Мы уже говорили о том, что Банк России решил, всё-таки, побороть ипотечный пузырь, который надулся на ипотечном рынке за последние годы, и в этом не отступает от своих требований. Например, с марта 2024 года вводится новое ограничение, и теперь на ипотечные кредиты действуют ещё дополнительные ограничения, которые существенно осложняют возможность получения ипотечного кредита.
Меры разнообразные, но все они в целом касается того, что Банк России вводит дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке на первичное и вторичное жилье. Что это значит для простого смертного? Давайте мы это обсудим.
Во-первых, Банк России теперь стал активно интересоваться возможностью человека просто обслуживать ипотечный кредит. Они решили избежать той ситуации, которая возникла в 2008 году в США, когда ипотечные кредиты брали все подряд, и в конечном итоге это привело к серьёзному финансовому кризису. Тогда в один момент множество людей оказалось неспособно обслуживать свои ипотечные кредиты.
Банкам фактически возвращали эту недвижимость, которая была взята в залог под обеспечение этих кредитов. Однако стоимость этой недвижимости существенно упала, и в результате банки оказались неспособны погашать задолженность по ипотечным кредитам.
Ситуация повторяется на российском рынке. Льготные ипотеки разогнали цену на недвижимость и теперь непонятно, что с этим делать. Но Банк России в этом отношении уверен в себе и проводит свою твёрдую политику, он решает усилить требования к банкам по возможностям кредитования. Например, теперь банки должны будут учитывать предельную долговую нагрузку, которая ложится на человека или на семью с тем, чтобы удостовериться в том, что эта семья способна погасить кредитные обязательства и погасить в конечном итоге кредит в целом.
Теперь, учитываются не только ипотечные займы, которые есть у человека, но и другие займы, которые вообще есть у него. Банкам теперь предписано проверять не только риски удорожание ипотеки, но и вообще всех долговых нагрузок, которые лежат на человеке.
С точки зрения обычного обывателя, наверное, это имеет смысл, если человек набрал кредитов, то чего ждать от него, когда он возьмёт очередной ипотечный кредит и разорится, в конце концов. Здесь нечего ждать, и такой исход можно предусмотреть заранее, поэтому большое значение приобретают данные из бюро кредитных историй, которые сейчас предоставляется на каждого ипотечного заёмщика.
Повышено требование к обеспеченности кредита, и теперь человек должен доказать не только возможность обслуживать этот кредит, но и обслуживать этот кредит с теми накопленными предыдущими кредитами, которые у него уже есть. Понятно, что это ограничит число заёмщиков и, соответственно, уменьшит число потенциальных ипотечников, которые могут взять кредит. Если мы помним, что уже и так первоначальный взнос с 15% был повышен до 20%, такая ситуация просто приводит к тому, что число ипотечных заёмщиков постоянно сокращается.
Банк России в этом видит оздоровление ситуации и, в общем, можно его понять, действительно, если человек набрал кредитов, но куда ты лезешь ещё и в ипотечный кредит. Достаточно, хватит, гаси свои кредиты, которые у тебя уже есть и не получай новые.
Однако для ипотечного рынка можете представить себе это будет смертельным ударом, и мы это уже видим сегодня. Январь-февраль просто были мёртвые месяцы, если в начале января ещё были какие-то сделки, которые перетекли с декабря, то конец января, и февраль просто были мёртвыми месяцами. Сделок практически не было, спрос, хотя и не упал, но он застыл на месте, практически рынок стоит.
Есть, конечно, новые льготные программы, которые действуют в отношении льготного жилья, но число этих программ постепенно сокращается. Осталось, в соответствии с новым обращением В. В. Путина, его обещание сохранить льготную семейную ипотеку.
Можно предположить, что сохранятся льготные ипотеки на дальневосточные гектары и что-то подобное. Но если мы говорим о широком рынке, который расположен в центре страны, в городе Москве или Московской области, то от этого ничего не остаётся. Отсюда вытекает, что льготная ипотека не сможет поддержать тот спрос, который был ранее и, соответственно, спрос просто падает.
Между тем застройщики, в связи с последними тремя годами льготного кредитования ипотек, привыкли к тем сверхдоходам, которые они получают, а сейчас им предлагают их обрезать наполовину. Вряд ли кто-то нормальный из них на это согласится так просто и сразу.
Конечно, последует период стагнации, который мы ожидаем до нескольких месяцев текущего года минимум от 3 до 4, когда рынок будет приходить в какую-то норму и соотноситься с новыми условиями. Действительно, льготных ипотек уже таких не будет, как ранее, и число сделок, выполняющихся за счёт наличных денег, реально возрастёт. Но как это пройдёт, ещё будет большой вопрос, и мы понимаем, что рынок недвижимости на какое-то время просто замрёт.
Это мы видим сейчас по текущим объявлениям, которые значатся в том же Циане, при которых цены просто замирают на месте, не возрастают ни вверх, ни вниз. Выжидают все и застройщики, и собственники, и покупатели, все хотят прояснения рынка и куда он двинется?
Полагаем, что ничего хорошего для рынка не будет. Действительно кредитный ипотечный рынок надут до невозможности, и болезненный период его сдувания как раз-таки наступил. Должен пройти какой-то период, при котором постепенно цены приземлятся.
Та же самая ипотека новой недвижимости должна сравняться со «вторичкой» и разбег цен там от 20% до 30%, поэтому есть предел. Это займёт 2-3 месяца, что будет дальше, сложно будет судить, посмотрим. Всё зависит не только от конкретного рынка недвижимости, но и от внешнеполитической обстановки.
Если Россия победит в спецоперации, то, конечно, общий рост во всех сегментах подстегнёт рост в недвижимой сфере. Однако ожидать этого прямо в ближайшее время нет возможности, поэтому, скорее всего стагнирование произойдёт и будет продолжаться в течение нескольких ближайших месяцев. Чем это все закончится, пока тоже не ясно.
Мы надеемся, что в любом случае какое-то сбалансирование цены недвижимости произойдёт, и после этого, может быть, возникнет плато для роста вверх или вниз, мы увидим это в ближайшие 2-3 месяца.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.