С коллегами обсуждаем структуру затрат девелоперов на канале у Дмитрия Прокофьева (Деньги и песец).
В СМИ в последние годы часто оперируют строительной себестоимостью возведения здания, которая сравнивается с рыночными ценами и делается вывод о сверхприбыли застройщиков (как будто есть какая-то норма). Но затратная часть девелоперов за рамками возведения «коробки» существенно выросла - земля, внешние коммуникации, дополнительная нагрузка от муниципалитетов. В последние месяцы для новых проектов существенно изменились затраты на проектное финансирование.
С другой стороны - девелоперы тоже часто лукавят, обосновывая повышение цен растущими расходами на строительство и дорогой землей.
Но высокие цены на землю – это следствие девелоперского оптимизма, который базировался на льготных ипотечных программах и росте цен на квартиры.
Обычно переоценка земли происходит в моменты падения продаж, когда наступает инвестиционная пауза, которая может длиться 2-3 года.
Так было в 2009, 2015 гг. Но с тех пор у рынка не было повода для пересмотра структуры затрат.
Интересно, что падение числа сделок, которое произошло в 2022 году, не привело к сокращению инвестиций в новые комплексы. В 2022 году девелоперы запустили почти столько же новых домов, сколько в 2021 и существенно больше 2020, когда рынок получил массовый ипотечный стимул. Переход на эскроу и проектное финансирование снизили чувствительность к риску со стороны девелоперов.
Земля - базовый ресурс для этого бизнеса, и она продолжила дорожать, если застройщики остаются оптимистами, верят в дальнейший рост цен и формируют земельный банк 10 лет вперед.
Михаил Хорьков,
автор телеграм канала REBURG,
руководитель комитета по аналитике РГУД