Выбор квартиры в новостройке становится все более сложным процессом - этот вопрос не только о комфорте, планировках, локации но и о стратегиях финансового планирования. Мы как потенциальные покупатели, часто оказываемся на перекрестке, где различные варианты оплаты начинают играть решающую роль. Особенно в контексте изменений и ужесточений со стороны регуляторов. Изучая условие покупки такой популярный способ как ипотека, так и набирающим обороты в сегодняшних реалиях программы как рассрочки и траншевая ипотека становится ключевым шагом в процессе выбора и возможно повлияет на нашу конечную покупку.
В то время как программы ипотеки уже относительно понятны, важно знать, что еще предлагают сегодня застройщики. Какие программы и различия в условиях существуют между ними и насколько эти факторы важны для нашего решения. Давайте вместе проведем исследование, чтобы разобраться в тонкостях предоставления рассрочки и траншей при покупке квартиры в новостройке.
Рассрочка — это уже давно не новая модель, которая постепенно уходит в прошлое. Однако сегодня она выступает в роли альтернативы традиционной ипотеки на рынке недвижимости. Появление такой тенденции кажется наиболее логичным шагом в контексте современных реалий.
В 2023 году был зафиксирован рост до максимальных значений как в выдаче ипотечных кредитов, так и в объеме сделок с недвижимостью. Застройщики значительно увеличили накопления на счетах ЭСКРОУ. Банки предоставили более 2 миллионов ипотечных кредитов, что на 53% выше, чем в 2022 году, на общую сумму 7,8 трлн рублей, что на 62% выше предыдущих показателей и стало абсолютным рекордом.
96% ипотечных заемщиков берут ипотечный кредит для улучшения жилищных условий
4% оформляют кредит для покупки жилья с целью инвестиций, в том числе с целью последующей сдачи в аренду
При этом остается значительная доля семей, которые сталкиваются с проблемами в обеспечении своих жилищных потребностей. Главными причинами для них являются стесненность жилья и недостаточный уровень комфорта.
По количеству квартир на человека Россия находится на уровне стран ОЭСР (430-460 квартир на 1000 человек). Однако на одного члена семьи в России приходится в два и более раз меньше площади. Да и по количеству комнат на человека даже с учетом пустующего жилья и жилья для сезонного проживания Россия в разы отстает от стран ОЭСР.
В ближайшие 5 лет:
- 17,8 млн человек (включая 10,4 млн семей с детьми) планируют улучшить жилищные условия.
- 9,7 млн человек (включая 4,6 млн семей с детьми) хотят улучшить, но не могут.
С увеличением порога входа в покупку новостройки до 30% и сокращением лимитов по максимальной сумме ипотечных кредитов возникает закономерный вопрос о том, как обеспечить возможность реализации и удовлетворить спрос на жильё.
Один из инструментов, который может оказаться полезным в данной ситуации, — это рассрочка. Многие застройщики начинают предлагать этот вариант оплаты на определенный период, обычно до завершения строительства. Схемы рассрочек могут различаться от застройщика к застройщику, и нет одной определенной модели. Однако для тех покупателей, которые предпочитают не производить полную оплату до завершения строительства или желают организовать более удобные платежи, рассрочка часто оказывается подходящим вариантом.
Еще одним инструментом, который не нов, но уже успешно испробован, является траншевая ипотека. Ее суть заключается в следующем: Покупатель вносит первоначальный взнос, после чего банк перечисляет застройщику от 10% до 20% суммы основного кредита. До завершения строительства покупатель выплачивает незначительные суммы в зависимости от проекта и цены квартиры.
Однако, несмотря на все преимущества этих схем, я не наблюдаю на рынке их массового распространения. Один из застройщиков, с которым мне удалось пообщаться, ответил мне следующим образом:
В нашем проекте мы предлагаем обе схемы, но применяем их осторожно и по мере необходимости. Чаще всего мы внедряем такие модели на проектах с более низким спросом, чтобы стимулировать продажи. Это могут быть как траншевая ипотека, так и рассрочка. Однако на проектах, где продажи идут в соответствии с планом на квартал, мы не используем эти инструменты.
Также она подчеркнула:
мы внедряем рассрочки и транши преимущественно для квартир с большей площадью, например, от 55 квадратных метров. Это обусловлено тем, что спрос на такие квартиры среди имеющегося ассортимента всегда немного ниже.
Итак, рассмотрев различные аспекты финансового планирования при выборе квартиры в новостройке, можно сделать вывод о том, что с учетом изменений на рынке и ужесточений со стороны регуляторов, важно внимательно изучить все доступные программы оплаты, включая ипотеку, рассрочки и траншевую ипотеку. Каждая из этих программ имеет свои особенности и преимущества, которые могут существенно повлиять на решение о покупке жилья. Важно также учитывать индивидуальные потребности и возможности каждого покупателя, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант.