Типовая ситуация, когда человек хочет улучшить свои условия содержания своего автомобиля и хочет купить кооперативный гараж. Объявления такие есть, кооперативы существуют и ситуация обычная. На что нужно обратить внимание, чтобы в дальнейшем не было проблем?
Для начала вы должны помнить, что если пай не выплачен, значит пайщик еще не стал собственником гаража, это уже настораживает. То есть он не собственник, тем не менее уже выставляет объявление на продажу, продает и после этого рассказывает вам, как он не выплатил пай, сейчас вы ему дадите деньги в виде какого-то задатка или аванса. Он этот аванс внесет, довыплатит пай, после этого станет собственником и продаст вам этот гараж.
Все это похоже на развод.
Другая ситуация здесь может быть, когда поступает предложение вам вступить в члены кооператива вместо него. То есть, замена одного пайщика на другого. Теоретически это возможно, но все зависит от условий конкретного кооператива, предусмотрено ли это уставом, согласно ли руководство кооператива на это и каким образом это сделать, там нужно решение соответствующее и т.д. То есть вопрос непростой.
Отсюда следует, что вопрос о пае надо сразу решать. То есть, вы должны запросить как минимум сведения о том, какого вообще пай размера и какой процент от него выплачен и какой остался долг. Естественно, документы должны быть официально подтверждены кооперативом. В каждом кооперативе есть председатель, который выдает справки о паенакоплениях и их надо будет проверять, в том числе с выездом в сам кооператив, мало ли что.
Другой момент, если пай не выплачен, то видимо кооператив образовался еще недавно и возможно гараж еще не достроен до конца. Поэтому необходимо обязательно съездить на место посмотреть состояние гаража.
Если гараж не достроен, то что вы покупаете? Пока что это кот в мешке. Будет ли он достроен вообще, это не понятно. хотя вы можете сами посмотреть и рассчитать. Во всяком случае, это определенный риск, который вы должны решить, будете ли принимать на себя или нет.
На практике некоторые кооперативы так и не смогли построить свои гаражи и они стояли в полунезавершенном состоянии.
Другой момент, гараж может быть построен, даже успешно эксплуатироваться, такие случаи тоже были. Однако, вопрос с документами. Любое строительство, в том числе и кооперативных гаражей, это обычные процедуры, которым следуют любые строители. Все начинается с проектной документации, есть она в кооперативе или нет. Это можно узнавать только в самом кооперативе. Для любого строительства нужен отвод земли, отвод делается местными органами и нужно смотреть, на каком основании предоставляется земельный участок. Земельный участок мог быть предоставлен как в долгосрочную аренду, так и на ином правовом основании, а может быть и даже выкуплен в собственность. Если он выкуплен в собственность, это наиболее лучший вариант и встречается редко. В основном аренда.
Нужно смотреть обязательно срок аренды, потому что в некоторых случаях срок аренды истекал и у владельцев гаражей возникали вопросы с местной администрацией, продлят они или не продлят аренду. Там есть законодательные ограничения, но нужно все это проверять.
Наконец, после того как гараж построен, встает вопрос о процедуре его ввода в эксплуатацию. Такая же официальная процедура, создается комиссия органами местного самоуправления, которые принимают гараж и делают заключение, что он соответствует всем нормам и правилам. Как правило, к этому моменту гараж уже должен быть подключен ко всем коммуникациям, быть в работоспособном состоянии.
Если ввод в эксплуатацию состоялся, чему служит подтверждением специальный акт, то следующая процедура, это регистрация.
Гараж – это объект недвижимости и, естественно, его нужно зарегистрировать. Учтите, что в кооперативных гаражах, а тем более, если вы еще не выплатили пай, вы не имеет права собственности на бокс, пусть даже вам вручили ключи от него. Гараж регистрируется в целом, как объект недвижимости. По мере того, как вы выкупите пай, происходит дробление объектов на несколько объектов, которое проводится кадастровым инженером. И в этом случае вам может быть выделен отдельный бокс с присвоением кадастрового номера. Кстати говоря, в некоторых кооперативах может применяться и другая система, когда не происходит дробления одного объекта на несколько, а вам выделяется доля в этом большом объекте. Какой уж способ применяют в конкретном кооперативе, надо будет проверять.
Если это все соблюдено, например, вы имеете зарегистрированный объект, с ним уже можно будет совершать сделки.
Исходя из вопроса следует, что человек не завершил выплату своего пая, поэтому ему нужно совершить целый ряд действий. А именно, завершить выплату пая, провести кадастровые работы, учтите, что для этого требуется согласие самого кооператива, поскольку выделение объекта происходит внутри здания, принадлежащего кооперативу, а также совершение государственной регистрации права на объект недвижимости, гаражный бокс. Когда и как это произойдет, тоже большой вопрос.
Если вы все-таки хотите такую сделку провести, мы рекомендуем применять предварительный договор. Особенность предварительного договора в том, что в нем стороны оговаривают условия, на которых будет совершена будущая сделка и сроки ее совершения. К разработке такого договора подойдите ответственно, потому что сумму, скорее всего, придется передавать значительную. И в этом договоре можно сразу предусмотреть все условия, в том числе срок, когда другая сторона должна совершить все работы. Передаваемые средства определите именно в качестве задатка, чтобы в случае чего вернуть хотя бы ваши средства и получить с продавца еще столько же, чтобы окупить всю вашу беготню и волнения.
Как видите, схема достаточно сложная, проверять там надо очень много моментов. Если вы вообще не разбираетесь в этих вопросах, то, конечно, лучше нанять юриста или риэлтора, которые разберутся с этим намного быстрее.
Вот простые рекомендации, на что обратить внимание и учтите, что мы даем рекомендации только общего характера, в конкретных случаях вопросы могут отличаться.
Самый большой вопрос, это, конечно, всегда по земле. Вопрос земли надо проверять очень тщательно, поскольку все мы помним снос всяких ларьков возле метро в Москве, который был произведен несколько лет назад и это при том, что многие из этих объектов были реально зарегистрированы в Росреестре. Но это не помешало их сносу, как там не противодействовали собственники.
Ипотека умерла. Да здравствует жилищно-строительный кооператив!
Ипотечный пузырь будет разорван? Банк России не отступает?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.