала с 79% в январе до 63% в феврале, а в бизнес-классе - с 61% до 45%. В Новой Москве спад был не таким значительным - с 86% до 81%, что свидетельствует о том, что ипотека в Новой Москве по-прежнему востребована. Однако общее количество желающих приобрести недвижимость, особенно с дорогой ипотекой, сокращается. Немногие покупатели, готовые сделать покупку без заемных средств или с небольшой долей ипотеки, предпочитают квартиры в старых районах Москвы".
"Доля ипотеки снизилась, в частности, из-за отсутствия лимитов на IT-ипотеку и введения комиссии за льготные кредиты многими банками", - поясняет Татьяна Боева из ГК "Гранель". "Этот фактор сказался на снижении продаж в Новой Москве и Подмосковье".
В свете этого застройщики и банки пытаются разработать новые стратегии продаж, которые сделали бы покупку недвижимости более привлекательной, а Центральный Банк вновь приступил к их контролю. На этот раз критике подверглись схемы, при которых часть средств временно не поступает на эскроу-счет, а хранится на аккредитиве банка, а доход от этого размещения возвращается покупателю, обеспечивая скидку. Кроме того, Центральный Банк высказал свое недовольство схемами, при которых застройщики продают квартиры аффилированным лицам по заниженной цене и затем перепродают их по рыночной цене конечным покупателям. Такие схемы широко использовались застройщиками еще в 2019 году.
Участники рынка считают, что Центральный Банк страхуется излишне. "Новые схемы покупки квартир в целом безопасны", - утверждает Светлана Бардина из ГК "Сумма элементов". "В отличие от ипотеки с низкими процентными ставками, траншевые и аккредитивные кредиты не предполагают существенных доплат. Эти схемы действительно удобны для клиентов, особенно в период повышенной ключевой ставки".
"Любые новые инструменты стимулирования спроса на жилье, будь то сокращение первоначального взноса, комбинированные ипотечные программы или снижение ставок и ежемесячных платежей на период строительства жилых комплексов, положительно сказываются на рынке", - добавляет Екатерина Никитина из агентства "Pro Обмен". "Они разрабатываются исходя из текущей ситуации и запросов покупателей". "Лучше искать источники спроса, чем снижать объемы строительства", - заключает Преображенский из Клуба инвесторов Москвы.
Однако некоторые собеседники считают, что новые схемы способствуют не столько помощи покупателям, сколько заботе застройщиков о себе. "Размещение денежных средств на аккредитиве противоречит политике безопасности по отношению к дольщику", - говорит Глазунова из VSN Group. "Очевидно, что Центральный Банк будет с этим бороться. Низкий платеж на период строительства приводит к необоснованному росту цен на недвижимость".
"Застройщики ищут способы поддержать продажи, не снижая при этом цены", - подчеркивает Репченко из IRN.RU. "Но все эти схемы не выгодны для покупателей: доступное жилье не делает доступной ипотека, а доступные цены".
Стоимость оторвалась от уровня спроса
Если ранее стоимость новостроек росла из-за высокого спроса, то сейчас цена за квадратный метр увеличивается на фоне уменьшающихся продаж, хотя рост пока еще незначителен. "Средняя цена за квадратный метр на рынке новостроек Москвы выросла на 0,7% за февраль, достигнув отметки в 450 000 рублей для всех сегментов", - отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".
"Средневзвешенная цена за квадратный метр в Москве без элитного сегмента сейчас составляет 472 000 рублей, что почти на 5000 рублей выше, чем в феврале 2024 года", - добавляет Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet. "В Новой Москве средневзвешенная цена за квадратный метр составляет 246 000 рублей, что на 1500 рублей больше, чем в феврале".
На вторичном рынке также наблюдается рост цен. "Средняя цена за квадратный метр вторичного жилья составила 292 960 рублей по итогам февраля, что на 0,15% выше, чем в январе, и на 0,18% выше, чем весь прошлый год", - говорит Никитина из "Pro Обмен". "Этот небольшой рост обусловлен не общим трендом к росту, а сокращением числа доступных предложений, что приводит к номинальному увеличению средних цен".
"Однако, вероятно, цены на вторичном рынке начнут снижаться ближе к майским праздникам под влиянием дальнейшего уменьшения спроса, накопления предложений и высоких процентных ставок", - делает прогноз Репченко.
В новостройках применяются скидки, а не снижение цен. "Цены на первичном рынке замерли, по крайней мере, в ценовых списках застройщиков", - говорит Репченко. "Но с уменьшением спроса застройщики запускают новые акции и предложения. В феврале 2024 года размер скидок достигал 30%, а в марте максимальные скидки сохраняются на этом уровне".
"На данный момент застройщики предлагают специальные акции, пытаются привлечь клиентов друг у друга с помощью скидок и акций, что естественно в условиях ослабления спроса", - добавляет Ирина Орлянкина, руководитель по продажам в корпорации "Мегалит".
Драматических событий не произойдет
Участники рынка недвижимости новостроек не придавали ситуации драматизма, однако осторожно делали прогнозы. Они находили оптимизм в продлении семейной ипотеки и наличии финансовой подушки безопасности, однако чувствовали пессимизм из-за неопределенности относительно новых льготных программ и перспективы острой конкуренции с инвесторами, вторичным рынком и другими застройщиками. "У массовых застройщиков предстоит сложный год, но наличие финансовой подушки безопасности, сформированной в 2023 году, позволит им пережить этот период относительно безболезненно", - считает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.
"Уменьшение ажиотажного спроса усилит конкуренцию между застройщиками, стимулируя их чаще применять различные гибкие маркетинговые стратегии", - добавляет Бардина из "Суммы элементов". "Что касается вторичного рынка, с частными лицами покупатель легче договаривается о цене, они более гибкие в этом отношении", - жалуется Виктория Ковалевская, руководитель департамента маркетинговых исследований в "Главстрой Регионы".
"В текущем году на март приходится выборная кампания, и традиционно многие процессы замедляются в этот период", - анализирует Сазонова из NF Dom. "Каких-либо значимых изменений мы ожидаем скорее с апреля. Участники рынка надеются на смягчение политики Центрального Банка и начало процесса постепенного снижения ключевой ставки". "В марте выборы, а после них заседание ЦБ, поэтому те, кто не имеет четкого понимания в финансовых вопросах, ждут изменений во второй половине марта", - заключает Александр Гуторов, вице-президент и руководитель блока продаж и маркетинга в ГК "Страна Девелопмент".