Цены на недвижимость растут быстрее инфляции
Блогеры и аналитики врут, что цены на недвижимость растут из-за инфляции.
Фактически выражение "цены на недвижимость растут, потому что инфляция" является мифом. В ценах на жилую недвижимость много спекулятивной составляющей и в 2 раза больше инфляции, чем в продуктах и товарах.
Если посчитать изменение цен на товары с помощью ипотечного калькулятора, то открываются интересные факты.
И, первый из них - цены на продукты и товары действительно растут на уровень инфляции.
Я взял за точку отсчета январь 1998 года. Выбрал эту дату, потому что уже состоялась деноминация, жизнь и цены в стране худо-бедно утряслись.
Много не тестил. Взял основные продукты. Желающие могут попробовать сами. Я пользовался этим ИПОТЕЧНЫМ КАЛЬУЛЯТОРОМ (https://calcus.ru/inflyaciya). Не является рекламой, просто указал, что использовал.
Что получил. Первая цифра - цена в рублях продукта в январе 1998 года, через дробь "/", цена, которую рассчитал калькулятор на январь 2024.
Яйца (10 шт) - 5,70 / 129.07
Курица тушка за кг - 16 / 362,30
Греча за кг - 5 / 113,22
Сахар (песок) кг - 4,40 / 99,63
Бензин АИ 92 - 2,30 / 52,08
Кирпич красный 1000 шт - 1000 / 22644
Цемент (мешок 50кг) - 35 / 792,54
Автомобиль Нива - 41 000 / 928 404
Ниже можно посмотреть скрины расчетов:
По моему мнению цены калькулятора совпадают с ценами в магазине за исключением сахара. Получается, что сахар сейчас недооценен и имеет потенциал роста до 100%.
И, даже автомобиль Нива (эта модель взята, т.к. до сих пор выпускается) четко учёл инфляционные процессы и цена по калькулятору совпадает с ценами в салонах сейчас в 2024 году
А, вот цены на вторичную недвижимость оказались много ниже, если считать их по калькулятору. Первая цифра - цена кв.м. в рублях в январе 1998, вторая - январь 2024 рассчитано с учетом инфляции, третья - фактическая цена в рекламе.
Пермь - 3030 / 68611 / 102000
Омск - 2262 / 51 220 / 97000
Калининград - 3720 / 84235 / 122500
Белгород - 2640 / 59780 / 97800
Петербург - 3000 / 67932 / 200000
Москва - 6000 / 135864 / 296400
Как видим цены на вторичном рынке недвижимости изменяются не с учетом уровня инфляции.
Мое мнение - чем выше разница между ценой с учетом инфляции и фактической ценой, тем больше в цене спекулятивной составляющей.
К "спекулятивной составляющей" отношу и покупку недвижимости "ради спасения от рублевой девальвации".
Вывод
Если в неком объекте присутствует большая спекулятивная доля, а влияние инфляции низко, то движение цены может идти против инфляции.
Ценовое колебание тем больше, чем выше переоцененность объекта.
Считаю, что переоцененность объекта необходимо считать не только в зарплатной доступности, но и "оторванности" от справедливого роста с учетом инфляции.
А, если это так, то снижение цены на недвижимость в периоды экономической нестабильности могут достигать и 30 и 50%.
Пишите свои мысли в комментариях. Отлично, если они будут сопровождаться аналитикой, конкретными примерами и расчетами.