Министерство труда и социальной защиты России поддержало предложение включать в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информацию о покупке жилья на средства материнского капитала.
Как должна работать такая справочная система в оптимальном режиме? Что следует учесть при ее создании?
В нашем понимании данная информация «имеет право» отражаться в сведениях об объекте недвижимости в качестве обременения на объект. Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества.
К обременениям объектов недвижимого имущества, ограничениям вещных прав относятся: аренда (субаренда), ипотека (залог недвижимости), доверительное управление, рента, сервитут, аресты; установленный судом запрет ответчику совершать определенные действия, запрет другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, как мера по обеспечению иска, налагаемая судом.
Пo зaкoнy нecoвepшeннoлeтниe влaдeльцы квapтиpы и дoлeвыe coбcтвeнники пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, кoтopыe кacaютcя пpoдaжи и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. Haпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки мoгyт нaлoжить зaпpeт нa cдeлкy, ecли в xoдe coглaшeния нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx coбcтвeнникoв. Oбpeмeнeниe cнимaeтcя пocлe тoгo, кaк бyдeт дoкaзaнo, чтo peбeнoк пoлyчит paвнoe пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe. Таким образом, если в сведениях об объекте недвижимости будет отражена информация о том, что при покупке (строительстве) жилья использовались средства материнского капитала, можно будет отследить судьбу детских долей, а именно была ли исполнена обязанность по их выделению.
Какие сегодня накопились проблемы с "прозрачностью сделок с жильем, купленным на средства материнского капитала"? Насколько сегодня сделки по недвижимости c маткапиталом уязвимы, в целом?
При покупке жилья с использованием кредитных средств выделить долю удастся только после погашения ипотеки. В таком случае риски возникают уже на стороне покупателя такого актива. Порой продавцы могут умалчивать факт приобретения имущества с использованием средств маткапитала, что влечет риск оспаривания сделки из-за нарушения прав членов семьи продавца.
Если квартира была куплена на средства ипотечного кредита, нужно еще согласовать сделку с банком на предмет выделения долей детям. При этом многие банки отказываются выдавать согласие на выделение долей детям.
"Не выделяют "детские" доли" - насколько часто такие ситуации встречаются? Почему люди идут на такие нарушения? Чем это грозит?
Основная проблема использования маткапитала для приобретения жилья в том, что потом будет сложнее распоряжаться такой недвижимостью. Сам факт принадлежности доли имущества несовершеннолетнему автоматически влечет необходимость получения согласия на продажу недвижимости органов опеки, что увеличивает сроки ее проведения или вообще ставит под угрозу срыва.
Сейчас зачастую, чтобы избежать проблем с продажей квартир в будущем, родители не выполняют требования закона и не выделяют "детские" доли. Однако это нарушение может привести к тому, что сделки купли-продажи будут признаны недействительными, пострадают добросовестные покупатели. Наша задача - не допустить такого развития событий.